前言
2019年廣州土地市場供應創近5年紀錄，商住商服用地總出讓金達1589億。
中心區“斷供”多年的越秀、天河鐵樹開花推出多宗商住地，珠江西岸“壓軸”舊改廣船一期於年底登場；
外圍區方面，南沙供地超100萬㎡，靈山島尖、國際金融島成市場新熱點；
關於2019年廣州土地市場詳細分析，且看本報告解讀。
【整體市場情況】
整體供應：累計供應641萬㎡用地，創5年新高
2019年廣州商住商服用地累計供應641萬㎡，較去年增加36%。
其中商住用地供應479.9萬㎡，商服用地161.1萬㎡；近3年廣州供地總量不斷攀升，年均增長率達40%。
另一方面，作為重磅文件《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》公佈的第三年，2019年廣州秉承“增加宅地供應”的思路；
今年商住地供應量超額完成《供應計劃》中“每年平均供應475萬㎡普通商品住宅用地”的目標。
整體成交：整體成交559.8萬㎡用地，總出讓金1589億元
2019年廣州商住商服用地累計成交559.8萬㎡，較去年增加10.8%，增速較過去兩年放緩。
其中主要原因為商住地成交量較去年下降，今年商住地雖然供應猛增，但卻面臨近年罕見的流拍、中止出讓以及延期問題。
相比之下，今年商服地表現出不少亮點。
其中包括增城派潭引入華僑城打造“廣州東部華僑城”；黃埔長嶺居引入萬達打造“國際醫院”；
長隆於鍾村攬下大面積商服地用於長隆遊樂園擴建，上述三大項目累計用地面積達78萬㎡，直接“拉昇”商服地成交。
綜合而言，2019年土地市場呈現“整體成交增加、出讓金額、樓面地價穩定，自持、配建、溢價率穩中有進”的特徵。
其中出讓金提升幅度基本與成交面積增幅匹配，平均樓面價增幅合理，表明整體大市“量價穩定”。
今年“配建面積”大幅增加主要來自出讓商住地條件中自帶的要求。主要包含復建安置房、政府回購房人才公寓等類型；
帶此類條件用地普遍集中在南沙、增城、番禺三區，配建將主要服務於人才引進以及城市更新。
自持面積主要來自商住地“競自持”，天河、白雲、番禺、南沙共6宗優質地塊備受房企追捧，累計產生15.05萬㎡自持建築面積。
溢價率提高則表明廣州市場並非“原地踏步”，而是穩中有進，讓優質片區實現合理溢價，是城市價值的體現。
從月度情況來看，與去年“集中四季度掛牌”的情況不同，今年供地、成交主要有兩個“波峰”。
第一個波峰出現在5-6月，第二個波峰出現在10-11月，2019年廣州供地連續性、均衡性的特徵更加明顯。
各區情況：增城“一枝獨秀”，南沙供應勢頭猛，黃埔、番禺兼顧“商、住”
今年供地量最大的單區仍然為增城，供地總量達200.95萬㎡，“東大倉”地位依然無可撼動；
對過去單一供應商住地不同，今年增城掛牌4宗累計29.4萬㎡商服地，引入華僑城文旅項目、合景商業綜合體、中新鎮健康城項目，可預期未來增城產業佈局將趨於多元。
另一方面，今年南沙區供地勢頭強勁，為增城外另一總供地量突破100萬㎡的單區，整體供應量同比增幅達72%，在“大灣區+自貿區”利好加持下，南沙出讓地效率大幅提高，成功引入葛洲壩聯合體開發橫瀝國際金融島，新鴻基開發慶盛站TOD項目，靈山島尖總部經濟區再添歐昊、粵海等優質企業進駐。
緊隨增城、南沙之後的供地熱區為黃埔、番禺。
兩區總供地量分別為87.03萬㎡、85.19萬㎡，兩區明顯特徵為兼顧“商、住”，黃埔產業引進主要集中在魚珠（第二CBD建設）及科學城，番禺主要為長隆擴建項目。
廣州TOP10拿地房企排行榜
僅統計公開掛牌出讓地塊，2019年廣州Top10拿地房企共貢獻877.6億土地出讓金（同比下降4%，去年為916.48億）；
Top10房企出讓金佔全年土地出讓金總額的60%，比去年減少9個百分點。
去年有三家拿地金額破百億的企業（廣州地鐵、保利、越秀），而今年減少至兩家（保利、時代）；
今年4-10名房企拿地金額為452.1億（同比增加3.4%），由此說明今年各房企拿地趨於分散，越來越多優質企業落子廣州市場。
另一方面，今年Top10拿地房企中，國企佔4家，民企佔6家；與2018年（國八民二）相比，今年（尤其上半年）民企拿地熱情度較往年明顯增加。
【2019廣州商住用地市場分析】
整體成交面積：佔地面積同比下跌5%，計容同比增7%，用地容積率上調
今年商住用地成交面積達407萬㎡，同比下跌5%，但仍保持近5年第二高位，成交總量超過2016/17年總和。
成交地塊總計容建面達1059萬㎡，同比增加7%（去年為991.75萬㎡），由此可見商住地整體容積率有所上調，進一步發揮用地效率。
扣除配套及自持部分，預計可為市場提供9-10萬套住房。
整體成交金額：1356.2億！超50%集中在增城、南沙
雖然今年成交用地面積較去年減少，但出讓金總額同比提升18%，說明廣州商住地市場整體競爭氣氛較去年積極，房企對於部分優質用地願意以合理的競價奪取。
商住用地出讓金近3成集中在增城區，南沙緊隨其後，出讓金額達296.91億。
上述兩區累計佔廣州51%的出讓金總額。其餘區域佔比普遍在4-8%之間。
今年商住地整體溢價率為7%，基本與去年情況持平，對比2013-2016年，近三年“穩地價”調控頗見成效。
今年商住地溢價情況較去年呈現出相對明顯的“兩極分化”。
其中底價成交地塊與去年佔比基本持平（59%），但今年中高溢價地塊佔比（10-60%）達34%，高於去年18%；
由此說明部分區域優質競爭較往年激烈；相比之下，今年低溢價（0-10%）地塊佔比較去年大幅減少。
今年荔灣、天河兩區商住地樓面價刷新區域“新標杆”。
海珠、白雲均有樓面價“3.5萬/㎡+”地塊拍出，番禺3宗分別位於市橋西、鍾村的地塊樓面價處於“2.5萬/㎡+”水平。
有別於2016、17年部分價值與價格明顯不符的地塊，今年高價成交地塊普遍集中在主城區及規劃利好片區，這些高價地並不是不合理的虛高，而是城市價值的體現。
廣州中原研究發展部認為，“穩地價”並非原地踏步，而是穩中有進，讓優質片區實現合理溢價，讓優質地塊交由有實力的企業進行科學開發。
各區情況：增城、南沙得益於供應增加，成交大幅提升，中心區“多點開花”
得益於今年供應更加均衡，中心六區除越秀外均有用地成交，其中包括斷供3年的天河，近兩年供地量大幅減少的海珠、荔灣。
與去年白雲“一區獨大”相比，今年海珠、荔灣、天河均有商住地投入市場。
這一定程度上緩和了部分老區一手嚴重缺貨、庫存消化週期偏低的情況，亦為中心區買家提供一定新選擇。
外圍區中，南沙、增城憑藉供地充足的優勢，成交面積領跑全市，預計未來一段時間將繼續成為新房主力“貨倉”。
成交樓面價方面，2019年中心區靚地多房企搶食，郊區多底價成交；
不同區域地價分佈趨於合理，這意味著廣州日後新房產品可形成價格梯度，供不同經濟承受能力、需求買家入市。
特色專題：如何看待2019年下半年商住地流拍、中止潮？
今年流拍、中止出讓地塊累計數量創近5年新高，達18宗共113.9萬m²。
其中下半年佔16宗，此外還有多宗地塊延遲成交時間；18宗流拍、中止地中，增城佔7宗，花都、白雲各3宗。
廣州中原研究發展部認為，今年下半年部分區域地市“轉涼”主要有三大原因：
一.近年房企逐漸改變拿地思路，從以往單一瞄準“招拍掛”到轉投舊改、城市運營等多領域。
廣州今年堪稱“舊改”大年，其中大展拳腳的既有保利、越秀、富力、合生、時代等地膽，亦有升龍、勤誠達、星河等過江龍。
得益於官方對舊改的鼓勵支持以及核心區優質“淨地”越來越緊缺，部分房企將逐步減輕對公開“招拍掛”拿地的依賴。
二.2019下半年房企融資難度加大，中小型房企/民企以“回款”“活下去”為主要任務，紛紛縮減拿地投入預算。
此外，下半年廣州樓市“由暖轉涼”，未能延續上半年熱度，亦嚴重影響房企拿地計劃。
三.面對“外圍區邊緣地”“主城區高價地”，房企態度比過去更加理性。今年流拍、中止出讓地塊主要可分為兩類：
第一類為“外圍區邊緣地”，主要代表有增城、花都、從化遠郊地塊，此類地塊周邊配套匱乏，遠離市中心；
因此雖然起拍價低，但建成項目後容易出現“無人問津”的尷尬情況。
第二類為“主城區高價地”，主要代表為番禺易興地塊（第一次掛牌）、天河廣氮地塊、金沙洲地塊。
此類地塊雖地理位置佳，但起拍價過高，按照目前市場環境盈利難度較大，房企亦不得不放棄。
【2019廣州商服土地市場分析】
商服地整體成交情況
得益於大型文旅項目拿地，今年商服地成交創近5年新高。
即使剔除華僑城、長隆地塊份額，今年商服地成交面積亦達到88.09㎡，仍然為近年高位。
廣州中原研究發展部認為，2019年商服地成交“走紅”，離不開廣州整體經濟發展作為強力後盾。
隨著大灣區規劃落地、優勢產業發展，廣州城市地位不斷被拔高；
在當前經濟大環境趨於放緩的情況下，2019年前三季度，廣州GDP增速領跑四大一線城市，整體經濟穩步增長，營商環境不斷優化。
區域成交方面，由於番禺出讓總面積達51.7萬㎡的長隆項目，促使其成為今年商服地成交佔比最大的區域；
位居第二的為招商引資熱區黃埔，吸引萬達、綠地發展醫療、創新中心等項目。
從官方招商引資的角度來看，今年打破了以往金融城、琶洲佔主導的“慣性思維”，為促進廣州產業多元發展錦上添花。
從城市發展的角度來看，得益於廣州經濟發展“穩中有機”的特性，優質企業立足廣州不再只盯著宅地，開始往文旅、城市運營、養老、醫療等多元佈局，尋找新商機。
【2020土地供求預測】
供地量預測：商住地將維持475萬㎡高位，第二CBD、廣船等新板塊或出讓商服地
結合《2017-2021年住宅用地供應計劃》以及今年出讓情況，廣州中原研究發展部認為2020年商住用地供應將會保持“平均每年475萬㎡”的水平。
此外，近兩年推進速度明顯加快的“三舊”改造將會成為除公開招拍掛以外重要的商住地來源。
另一方面，2019年商服用地預計將維持70-80萬㎡的供應量，並以招商引資用地為主，2019年“嶄露頭角”的第二CBD黃埔部分有望加快入市速度；
另一方面，已有地塊掛牌的全新板塊廣船或推出產業、綜合地塊，為珠江西岸招商引資再添重磅籌碼。
以2017-2019年《供地藍皮書》中公示但尚未出讓的地塊作為參考，預估2020年出讓地熱點區域如地圖所示：
商住用地方面， 2019年老城區供地將以白雲為主，該區北部仍有大片待開發用地待入市，主要集中在石井及江高；
此外，金沙洲仍有少量用地供應，但新市、三元里、黃石路一帶供地能力將減弱。
預計中心區“第二供地梯隊”為荔灣、黃埔，2019年12月廣船一期地塊“千呼萬喚始出來”；
據瞭解目前已有多家優質房企進行實地考察，可見該板塊受歡迎程度較高，預計2020年內將繼續有商住/商服用地掛牌。
外圍區方面，南沙、增城將撐起半邊天，增城中新鎮、南沙黃閣、東湧、靈山島等板塊成為出讓重點的可能性較高。
商服地方面，南沙明珠灣起步區將會成為重點，其中組成部分靈山島尖、國際金融島等片區預計將有一定量用地掛出以配合區域招商引資；
黃埔第二CBD片區將成為市區“黃金三角”的出讓地重點，將保持較高的商服地供應量；除上述兩區外，其他區域將供應保持3-5萬㎡水平。
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