本該在2009年衝擊港交所的大唐地產，因創始人突然逝世受重創，不得不委身同城對手；10年後，這家以藍色臉譜為標誌的開發商，再一次和資本市場見面。
近日，大唐集團控股（下稱“大唐地產”）向港交所遞交招股材料，這家來自廈門的房企去年以流量銷售金額308.6億元的成績躋身克而瑞房企流量金額第77位，而在2016年其流量金額僅86億元。
這家業內低調的房企亦有不安於現狀的野心。2018年，公司總裁郝勝春公開許下三年衝擊500億元銷售目標；2019年，這個目標進化為了三年衝擊千億，頗有閩系激進的風格。
招股書披露，公司收益由2016年的人民幣20. 8億元增加至2018年的55億元，年複合增長率超60%；同樣地，借款總額也從2016年的54.5億元漲至2018年的84.6億元。
高槓杆撬動高增長是很多中小房企的共同特徵，在迅猛擴張的2016和2017年，大唐地產的淨負債率竟高達1000%以上，數字之高在業內並不多見。
招股書顯示，截至今年9月30日，公司項目竣工51.5萬平米，開發中和待開發合計超過700萬平米。大唐千億夢，需要真金白銀來支撐。
01
創始人去世，上市停擺
大唐地產發軔於中國臺灣，1985年，餘英儀和胞兄餘英宗及一位挪威設計師三人合力打造地產項目大唐世家，一炮走紅，還獲得臺灣建築設計最高獎——魯班獎。90年代，臺灣地產泡沫破滅，1995年，餘英儀釜底抽薪，與好友張富掌一同在廈門二次創業，同樣以大唐世家品牌開拓市場。他選擇了富有中華文化內涵的藍色京劇臉譜竇爾敦作為企業logo。
2008年，大唐地產為汶川地震捐出110萬元並認領了110位地震孤兒，鮮少公開露面的餘英儀接受了《東南置業》專訪，被問到生死感悟時，餘英儀稱人生短暫，只不過有人幸運，有人不幸，人的出生和死亡都一樣，只不過過程不同。
一語成讖，當年8月11日，餘英儀猝死。外界眾說紛紜，一說是因病猝死，其創業夥伴張富掌於2006年亦因疑似心梗在泰國去世；一說抑鬱自殺，其兄餘英宗2003年便是如此去世；一說是資金斷鏈，債主緊逼導致。
大唐地產的陰雲就此佈下，金融危機中，眾多房企面臨倒閉。原本就急於擴張的大唐地產更是需要輸血，本計劃2009年遞表港交所，有望成為在港上市的第一家大陸臺資不動產企業，餘英儀一去，擱淺10年。
2008年，有6名福建地產商登上胡潤百富榜，福信集團的黃晞家族排在第56位，是其中最高。不久，大唐地產被福信集團收購，開啟了一段新的歷史。
02
首富出手，隱憂仍在
招股書透露了福信集團入主大唐地產的細節。
2010年，黃晞實控的福信香港收購開曼群島公司大唐國際控股70%股權從而控制廈門大唐地產，餘下30%由獨立第三方金信控制。2011年，黃晞專注於其他業務，現任大唐地產董事長和執行董事的是福信集團吳迪，而黃晞仍是大唐地產控股股東。
2019年9月12日，福信BVI公司GoodFirst BVI收購金信所擁有的30%股份，代價7760萬元，以此推算，大唐國際估值僅2.59億元。至此，大唐國際由黃晞通過福信BVI和福信香港全資擁有。《2018胡潤女企業家榜》中，黃晞以95億元的財富成為“廈門女首富”，排在榜單第49位，據《北京商報》今年3月報道，黃晞持有福信集團51%股權。
吳迪此前公開表示，福信集團是一家沒有血緣關係的家族企業，且全面實現了所有權與經營權的分離，創始人家族已經徹底退出公司的日常管理。他現任職福信集團董事長兼總裁，佔有福信集團股權1%。同時，他也是中國民生銀行董事，亞洲拳擊聯合會副主席，是大唐地產目前的掌舵者。
背靠“廈門女首富”，大唐地產的發展固然迅猛，但其也有隱憂。
其一是對重點城市較為依賴，招股說明書顯示，近兩年來自於福建漳州、廣西南寧、天津三地項目的貢獻在總銷售收益佔比分別高達98.9%和98.8%。開拓新市場，抵禦風險對於這樣的中小房企來說尤其重要。
其二是高額的負債。截至2016年、2017年及2018年末和2019年6月30日，大唐集團借款總額分別為54.5億元、91.4億元、84.6億元和76億元，淨負債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。今年上半年的淨負債率陡降，公司稱主要由於股東注資。
此外，其債務結構也不容樂觀。根據截至今年9月30日數據，其73.84億元借款中，在未來兩年需要償還的就有52億元。如果上市進程延宕過久，其財務承受之壓力可想而知。
03
依託民生銀行，信託貸款增加
風雲地產界注意到，截至今年9月30日，公司有約28億元的未償還貸款由董事長吳迪個人擔保，佔集團總債務約38%，而這部分貸款的來源，正是吳迪任董事的中國民生銀行。追溯到1996年，59家單位發起組建民生銀行，福信集團正是發起人之一。
2019年8月，民生銀行授予福信集團65億元年度授信額度，福信集團的資產狀況也暴露在公眾面前。
截至2018年末，福信集團及其實質關聯企業合計持有民生銀行1.59%股份，福信集團為民生銀行關聯法人。
據民生銀行公告，福信集團成立於1995年，業務板塊包括金融、房地產、科技、貿易、文體、現代農業等領域。截止2018年末，福信集團經審計的財務數據，資產總額為129億元，負債總額為85億元，資產負債率65.90%；2018年實現營業收入34億元，淨利潤0.97億元。
依託民生銀行，福信集團和大唐地產的融資渠道相對暢通，更何況福信集團本身就涉足金融業務。招股書披露，大唐地產銀行借款比例相對較高，今年上半年其76億元借款中有超過50億元來自銀行，其利率為6.88%。當下融資渠道緊張，作為民營房企，大唐地產的融資成本可以說很低了。
大唐地產稱，由於銀行信貸環境收緊，其信託借款也在不斷增加，招股書披露信託項目就有11個，尚未償還的信託借款佔借款總額的三分之一，算上信託融資，其加權平均利率達到8.25%。其合作機構有重慶國際信託、渤海國際信託、中國華融等。
需要注意的是大唐地產的所有信託項目都涉及股權質押。
04
A股上市折戟，港股猶未可知
收購大唐地產前，福信集團本就是廈門本地老牌實力房企。大唐地產若想上市，同業競爭問題是關注重點。
招股書表示，黃晞投資包括（其中包括）金融領域、高科技產品研發、物業管理及建築設計服務等業務，該等業務與本集團的業務並無構成直接或間接的競爭。這些業務並不會注入本集團，因其既非我們的核心業務，亦與我們夯實於中國物業開發行業的市場地位的策略不相符。該等業務並未且不大可能會與本集團業務構成任何直接或間接競爭 。
而黃晞投資的其餘地產相關業務，招股書也表示，除現有業務外，不會再開發新的物業項目，“並未且不大可能與本集團構成競爭”。
去年12月，福信集團有意接盤 “A股石材第一股”萬里石（002785.SZ），然三個月後因條款未談妥交易終止，福信集團和資本市場擦肩而過。參與該次交易的是福信集團旗下的廈門福信金融控股有限公司。
《北京商報》報道，福信集團先後投資交通銀行、永安保險等多家全國性銀行、保險等金融機構以及漢口銀行、杭州聯合銀行等地方商業銀行並參與公司治理。近二十年來，主動參與金融行業改革和創新發展，投資數家註冊於北京、上海等地國內領先的PE私募基金。
這次轉而瞄準港交所，藍色臉譜能否順利敲鐘，廈門女首富能否擁有自己的第一家上市公司，我們拭目以待。
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