年末將至，蘇州樓市越來越熱鬧了，不少純新盤均計劃在12月開盤，同時，部分板塊之間的競爭也將激烈起來，其中就有蘇州灣板塊。
位於蘇州灣板塊核心位置的吳越熙華雅苑和中旅名門府，均計劃將在12月首次開盤。
這2個項目一路之隔，吳越熙華雅苑是蘇州灣板塊的地王項目，而中旅名門府則是做過蘇州灣14天地王的項目，雖然產品有所差異，但是同一板塊，同一區位，客戶群體均為改善置業客群，還是有競爭性的。
據悉，中旅名門府預計將在下週開啟認籌，目前已去申請銷許；吳越熙華雅苑預計將在近日取證，最快將於下週開盤，目前已讓客戶開始凍資，洋房200萬，疊墅400萬。
先前小胖君已經寫過中旅名門府（傳送門：《蘇州灣14天地王11月要開盤！預約登記超3000組，會日光嗎？》），今天，就來說說蘇州灣地王項目，吳越熙華雅苑。
穩坐蘇州灣地王，地價1.8W
吳越熙華雅苑，位於吳江太湖新城夏蓉街西側、顧家蕩路北側，佔地面積64272.26平，總建築面積129571平，（地上建築面積81321.81平、地下建築面積48249.19平），計容建築面積77114.44平，容積率1.2，也是板塊內容積率最低的項目。
根據項目的規劃，項目共計規劃了43棟住宅，其中，34棟4F疊墅，以及9棟7F洋房。項目採用高低配的佈局，南向均為4F疊墅，9棟7F洋房均在北向。
吳越熙華雅苑，是亨通與朗詩共同合作開發，由朗詩操盤，亨通拿地。2017年11月28日，亨通以總價14億在一次性報價中險勝葛洲壩競得了該項目的地塊（WJ-J-2017-039號），成交樓面價18156元/平。同時，該地價也刷新了14天前港中旅37號地塊的地價，成為了蘇州灣板塊的新地王。
至今，這2年裡，儘管蘇州灣板塊仍有新地塊出讓，但在限價之下，該地塊一直未被刷新。吳越熙華雅苑也一直穩坐地王的位置。
上個月，在吳越熙華雅苑西側網拍了2宗宅地。最終，這2宗宅地均由建發斬獲，成交樓面價分別為15755元/平、15820元/平。
可見該區域內的地價還是挺穩定的，不過，也基本都是高價地了。
項目最高要賣4W+？
據悉，吳越熙華雅苑將首推20棟住宅，其中，17棟疊墅、3棟洋房。案場置業顧問透露：近日將取證，並於近期開盤，最快下週。
那麼，對於僅有疊墅和洋房，以及是蘇州灣地王身份加持之下，吳越熙華雅苑的開盤價格，自然是備受關注。
吳越熙華雅苑的開盤價格，對於周邊項目而言，是有一定的標杆性和參考性的。
據小胖看房團群友前期爆料，
項目的價格可能會到4W？
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據案場目前透露的價格，洋房總價預計在320萬-400多萬。小胖君預測：預計單價在3W左右，但也不能排除個別房源的單價或接近4W，畢竟其項目有地下建築面積，而目前地下建築面積也是算計容面積的，因此也是計費的，因此可能會通過地下面積讓整體均價有所降低。
有一點是可以肯定的，項目的價格基本不會呈現一二手房倒掛。根據鏈家網信息顯示，11月，蘇州灣板塊核心區域二手房均價在2.8-3.1W，其中，同類型的楓丹壹號3.1W。
號稱得房率100%的戶型
吳越熙華雅苑，將首推洋房（躍墅）和疊墅，共計有4種戶型：
- 洋房：建築面積119平、123平，均為躍層設計；
- 疊墅：建築面積137平、232平，其中，建築面積232平為下疊，帶有地下室和院子；建築面積137平為上疊，帶有閣樓。
項目的目標客群以改善需求，同時更傾向於終極改善的客群。
建築面積119平，4房2廳2衛
建築面積119平，4房2廳2衛的套型設計，1F，2開間朝南，客廳和一個臥室朝南向。在1F則有3個臥室，基本生活的空間都在1F。2F是主臥，帶有獨立衛生間。項目均沒有飄窗設計。根據案場置業顧問介紹，項目的得房率是100%。
建築面積123平，4房2廳2衛
建築面積123平，4房2廳2衛的套型設計，1F，3開間朝南，客廳、一個臥室以及衛生間朝南向。在1F則有3個臥室，基本生活的空間都在1F。2F是主臥，帶有獨立衛生間。項目均沒有飄窗設計。根據案場置業顧問介紹，項目的得房率是100%。
建築面積137平，4房2廳3衛
建築面積137平，4房2廳3衛的套型設計，該套戶型為疊墅的上疊，可算為3層，畢竟帶有個閣樓。第一層為基本生活空間，餐廳、廚房、客廳均在，第二層為休息空間，共有3個臥室的設計，均朝南向，其中主臥為套房設計，帶有衣帽間和獨立衛生間，同時，衛生間的設計帶有浴缸。閣樓則可以自由改造。
建築面積232平，4房2廳3衛
建築面積232平，4房2廳3衛的套型設計，該套戶型為疊墅的下疊，可算為3層，帶有地下室。1樓為基本生活空間，餐廳、廚房、客廳均在，同時，1樓還帶有院子，第二層為休息空間，共有3個臥室的設計，均朝南向，其中主臥為套房設計，帶有衣帽間和獨立衛生間。2樓有陽臺設計，打通了主臥和一個次臥的陽臺。地下室空間則則可自由改造。
目前樣板房已經公開，但是需要提前預約。
項目均將精裝交付，帶有朗詩的科技系統，朗詩最有名的“三恆系統”，恆溫、恆溼、恆氧。先前曾有小道消息稱項目另有精裝包，案場置業顧問表示，沒有！
蘇州灣核心，配套成熟
吳江太湖新城，是蘇州“一核四城”城市戰略重點打造的南部板塊，以爭當引領沿太湖城市建設示範為目標，突出產城融合、城旅一體，自2010年啟動建設以來，已累計投入建設資金超1200億元。蘇州灣板塊，則是其的核心區域。
目前，蘇州灣的配套，基本能滿足居住於該區域內業主的需求。
交通配套方面：軌交4號線、西環南延，均可快速通達吳中區、姑蘇區，基本拉進了區域之間的距離；
商業配套方面：今年，華潤萬象城、紅星國際生活廣場等商場開業，使得蘇州灣的商業配套資源更為豐富；
教育配套方面：目前已投入的蘇州灣實驗初級中學、吳江中學、蘇州灣實驗小學、吳江區實驗初級中學等，目前正在建設的水秀天地幼兒園。
最後總結一下，從整體來說，蘇州灣板塊的新房房源還是比較稀缺的，畢竟核心區域在今年也僅有蘇州灣景苑有199套大平層房源入市，主要還是以二手房成交為主。而從吳江太湖新城板塊來看，今年因限價原因，且一二手房倒掛加持之下，2.1W的項目基本是搶不到的狀態，可見，購房者一方面是對於板塊認可，另一方面，價格也是一個關鍵點，因此，此次，吳越熙華雅苑項目的開盤入市，對於板塊而言也是很關鍵的，除了項目自身緊張之外，一些準備以及剛在蘇州灣拿地的開發商也是比較緊張的。
中旅名門府以及吳越熙華雅苑到底誰能率先開盤呢，讓我們拭目以待一下。
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