案外人执行异议中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议的如何处理？

《执行异议复议规定》第28条规定了一般买受人物权期待权，是为了保护非因买受人过错因为不动产所有权的滞后转移导致买受人面临该不动产被强制执行的买受人的合法权益。但司法实践中却出现了不少被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行的情形。故本期以案外人执行异议中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议的处理为基础，整理了相关裁判规则和司法观点，供读者参考。

法信·裁判规则

1.为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等，均应予以严格审查——李秉琨诉陈琳案外人执行异议纠纷案

案例要旨：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等，均应予以严格审查。

案号：（2017）黔01民终4468号

审理法院：贵州省贵阳市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2019年第23期

2.抵押权在抵押物转让后设立，若执行依据未涉及抵押权成立问题，仅在未能认定抵押权善意时，买受人提出对标的享有所有权的主张才可能得到支持，才有买受人物权期待权适用的空间——姚建明与中国农业银行股份有限公司湖州城中支行、朱水勤、王国强执行异议案

案例要旨：案外人提出对标的享有所有权，对申请执行人抵押权提出异议，要求停止执行的，应根据抵押权设立时间区分处理。抵押权在抵押物转让后设立，若执行依据未涉及抵押权成立问题，仅在未能认定抵押权善意时，买受人提出对标的享有所有权的主张才可能得到支持，才有买受人物权期待权适用的空间。

案号：（2017）浙05民终82号

审理法院：浙江省湖州市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2018年第11期

3.

案例要旨：不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。但是，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，不能排除法院对争议房屋的强制执行。

案号：（2016）渝民再131号

审理法院：重庆市高级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2019年第23期

4.在执行不动产的案件中，案外人在执行标的被查封前并未实际占有该标的物的，不能阻却对该标的物的执行——李小琴诉何健、宋彦苹、赵林案外人执行异议之诉案

案例要旨：人民法院在审查案外人异议、审理案外人异议之诉案件中，必须从严认定查封前合法占有要件。人民法院认定案外人合法占有特定标的物的时间节点，不能仅凭案外人作出的对其有利的陈述，还应当综合考量诉状内容、案外人全部陈述、经济交易习惯、大众生活常理等多种因素；认定案外人是否构成占有特定不动产，必须具有案外人已经实际控制、支配和使用该特定不动产的证据，而不能推定占有。

案号：（2016）渝01民终4706号

审理法院：重庆市第一中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2017年第5期

法信 · 司法观点

执行异议之诉中一般买受人物权期待权占有公示之限定

在将合法占有作为一般买受人物权期待权公示方式时，应当注意的是，何种合法占有才是充分的？如同拉伦茨教授所言，并不是所有的期待都是期待权，期待权仅指那种已经达到确定的程度，乃至在交易中可以将之视为一种现成的财产。（参见：［德］卡尔·拉伦茨：《德国民法通论》（上册），王晓晔等译，法律出版社

因此，一般买受人物权期待权的合法占有公示外观，需要强烈地反映出买受人已对不动产进行了事实上的管理和支配。尽管买受人对不动产占有层面的管理和支配并不以入住或者使用为必要，但是不可否认的是，由于入住或者使用是最为直观的占有样态，且入住人或者使用人与登记人不一致时也足以引起第三人的怀疑并进而深入查证，故应当将入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。单纯的领取不动产钥匙，隐蔽性较强，不应当作为认定已经入住或者使用的标准。

不过，纵然未曾正式入住或者使用，但是在已经开始装修的情况下，应当将之认定为入住或者使用，因为这已然具备较强的对外公示效果。为了最大程度地防止买受人就入住或者使用弄虚作假，在认定入住或者使用的真实性时，买受人应当同时负责举证领取不动产钥匙、办理入住手续、物管证明、物业费缴费发票、水电气缴费单等一系列证据，来证明其已合法占有不动产，（参见唐国峰：“案外人异议案件的审查判断标准”，载《人民司法》2016年第34期。）即不应当以推定的方式来认定合法占有，而应当确实处于现实的合法占有状态。倘若买受人在能够入住或者使用的情况下，并没有采取入住或者使用的方式来最直观地形成对不动产事实上的管理和支配，就应当判定合法占有不成立，以充分降低因占有的弱公示效力所可能导致的对交易安全的不利影响。当然，在入住或者使用客观上不能或者法律上不能的情况下，对于合法占有的判定标准也应当有所变通。如该不动产在交易前已被出卖人出租，却仍要求买受人达到入住或者使用的合法占有状态，在买卖不破租赁的规则保护下，此种强人所难将阻断一般买受人物权期待权成立的可能，将极大地抑制不动产的流动性。不过，尽管入住或者使用规格的直接合法占有已无法实现，但是买受人仍须具备管理和支配不动产的间接合法占有公示外观。

基于此，买受人应当提供书面证据来证明，在不动产被法院查封前，承租人已经被明确告知并且确认不动产已被买受人所购买。之所以要强调书面证据，乃是因为倘若买受人形成了书面证据，这可以令承租人深度确认不动产已经出售，从而有利于第三人在承租人处获取相关信息。此外，书面证据也可以有效减少当事人之间事后的恶意串通，因为承租人一般情况下并不会愿意承担事后伪造证据可能带来的不利后果。如果经三方协商一致，此后租金须向买受人支付的，则买受人还应当负责举证该租金的收款凭证。值得一提的是，倘若买受人在签订买卖合同并且支付价款后，直接将不动产返租给了出卖人，即承租人与所有权登记人发生混同，此种情况与承租人为第三人时相异质。因为，只有在承租人与所有权登记人不一致时，才会足以引起其他交易主体的怀疑并进而深入查证。是故，当出卖人同时为承租人时，买受人的合法占有公示基本无从对外体现，故应当判定此种情况下无法成立合法占有为宜。

（摘自余长智：“一般买受人物权期待权的严格适用”，载《人民司法•案例》2019年第23期。

法信 · 法律依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009修正)

第四十一条

3.《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》

第二十一条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉，主张其享有物权期待权，请求排除执行的，应当按照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，符合下列情形的，应予支持：

（1）买受人与被执行人在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；

（2）买受人在不动产查封之前已经实际合法占有该不动产；

（3）买受人已经支付全部价款；

（4）非因买受人原因未办理过户登记。

第二十二条

（1）人民法院判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用。

买受人有证据证明其向他人以出租或出借等形式对不动产进行了管理的，可以视为其已经占有该不动产；

（2）人民法院判断买受人是否为“合法”的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价，如买受人未经出卖人同意擅自占有的，其对不动产现实的控制，不属于“合法”的占有。

第二十三条 符合下列情形的，应当认定属于《异议复议规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”：

（1）案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；

（2）登记机关未及时办理、出卖人拒不协助办理过户登记的；

（3）抵押权人、共有权人拒不协助办理过户登记的；

（4）案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收调换拆迁安置房等原因未能办理过户登记手续的。

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