商業屆流傳一句話：“人流量”象徵著財富！人流量越大的地段，其商鋪價值越高，對應的租金也越昂貴，相比社區底商，購物中心可謂是人氣較為集中的商業體，不少實體店老闆在購物中心賺得“盆滿缽滿”！在“現金流”盛行的社會，在購物中心開店有多重選擇：租賃；購買；聯營。其中最多的是“租賃”和“購買”兩種方式，目的都是為了通過經營賺取利潤，在購物中心內開店應該注意什麼呢？
一個朋友加盟了一家童裝品牌店，打算開在購物中心裡面，由於購物中心所處的地段人流量較大，想著未來會有較高的增值空間，正常情況下購物中心均是以“租賃”的方式入駐進去，但是這個開發商一邊“招商”，另一邊也在銷售商鋪，通過“返租”方式實現購物中心“三方”關聯：業主；運營方；商家。如若她自己購買，便可以從中節省不少“成本”！對他來說購買的吸引力並不小。
先看看購物中心的運作模式：
第一種是自持物業，投資方從拿地、規劃報建、招商運營等階段均由自己獨立完成，並且不對外銷售，對購物中心擁有絕對控股權，這類購物中心發生在商業地產發展“前期”。例如北京的高端購物中心主要以港資、外資為主，在那個時代外資、港資更為富足，使得如萬達廣場這樣的知名品牌在一線城市也很少有蹤跡，隨著一線城市的經濟不斷增長，商鋪一直保持著高速“增值”過程，增值的商鋪誰希望將它賣出去呢？並且將商鋪“打散”賣出，會增加運營負擔，不便於運營管理，達到需要變賣資產的地步時通常“打包”銷售。
第二種是輕資產運營，由開發商投資建設主體，運營方提供品牌與之合作，職責分工、利益分配明確，雙方形成互補。這種模式出現在商業地產發展中後期，在三四線城市比較明顯。比如在某些城市中，開發商自身不具備購物中心招商、運營管理經驗，通過招商與品牌運營方達成合作，約定在一定期限內購物中心的商鋪由開發商的自持，達到一定時限後再進行銷售，具體根據雙方合約協定，當然也存在一邊銷售一邊招商的情況，這種模式對投資者而言既有風險又有“利”可圖，風險在於運營管理失當時容易導致資金鍊斷裂，利益在於通過合理的品牌運作，可以提升商鋪價值。
從購物中心的模式“演變”過程可以看出：市場瞬息萬變，只有特近市場需求才能站穩腳跟，從自持到輕資產運營，購物中心所面臨的風險得以弱化，“壟斷”現象也將會不斷減少！
在購物中心開實體店，應該注意什麼？
（一）、判斷開發商以商鋪銷售為主還是運營管理為主？
開發商作為“商人”，在商言商，以賺錢為主，無論是物業以自持還是銷售，都是為獲得更高利潤。以銷售為主的購物中心容易忽略後期的運營管理，特別是在開發商賣掉商鋪後，對後續的營銷推廣、宣傳得不引起重視。例如一位朋友在四線城市買了一套市中心的商鋪，屬於小型購物中心，在前幾年商鋪“搶手”之時銷量較好，跟第三方運營管理公司簽訂合作協議後，全權由商管公司運作，把控返租與商家租金對運營方來說是一個“棘手”的問題，租金標準太低業主難以接受，租金標準太高商家又難以承擔，雙方在沒有達成共識的前提下，商管公司往往“騎虎難下”，一方面每個月有固定的人員開銷，另一方面需要快速讓購物中心搶佔市場份額，商家不進場時，最終妥協的往往是業主方！
（二）、屬於自己招商運營還是與知名品牌購物中心聯合招商運營？
當一個開發商自己招商運營時，一般情況缺乏成熟的運營管理經驗，而與知名品牌購物中心聯合打造時，其面臨的投資風險相對較低，只是自主招商運營的購物中心內的商鋪具備價格優勢，輕資產運營模式耗資更多，羊毛出在羊身上，投入的資金最終都會體現在商鋪銷售單價中來，所以投資者面臨這種情況時付出的購買成本更高。同時以輕資產模式運行的購物中心在物業格局上有一定的侷限性，一方面物業結構由前期開發商決定，後續入場改造費用較大；另一方面將商鋪價值提高不一定符合市場消費水平，使得投資的硬件設施難以在商鋪出售中得以體現。
（三）、購物中心內的業態佈局是否符合當下市場需求？
業態佈局是商業地產最為重要的環節，前期市場調研分析、中期業態佈局落位、後期業態調整都是購物中心“操盤”重點。一個城市中的購物中心所面對的消費人群是“高端”還是“大眾化”決定購物中心裝修檔次，同時在招商方向也需要以市場形態為主體。例如在一個貧困縣打造一個奢侈品購物中心顯然不符合市場現狀，這也是為什麼一線城市的購物中心以奢侈品為主，而一般城市的購物中心則以“大眾化”消費人群為主！業態佈局關乎購物中心運營的好與壞，不精準的業態定位對“租賃”和“購買”均不利，後續調整也會產生更高的費用，畢竟實體店不比得網店，投入的裝修“因地制宜”，難以隨意更改店面。
（四）、商鋪投資回報率是否“穩定”？
投資者在投資購物中心商鋪時，最為擔心的是租金不夠“穩定”，正常情況下年投資回報率能夠達到6%已然不錯，有的購物中心為了提升投資回報率，一邊以高租金出租給商家，一邊又給商家較長的免租期，其中有的不乏長達幾年的免租期，隨著時間推移，商家能否承擔起後期租金價格便是一個未知數。這個時候“租賃”則比“購買”更加有利，在於前期可以享受開發商的“免租”扶持，如果實在想購買商鋪投資，可以考慮跟開發商協商“以租代售”，一方面可以減輕前期壓力，另一方面可以通過時間驗證商鋪投資性能是否良好。
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