在2008年拿下深圳後海商住用地，開發深圳豪宅標杆“深圳灣1號”以來，深圳市鵬瑞地產有限公司（以下簡稱“鵬瑞地產”）創始人徐航一直很“低調”。
原本鵬瑞地產只是深圳鵬瑞集團有限公司（以下簡稱“鵬瑞集團”）多元化業務板塊之一，然而在深圳灣1號聲名鵲起後，房地產業務成為鵬瑞集團的核心業務。
1月6日，在鵬瑞集團珠海品牌戰略發佈會上，鵬瑞集團執行董事兼總裁李維表示，對鵬瑞集團而言，2020年是一個極其重要的年份，是鵬瑞集團的灣區元年。
從2018年開始，低調許久的鵬瑞地產便在大灣區的土地“戰場”上頻頻亮相，2019年更是拿地頻繁。據《中國經營報》記者不完全統計，2019年，鵬瑞地產通過招拍掛、城市更新、合作等方式，在佛山、東莞、深圳等地取得10餘個項目。
鵬瑞地產項目在大灣區遍地開花的情況下，其高額的地價和開發成本也不容忽視。
拿地“黑馬”
在粵港澳大灣區規劃綱要出臺一個月後的2019年3月29日，鵬瑞地產以8.6億元總價取得珠海市金灣區金河東路南側2.47萬平方米的二類居住用地，溢價率達49%。同年6月21日，鵬瑞地產再次以總價6.06億元取得金灣區金河東路南側、省道S272西側一宗4.04萬平方米用地，溢價率為2%，兩宗地處於相鄰位置。
2019年5月15日，鵬瑞地產以“23.6億元+自持面積100%”的封頂條件提前鎖定東莞南城雅園地塊，溢價率達到59.46%。根據規劃，該宗地競得人須配建不少於16萬平方米的商業辦公樓和1600個規劃地下停車位，以及820平方米的公建配套，無償交給南城街道辦。若直接剔除配建面積16萬平方米商業用房和自持40年100%的商業面積計算，該項目可售的住宅部分樓面價達21711.8元/平方米。
當月，鵬瑞地產在大灣區再度出擊，以“限價24.35億元+2.46萬平方米無償配建”斬獲佛山大良蘇崗村一商住用地，溢價率為17.11%。若扣除10000平方米的無償配建，樓面價至少為13038元/平方米。
記者梳理發現，在鵬瑞地產取得的地塊中，有不少位於城市核心區域。以東莞南城雅園地塊為例，該地塊位於南城雅園宏偉三路與宏偉四路交匯處東南側，周邊有東駿豪苑、光大景湖春曉等多個樓盤項目。在鵬瑞地產以高溢價取得上述地塊後，周邊二手房的價格也水漲船高。
貝殼找房上掛盤的二手房價格顯示，東駿豪苑的掛盤價已達到2.7萬~3.5萬元/平方米，與上述宗地距離稍遠的光大景湖春曉的二手房掛盤價也已經達到2萬~3萬元/平方米，價格水平遠遠高於東莞市其他片區。
事實上，從2018年開始，鵬瑞地產就在廣東省多地拿地佈局。
2018年6月，鵬瑞地產首入廣州，斬獲位於南沙萬頃沙的18萬平方米全自持宅地。當年9月底，鵬瑞地產以5.38億元的總價拍得清遠一宗商住用地。
鵬瑞集團官網顯示，目前鵬瑞地產已在粵港澳大灣區佈局了12個項目，項目分佈廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、清遠6個地區。
佈局城市更新
在拿地存糧時，鵬瑞地產同時也在城市更新方面發力。
早在2018年8月初，珠海中珠商業投資有限公司申請拆建更新拱北夏灣批發市場。珠海中珠商業投資有限公司的工商信息顯示，該公司70%股份為深圳市盛洪瑞投資發展有限公司所有，而深圳市盛洪瑞投資發展有限公司為鵬瑞地產的全資子公司。
2019年3月26日，鵬瑞地產與中山市人民政府石岐區辦事處簽約了城市更新項目。
2019年10月18日，東莞農村（社區）集體資產管理網公佈一則中標公告，東莞宏泰城市建設有限公司（以下簡稱“宏泰建設”）中標陳家埔村更新單元，擬更新單元範圍約88.4畝（5.89萬平方米），預計將打造成為寮步中心高端生活小區。
天眼查數據顯示，宏泰建設成立於2019年6月26日，註冊資本為3000萬元。其中，鵬瑞地產全資控股子公司東莞市瑞富房地產開發有限公司持股20%。這是鵬瑞地產首次直接參與東莞舊改。
2019年11月14日，深圳市鹽田區城市更新和土地整備局公示恩上村城市更新單元實施主體，為深圳市和諧地產有限公司（以下簡稱“和諧地產”）。公開數據顯示，鵬瑞地產全資控股子公司深圳市恆建通投資發展有限公司持有和諧地產股份40%。
公示顯示，恩上村城市更新單元位於沙頭角口岸的門戶地區，西臨沙深路，南臨沙鹽路，拆除用地面積27048.33平方米，開發建設用地面積21449.1平方米，計容建築面積147450平方米，規劃容積率6.9。該項目拆除範圍用地面積2.7公頃，拆除建築面積6萬平方米，現狀容積率2.23，擬更新方向為居住、商業等功能。項目計劃於2020年啟動建設。
然而，根據目前所公開的信息來看，鵬瑞地產尚無城市更新開發經驗。
合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，城市更新涉及的專業面相對較廣，一般包括政策法規、城鄉規劃、項目申報、拆遷實施、村企合作交易、產業資源導入與產業轉型升級規劃、項目投融資、法律風險控制以及稅務規劃等等。初次進入的企業一般會遇到申報審批難、規劃難、拆遷難、前期融資困難、產業導入難以及風險控制難等實操問題。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，沒有城市更新開發經驗的企業可以選擇與有經驗的房企合作的形式參加城市更新項目。
複製多個“深圳灣1號”
作為深圳豪宅的”標杆”，深圳灣1號項目的成功給鵬瑞地產帶來了巨大的收益和耀眼的光環。
鵬瑞地產的創始人徐航同時也是深圳邁瑞生物醫療電子股份有限公司（以下簡稱“邁瑞醫療”）的董事、創始人之一。通過早期的資本積累，徐航調轉航向，向房地產開發進軍。
在2004~2008年期間，鵬瑞地產以協議的方式取得位於南山區科苑大道與東濱路交匯處的T107-0003、T107-0002宗地，在此開發建成了鵬瑞深圳灣1號廣場項目（簡稱“深圳灣1號”）。
公開資料顯示，該項目是集辦公、居住、酒店、商業於一體的高端城市綜合體，將建成後海地區標誌性建築群，總建築面積35.8萬平方米，建築高度70～338米。
2013年發售時，深圳灣1號每平方米達十幾萬元，住宅總價更是3000萬元起步。邁瑞醫療的IPO申報稿中披露，開發深圳灣1號的鵬瑞地產2017年淨利潤達到38.08億元。另外，截至2017年底，在徐航持股50%以上的境內企業，除了鵬瑞地產盈利38.08億元、鵬瑞集團盈利8.77億元以外，其餘的10多家企業盈利甚微，甚至有的出現虧損。
深圳灣1號的成功將徐航帶入2019胡潤百富榜中。據瞭解，2019年，57歲的徐航以700億元身家躋身胡潤百富榜TOP30，財富值增加119%，排名上升52位。
而鵬瑞地產在大灣區其他城市佈局的多個項目，也打著“再造一個深圳灣1號”的旗號進行開發建設。
以東莞南城雅園地塊為例，7月25日，該地塊在東莞市發改局完成備案。根據備案信息，項目備案名為“鵬瑞天玥廣場”，用地面積90580.53平方米，總建築面積362322.12平方米，總投資達50.21億元。有房企投拓部門的專業人士告訴記者，總投資款項一般包含地價款，除去23.6億元的地價款，該項目的建設成本至少需要26.61億元。12月18日，該項目舉行奠基儀式，預計2020年下半年入市，力圖打造成東莞的“深圳灣1號”。
1月6日舉行的鵬瑞集團珠海品牌戰略發佈會公佈了在珠海的3個樓盤備案名，分別是珠澳灣中心、金玥灣、海玥灣。其中，珠澳灣中心項目是由鵬瑞在珠海拿下的第一個城市更新項目夏灣豪駿批發市場改造而成。鵬瑞集團大灣區營銷中心總經理張輝表示，珠澳灣中心將打造成珠海版“深圳灣1號”。
李宇嘉表示，稀缺性是豪宅的特殊屬性。深圳灣1號的獨特之處在於它的區位優勢，項目位於深圳灣區域，擁有獨一無二的海景資源。
此外，對該項目瞭解較深的某房企業內人士告訴記者，深圳灣1號是跨界比較成功的產品。它的成功是多方面的因素，首先是徐航敢賭，也有實力賭，還有運氣的成分。“當初很多開發商不敢要這塊地，徐航拿下來了。
加上背後有高手操作，以及當時規劃審批條件較為寬鬆。放在今天，他不一定能做成。”而上述珠海、東莞等地的項目前期的土地成本已經高企，加上以豪宅標杆為標準打造的項目開發成本，後期盈利未有定論。
深圳市房地產信息系統顯示，目前深圳灣1號項目可出售部分已售罄。記者查詢發現，深圳灣1號二手房掛盤價已經達到16萬~30萬元/平方米。
深圳灣片區，還有華潤深圳灣瑞府、曦灣天馥名苑等樓盤項目，其中，華潤深圳灣瑞府銷售均價已達15.8萬元/平方米，曦灣天馥名苑銷售均價達16.5萬元/平方米。周邊二手房的價格如皇庭港灣、寶能太古城等項目也達到了11萬~16萬元/平方米。
廣東省房地產研究會執行會長韓世同指出，要在別的區域打造“深圳灣1號”，會有一定的入市風險。首先要考慮當地對商業屬性豪宅產品的接受度，而且需要注意每個地方政策和限制的不同。
位於東莞南城雅園的鵬瑞天玥廣場是目前東莞城區為數不多的豪宅項目之一。合富大數據顯示，2019年，東莞南城區的新房網籤均價為2.7萬元/平方米。
合富研究院高級分析師李興旺告訴記者，近些年來，東莞豪宅市場的需求有所減弱，除了近期入市的國貿項目，東莞目前幾乎沒有真正意義上的豪宅，而東莞民間資本的力量非常雄厚。鵬瑞天玥廣場項目最終如何，能否得到東莞市場的青睞，還要看產品本身。
關於鵬瑞地產多個項目投資以及預期情況，記者發函鵬瑞地產方面進行採訪，截至記者發稿，未獲回覆。
閱讀更多 中國經營報v房產 的文章
