還有20天即將迎來中國傳統春節，每年回家中逃不過三姑六婆婚姻、工作、買房的“絕命追問”，與往年不同的是今年因經濟的不景氣導致大消費市場也較往年差，房地產市場更沒有了以往的火熱情形，大家關心的核心問題仍是未來房價走向，是趁著現在價格低“咬牙買房”還是“趁早賣房”？其實房說君以為，不管是有房還是沒房的人都要做好應對市場變化的準備。
房說君覺得國內的購房者就是被炒房者“傳銷”後的人群，當房價如火如荼時稍加撩撥，徹夜排隊求號、爭先搶房等情況處處可見，房價自然難有實質調整；相反，一旦樓市下行房價調整，在買漲不買跌心理下老百姓就開始糾結、迷糊，寧願原地踏步也不想做出抉擇。老百姓搖擺不定可以視作他們角度不同，難以看清樓市走向，但信誓旦旦不斷喊出調控會放鬆，房價還能再戰10年的專家們，你們的底氣何在？
在看待年輕人買房這件事上，馬雲、李嘉誠就曾力勸剛需不要著急著買房，等待最佳時機入場。樓市走向歷來是大家爭論不休的話題，看好房地產發展的專家不外乎是從帶動周邊產業鏈考慮，房地產能充分調動包括物流、建築家裝、傢俬家電來推動GDP；不看好的則考慮到，房地產堆積了太多行業財富以及百姓積蓄，一旦樓市拐頭向下，將對金融業、經濟禪凳不可逆的打擊，爆發老百姓“次貸”的危機。房說君認為對房價產生影響是多方面，近期房價又再傳來“新消息”有內行人建議分3步來走，甚至有專家給出4字“建言”，專家這次到底有沒在吹牛呢？
第一步：繼續收緊調控政策方面。
要想洞悉今年中央對樓市的政策走向，就要先分析2019年調控政策。可以說去年調控的力度無論在數量上還是密集度上，都是刷新了以往的記錄，全國房地產調控政策發佈達到了500多次，比2018年425次還要多，密集政策的發佈也達到了一定成效整個2019年樓市都在萎靡不振，不少地方房價直接進入降溫模式，收緊的調控政策造就了樓市冷清。
2020年樓市調控政策還會不會收緊？對此，經濟日報發表文章《2020年能不能買房，我們答案是……》，當中明確地表示將堅持“房住不炒”的原則，以“一城一策”作為調節的基礎從而加大各地對調控政策的自主權。對於黨報發出的信號，房說君以為面對不同的城市將會有不同的調控政策以及對購房者扶持，如在人口流入大、房價偏高的1-2線城市，會適度放款調控對購房者在房貸利率、公積金等扶助；對於房價上漲過快過高的3-4線城市將會繼續加碼調控，在保證對城市經濟GDP影響較小的情況下，抑制房價上漲態勢甚至讓其下行。大幅度加碼調控力度就不會存在，不需要也沒必要收緊調控，假若經濟繼續低迷下去房價也不會有太大作為。
第二步：多留意各大房企銷售情況。
國內房地產開發商有多少？據不完全統計，目前國內參與房地產開發的公司達到9萬多家，雄踞國內榜首的百強公司不下於20家，他們佔有樓市74%的銷售額，剩下的房企才共同瓜分餘下26%的市場份額。在國內樓市頂峰時，幾乎每家企業都有“染指”房產市場，沒有其他原因，就因為賣房賺錢。然而當樓市遭遇當下不斷下跌後，不少的房企因無法週轉資金而倒閉，截止2019年底已有580多家小房企關門。
經濟是每個城市發展核心，房地產發展的重點是人口紅利，失去這個優勢就等於失去銷售份額。拋開打工一輩子都不可能當房奴的1-2線城市，由於地多且又處在發展中的3-4線城市才是房企的“主戰場”，早幾年由於城市發展需要製造大量“拆遷戶”成為市場剛需，房企們銷售額不斷攀新高創下豐富利潤，隨著這些人口紅利減退需求也減少，去年底恆大率先拉開降價序幕讓利30%房價出售，這些大多都在3-4線城市，隨著這些小城市人口紅利減少大多數房企利潤都會大打折扣，讓利促銷這步將會有越來越多開發商走。
第三步：攔截金融端口再向樓市輸送“現金流”。
為何要攔截輸入樓市的資金流？這個無需解釋，房說君以為最該收緊的不是調控政策而是樓市金融端，2019年底央行正式加入參考LPR房貸利率同時收緊樓市金融，讓不少炒房者跟房企吃了不少苦頭。只有減少樓市高週轉、高負債發展模式，才能達到“去高槓杆”化很好地為樓市降溫。
房地產是一個資金高度集結的行業，從早期買地、建房到後期的持續開發，每個環節都離不開龐大資金支持；到了銷售階段，不管有房沒房的都是在利用加槓桿來買房，區別不過是炒房的人不斷貸款然後高拋，大家只注意到調控政策上對房地產市場制約卻鮮少有人注意，中央屢次強調的“防範化解重大風險”的字樣，這點正是考慮到日漸暴露的“次貸危機”而立。
“持幣觀望”還是“勇敢買房”？專家建議這次有沒有吹牛？
中國城鎮化改革經濟專家李鐵公開表示，1-2線城市房價之所以不斷上漲難以下跌，主要是因為它們物超所值。對於專家給出的4字建言，到底有沒有在吹牛成分？房說君以為至少李鐵說法是沒有錯的，作為聚集國內一流教育、醫療、企業等資源的北上廣深，由於城市發展規模飽和無土地再出讓，自然是一房難求，加上不斷流入的人口紅利更是讓這些大城市房價不愁下跌，所以這些地區的房子的確“物超所值”，房說君以為在大城市打拼有能力的剛需不妨咬咬牙買房。
作為對立面的3-4線城市，本就由於為數不多的城市人口加上人均收入低，面對高房價下他們買房的路的確艱難。這幾年由於大中城市的限購、限貸下致使炒房者往小地方城市遷移，這就是為什麼國內小城市房價水漲船高的根本原因，被炒起來的，但是在面對經濟下跌不景氣的情況下，這些房多的人要小心了，倘若再繼續投資房產恐怕會深陷賣不掉泥潭，相比起北上廣深“物超所值”的商品房，不如“趁早賣房”來的實際。
房說君有話說：房說君以為“趁早賣房”還是“咬牙買房”大家心裡都應該有一個標準答案了，影響房價漲跌的因素很多，當歸根結底都是從國家政策、市場銷售、經濟金融等方面突出，或許對於一線城市來說聚集優異的城市資源，住房本就是“物超所值”；當對於3-4線城市來說，當市場飽滿後樓市很房子很難會有幾何倍數的增長，相反一旦房價遭遇下行，老百姓“持幣觀望”那麼持有房子的成本就會大增，到時成燙手山芋想賣都賣不掉。
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