一邊房價上漲，一邊控房價，過去二十年房價調控的結果是漲多跌少。1998年之前的房價一直處於不溫不火平穩時期，2%-5%的幅度比較平穩，低於GDP一倍。1998年之後房價逐漸上漲，2002年開始快速上漲，之後是一路高歌猛進的大漲。不管是國九條，還是提頭來見的“命令狀”，20年期間，房價唯有2008年小跌，其中上漲幅度最高超過20%，說明控房價的效果非常不盡人如意。
房價不斷破新高的歷史紀錄的同時，控房價的說法與調控政策一直是如影相隨，十年十調。由2005年的穩房價到2009年的遏止房價到2016年的穩房價，可謂是表述不斷轉變。控房價一詞來源於2005年、2007年、2009年、2013年、2016年、2019年成為高頻率的關鍵詞。緣何中國控房價20年難以見效，背後究竟隱藏著什麼秘密？
如何才能夠控制房價，一直以來都存在許多爭論，房價卻在討論的吵鬧聲著波動穩定上漲。這幾日，控房價一說又被提到觀眾面前，辯論的高潮蓋過一切。譬如黃奇帆談控房價，禁止房企“背個銀行”炒地皮，簡單說就是禁止銀行給房貸款買土地，房價就會下降。也有經濟學家說，開徵房地產稅取代土地財政。也有經濟學家說是轉變經濟發發展模式，減少房地產依賴性。
有官方已退休的前輩說，把大城市與市中心的教育、醫療資源統統搬到偏僻區域，房價自然下降。也有極端的專家講，堅持三年到五年全國人民不買房，房價就會大跌。也有房企代表說，是錯誤的政策導致房價難控制。也有房地產專家人口不能過於集中、土地供應要加快、資源配置要合理等。也有財經專家說，擴大投資渠道、讓人民幣不貶值、控制好通貨膨脹等。
事實上對於控房價問題，國家層面來看，目前的做法還是趨於短期抑制需求為主，增加供應為次。短期的需求端看，以限購、限貸、限離為主。價格端以限價、限籤。交易端以限售為主。供應端以增加租賃住房、共有產權住房、限價住房、經適房為主。資金端以收緊房地產開發貸款、個人住房貸款、房企融資，限制保險、基金、信託資金進入房地產。顯然，這個控房價的邏輯又回到過去20年。
長期看，國家層面更多的是通過房住不炒，建立房地產長效機制，確保房價長期平穩健康。關鍵是長效機制僅僅是一個概念，無法有效控制房價波動，因為平衡不了供需關係。況且長效機制如何建立與實施，沒有一個明確的措施，缺乏系統的框架。長效機制本身包括，住房制度、土地制度、稅收制度、金融制度、房地產法律制度的完善，住房信息、物業評估制、不動產登記制度的完善等。
控房價必須把市場與經濟及法律手段相結合，否則會導致供需失去平衡，房價陷入重蹈覆轍的結果，即使控制了地價。如按照黃奇帆控房價的觀點，應該使用經濟手段，那就是“決不允許‘背個銀行’炒地皮”。炒高房子價的主要動力就是炒地皮，控房價決不允許炒地皮。控制地價一個很重要辦法就是規定買地的企業必須使用自有資金。任何房產商買土地，批租土地，必須自有資本，而不能後邊“背個銀行”。
只要把土地地價控制了，房價不會上去的。你如果後邊背一個銀行，要100億元，銀行就拿100億元，要200億，銀行就拿200億元，那麼地王、炒房等現象就來了。一般而言，房價是地價的兩倍左右，地價上去了，房價也會上去。所以，在這個意義上，只要把土地價格控制了，房價就基本穩住了，房價不會漲。老謝贊同，理論上講控制了土地價格，房價基本穩了。事實上是即使土地價格控制了，房價一樣會上漲。
要能控房價成功，長期看需要四個方面努力。其一是長期性的穩定房價機制。首先是加快建立房地產長效機制。其次是把錯誤的房地產政策退出市場。最後是市場決定資源配置，不是政策決定。其二是長期的平衡市場供需關係的機制。首先是必須加快商品住房土地供應，並且必須完成每年的商品住宅用地計劃。其次是加快商品房建設，增加市場供應。
最後是增加商品住宅的供應比例，時形成保障性的限價與經適住房、共有產權住房、租賃住房、商品房的住房制度與供應機制。其三是土地財政退出或者代替土地財政的途徑找到，避免高地價或者土地制度、分稅制的土地財政經濟模式。其四是經濟制度、增長模式制度、金融制度的改革，減少過度房地產的拉動模式、負債模式，這才是根本的控房價關係。
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