成都的建設速度越來越快，“東進”跨過龍泉山脈，走向淮州新城和空港新城，“南拓”沿著天府大道一路生長，成就了金融城和大源，也將興隆湖和天府中央商務區的版圖擺在大家眼前。
但對於老成都人來說，不論國際城南有好多高新技術產業，修建了好多個了不起的CBD，好多個狗蛋和翠花搖身一變Jackie和Lily，都雨他們無瓜。
畢竟，“買房不出三環”是老成都人最後的倔強，出了三環，不叫成都，那叫郊縣。
於他們而言，城市向外擴張的速度越快，城市中心的地段優勢就越明顯。三環內土地資源稀少，項目寥寥無幾，手握幾套拆遷房又想改善置業的老成都人怎麼辦？
於是，越來越多的房企開始參與“城市更新”，既保留中心地段的優勢，也能更新城市界面。
位於金牛區的保利時代便是其中一個，這個體量巨大的純新盤，小全全認為有必要扒一下它的“前世今生”。
保利拿下金牛區最大舊城改造項目
379畝複合示範區的前身
2018年7月，《四川省成都市木材綜合工廠府河橋市場升級改造和關閉拆除公告》顯示，府河橋市場將於2018年10月1日起關閉停止經營，並於10月9日起進入全封閉施工階段。
2018年12月28日，這片原木綜廠建材市場迎來了自己的春天。
保利發展與成都木綜廠府河橋市場自主升級改造項目在成都舉行了簽約儀式，拿下了金牛區這片佔地面積379畝、估值約40.35億元的最大舊改項目。
項目規劃將府河橋市場升級改造為一個集家居購物、舒適居住、商務辦公、特色街區、旅遊休憩、生態運動、文化娛樂為一體的生態家居生活社區。
地塊規劃圖
時隔一年，保利時代以全新的379畝複合示範區出現，項目對於區域的舊城改造有怎樣的意義？小全全帶你去實地勘探一番。
規劃多年的人北中央商務區
在坑窪老舊的城市面貌中“重生”
保利時代位於人北中央商務區，儘管身處1.5環，但所在位置仍是大多數人嗤之以鼻的城北區域。
早在2016年，金牛區就規劃了人北中央商務區將構建“一核三片七星”的格局，將打造“綜合樞紐超級廣場”、“城市客廳商務中心”、“都市之窗中軸門戶”。
人北中央商務區規劃圖
理想很豐滿，現實很骨感。相比“南拓”和“東進”，“北改”的進展真的太慢了。
舉個栗子，幾年前小全全去昇仙湖地鐵站周邊都是泥巴地，出了站口就是齊刷刷的三輪車和摩的排成一列等待“寵幸”，結果都快0202年了，小全全已褪去年少的稚嫩青澀變身“職場社會人”，昇仙湖地鐵站的情況竟然一模一樣。
看著地鐵口大媽大爺攬客時熱情似火的熟悉臉龐，小全全彷彿明白了什麼。
不過，雖然比不上城南城東有翻天覆地的變化，但部分規劃確實已經看到了落地兌現的苗頭。
■ 火車北站擴能改造
根據規劃，火車北站將擴能改造為綜合樞紐超級廣場，形成以“北站樞紐廣場”為核心的五大廣場群，重點發展零售商業、精品餐飲、甲級寫字樓、精品商務酒店、星級酒店、服務式公寓，形成樞紐經濟聚集區域。
簡單而言，就是讓北站拋棄“髒亂差”，變得“高大上”。
之前官方消息說2019年暑運後將改造，給大家吃了顆定心丸，結果最後又延期了，讓無數城北人淚目，所以哪怕明年把改造計劃提上日程，也至少需要5年時間才能完工。
交投集團回覆截圖
■ 新老商圈洗牌重組
荷花池商圈是大多數早期個體戶積累資金和財富的源頭，後期這裡將建設成為集精品零售、大型賣場、商務辦公等於一體的商業商務綜合體。作為人北中央商務區重要一環，這是荷花池“蝶變”的一次機會。
目前保利時代周邊已經呈現的商業體有金牛萬達廣場，遠一點的3公里外還有凱德廣場。
金牛萬達廣場
不過，周邊還有正在修建的大型商業體，12萬方的龍湖上城天街明年開業，以及同樣明年開業的街區式商業廣場花千集裡，均在保利時代1公里輻射範圍內。
龍湖上城
保利時代自身也將修建商業體，包括社區商業、購物廣場、寫字樓、公寓和200米的商務地標，商業總面積將超過60萬方，與已呈現的商業體一起，將形成新的人北商圈。
■ TOD項目建設
保利時代亮點在於TOD站點的建設，未來1、5、6、7、18號地鐵將在人北中央商務區地下交匯形成“超級換乘樞紐”，其中一個TOD項目便是北站西二路站。
在交通方面，項目還緊鄰二環高架，以後可以通過項目地下通道直接到達地鐵站點和BRT站點，出行便捷。
關於二環高架噪音問題，由於高架周邊分佈的地塊均為醫療用地和商業用地，距離最近的住宅地塊約有150米的距離，所以住宅地塊噪音影響相對較小。
■ 教育&醫療資源
教育一直是金牛區的短板，
項目周邊已呈現的有成都五丁小學和成都鐵中，屬於以前的企業子弟校。項目自身內部規劃了幼兒園和小學，相對能滿足業主教育需求。
成都五丁小學
周邊大型醫院較多，成都大學附屬醫院鐵二院分院距離約700米，中鐵二局集團中心醫院距離約800米，成都市第三人民醫院距離約2.3公里。
項目同樣規劃了一所醫院，是目前成都房地產市場中難得一見的配建醫院的項目。總體而言，因為城北中央商務區的規劃影響，區域周邊免不了到處都是已拆和待拆的舊房，隨處可見打圍的項目和坑窪的路面，並且會持續相當長一段時間。
區域現狀
雖然目前城市界面依然老舊，但在這一片塵土飛揚中，也許多年後能“重生”一個不一樣的城北。
主城區1.5環府河旁379畝複合大盤
113-120㎡戶型精裝2.2-2.5萬/㎡
保利時代位於主城區府河旁，毗鄰中央公園，作為一個佔地面積達379畝的大盤，保利時代的業態非常豐富，公建配套佔地約有150畝，包括TOD項目、BRT站點設計，生態公園、商業廣場、醫院和學校。
簡單而言，是能夠滿足商務、購物、居住等多元化生活方式的複合型社區。
項目效果圖
下面來剖析項目。光是看沙盤就有點被整暈了，一個區域沙盤，一個總沙盤，還有微型沙盤，只想說，簡單點，說話的方式簡單點。
■ 項目情況
先來看整個項目的分佈，總共有11個地塊，每個地塊均有不同的屬性。
地塊規劃
1號地塊是大型醫療用地，將修建一所醫院；
2、3、4號地塊是商業綜合體，將連通二環BRT和5、7號地鐵TOD站點；
5、6號地塊是住宅用地，產品戶型面積為100-180㎡，是2梯3戶和2梯4戶的高層，約19-32層，部分樓棟臨近府河，視野更佳；
8號地塊是商業用地，將修建社區商業及商業步行街，9號地塊是服務設施用地，將修建派出所和幼兒園；
7、10、11號地塊的住宅面積為100-140㎡，2梯4戶的高層，約26-32層，10號地塊旁有小學和市政公園，11號地塊緊鄰人北中央公園。
項目共計有2648套住宅房源，此次即將推售的是11號地塊，名為“保利時代·雲門”。
雲門地塊沙盤圖
雲門地塊共有2棟樓，1#有2個單元共32層，2#只有1個單元共31層，戶型面積為113㎡和128㎡的套三和套四，都是2梯4戶，共計368套精裝房源，預計價格為22000-25000元/㎡，將於近期取證。
戶型公攤為19%-20%，綠化率30%，容積率4.51，交房時間預計為2021年。
從項目修建情況看，目前已修好約14層樓，兩棟樓之間的樓間距不大，約14米；雲門地塊距離二環高架約有450米的距離，相對安靜，不會受噪音影響。
另外，項目存在容積率過高的問題，後期售樓部的開放式小公園會變成住宅的一部分，售樓部也會變成商業體，項目整體容積率會達到4.5。
在建項目
並且此次推出的雲門地塊，一側緊挨幾棟民房，會遮擋部分低樓層光照和視野，暫時並無搬遷計劃，屬於不確定因素。
■ 戶型分析
113㎡的三室兩廳兩衛
128㎡的四室兩廳兩衛
兩個戶型的空間佈局大同小異，均為豎廳設計，整體佈局都做到了動靜分區和乾溼分離。
入戶有玄關，雙陽臺，景觀陽臺約有6㎡，開間均達到7米，臥室為落地窗設計，臥室面積大小符合市場主流改善戶型的尺度。
不足的是，廚房的面積較小，套三廚房面積為5.4㎡，套四廚房面積為6㎡，略顯小氣。
戶型雖坐北朝南，但考慮到樓間距較近且有民房遮擋，低層房源在採光方面可能會受到影響。
此外，由於公攤原因，套三實得面積為102㎡，套四實得面積為120㎡。
■ 裝修情況
目前僅有128㎡戶型有樣板間，“雲門”地塊的精裝交付標準已經公示↓
裝修標準
入戶有玄關櫃，蒙娜麗莎的牆磚地磚，石材加不鏽鋼的電視背景牆，科勒和摩恩的衛浴五金，並確定有新風系統、中央空調、地暖三件套，除了衛生間和廚房未設置地暖，其他空間均有，裝修情況屬於改善房標配。
入戶玄關
客廳
臥室
廚房
衛生間
總結
1、人北中央商務區的規劃落地雖然進程相對較慢，目前周邊城市界面依然亟待更新，但“城市更新”是近兩年中心城區的主題，對於城北區域發展有著關鍵的意義，城北煥發新顏還是十分值得期待。
2、保利時代位於主城區1.5環，毗鄰府河，佔地379畝，三環內幾乎很難再遇類似量級的項目，並且這不僅僅是個單純的住宅項目，更像是城市更新的一個樣本，將大型商業體、TOD建設、學區、醫療配套都規劃到項目中，把居住、出行、商務辦公、教育等功能性需求都囊括在這個複合型社區中，一定程度上也在助力人北中央商務區的規劃發展。
3、此次推售的雲門地塊戶型偏剛改和品改，除了容積率問題，大盤的產品價值還是很能打的，總價在240-320萬，最低首付約75萬，對於有改善需求的城北土著和期望入住中心城區的人群，保利時代是個值得關注的項目。
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