「东二环往事」
01 序幕
2010-12号地块
2010年3月22日，一块编号为2010-12号的地块突然出现在了福州市国土局网站上：
定位东二环化工路以北，面积2800亩，起始价178亿元，挂牌出让。
2800亩，福州史上最大的出让地块，是2009年福州土地出让总面积1412亩的一倍，堪比7座鸟巢体育馆，178亿起拍价更是位居全国第二……种种标签，让这块地还未正式出让即被誉为“最强地王”。
而当业内仔细研究这块地的竞买条件，又发现了更多端倪：
竞买人必须具有一级房地产开发资质、开发过两个单项目建筑面积达400万㎡以上的各类房地产综合项目，在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万㎡以上。
极度苛刻的限定条件，又使得这块“全国准地王”陷入了纷纷扰扰的“内定说”。
一时间，举国轰动。
各路媒体全面聚焦这块巨无霸的最后归属，被苛刻条件挡在门外的人们则在暗地里较着劲。
果然，2010年4月9日，国土部紧急介入，正式叫停了该地块出让，要求按照国家相关规定整改到位后再重新上市。
巨无霸的地块、迷雾重重的舆论、昙花一现的登场……
2800亩地王风云的戛然而止，却恰恰揭开了东二环长达10年开发史的序幕。
02 再启
2010年左右的东二环是个什么样子呢？
道路狭窄、厂房林立，到处都是市政施工渣土飞扬的景象，更重要的是，由于早先二化厂的存在，这里还是老福州人眼中的“毒地”。
曾经的东二环，是一片大工地（图）
直到2015年泰禾广场开业之前，这里最大的商业配套，是喜盈门建材家具广场——一如所有待开发的潜力区域一样，东二环除了交通地段临近城市主干道的优势外，乏善可陈。
喜盈门建材家具广场（图）
但东二环的开发大潮已经势不可挡。
2010年9月2日，保利以33.4亿拿下 “二化”地块，面积达319亩，这块地就是日后的保利香槟国际。
自此，东二环的集中开发正式启幕。
更富意味的是，这块2010-31号地块，也是被临时叫停的2800亩“超级地王”的一部分——被打散拆分后，东二环地王以另一种姿态重新入市。
2800亩地王被瓜分（图）
而在接下来的10年里，这块曾举国震惊的地王，陆续被瓜分成泰禾广场、融侨悦城、融信后海、泰禾金尊府、香开连天，乃至今日的公园左岸、蓝光星珀、世茂云潮，2800亩大开发的浪潮仍未平息，并持续影响着当下，但价格和价值却已然突破了天际。
当然，这已经是后话。
03 黑马
2012年8月，一个朋友曾辗转问到笔者：
东二环12000元/㎡的房子，到底能不能买？
而当时笔者竟然也犹豫了一会才回答：
还是值得买！
现在回想，这段问答真的有些魔幻。
但2011-2012年的东二环，的确还是人们眼中的“黑马”。
据CRIC克而瑞数据显示，东二环第一批入市的项目成交均价约为13400元/㎡，同时期金山在售均价约13600元/㎡，五四北在售均价约12000-16000元/㎡，而彼时的老城南板块在售均价亦为13300元/㎡。
10年前的福州各大板块，基本都在同一个起跑线上。
那会买房也纠结——价格都差不多，每个板块都有硬伤，不知选哪个好：
比如东二环曾经的“毒地论”，五四北那会还时不时内涝，金山才刚享受到万达的红利，城南延伸的三江口也是刚刚起步。
事实上，直至2015年，东二环的价格也不过堪堪爬升到15000元/㎡左右，与其他热门板块并未拉开太大差距。
但一个区域的巨变，往往源于两大类利好：路通了or商场开了。
众所周知，东二环属于后者。
04 风口
2015年的倒数第二天，范冰冰和李晨依然是那个“我们”。
当这对娱乐圈的顶级流量现身东二环，注定了这块争议之地将站上风口。
那一天，不仅是东二环泰禾广场的大门口挤满了人，连二环高架上的工人也放下了手中的拓宽工程，齐刷刷地在高架护栏上全程观看。
东二环终于火了。
东二环泰禾广场开业后，周边标杆项目成交均价迅速蹿升：
克而瑞数据显示，东二环某项目从2016年2月的15145元/㎡迅速攀升至10月的27095元/㎡，短短8个月内上涨近一倍；
而另一个标杆项目，更是从2016年7月的18166元/㎡一路狂飙至2017年2月的39038元/㎡！
至此，东二环板块彻底突破3万元大关，将金山、五四北、城南甩在了身后。
东二环标杆项目成交均价曲线图
05 顶点
在2800亩地王挂牌之际，曾有业内人士分析：
如此巨量的房源供应一旦实现，必将平稳整个楼市，扭转过快上涨的价格走势。
但现实不允许假设，在地王被瓜分殆尽后，东二环的价格走势朝着完全相反的方向狂奔猛进，再也没有回头的迹象。
由于东二环的楼盘大多定位中高端，如今的二手房网站上随处可见单价4万以上的房源，毛坯单价在42000-44000元不等，精装后的单价更是达到了46000元。
曾经全福州最大的价值洼地，以最意想不到的速度被填平，只剩下后来者的望洋兴叹。
这无疑是福州最炙手可热的板块；
但同时，这也无疑是福州第一个摸到了阶段性价格顶点的板块。
06 向北
还是回到上面的那句话：
一个区域的巨变，往往源于两大类利好：路通了or商场开了。
东二环，属于后者；
而另一个与东二环息息相关却不为人知的板块，属于前者。
2018年6月29日，被誉为福州“3.5环”的新店外环路正式启动，该线路起于前横路，上跨北三环路园中互通高架，新建登云隧道至新店片区，并由西凤支路与主路相连，计划于2021年通车。
这条路，堪称是福州北部城市建设的点金之笔。
一条新店外环路，打通东二环北（图）
未来，从绿城柳岸晓风为代表的泉头片区出发，通过新店外环路-登云隧道-东三环-前横路这条纵贯线，仅需7分多钟即可抵达东二环板块。
它改变了传统五四北以五四路-秀峰路为中轴线的核心格局，打通了泉头片区东二环与北区板块的联系。
所以，相较于大五四北的传统称呼，泉头片区，这个距东二环比距五四路更近的板块，其实更应该被称之为——
东二环北。
更重要的是，相比于当下东二环已达福州顶点的价位，仅一段隧道之隔的东二环北，其价位大多仅为东二环的一半，片区内以绿城为代表的品质楼盘更是福州改善需求的首选，生活与繁华，咫尺比邻。
新店外环路最新施工进展（图）
有句话说得好：路通前，看眼力；路通后，看财力。
现在，再回首那个尘土飞扬大工地的东二环，再回想那段魔幻的对话；
都成了历史的注脚，只剩错过者的会心一笑。
错过了十年前的东二环，还要错过今天的东二环北吗？
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本项目核准名为“绿城晓风苑”，项目名为“绿城·柳岸晓风”。本文章为要约邀请，不作为要约或承诺。相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对资料修改的权利，敬请留意最新资料。开发商：福州绿闽置业有限公司。本文发送日期 2019年12月07日。
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