泰禾集團已經轉換了發展路徑，搭建更具競爭力的管理團隊和運作模式，在千億基礎上尋找更加安全、可持續、有效益的發展路線。
隨著房企拿地資金“透明式”監管力度的加大，來自銀貸、信託、二級市場定增、資管配資、保險資金等通道基本堵死，國內企業債市場也逐漸進入“凜冬時期”。房企債務再平衡，應對的不單單是宏觀負債的槓桿下移、抑制風險，還面臨房地產行業的轉向以及房企自身的轉型。
地產融資收緊，迴歸“回款”本源
在融資收緊、房地產去槓桿的雙重壓力之下，“促銷售、抓回款、維穩現金流”是當前房企的主流策略。房企一方面積極尋找融資渠道，另一方面選擇主動降槓桿。今年以來，已經有不少房企，尤其是高負債類房企積極通過以價換量、項目轉讓、謹慎拿地、合作開發等多種方式來降槓桿、促迴流，頭部房企碧桂園、恆大、萬科、融創、綠地無不在漫長的促銷中度過。
▲圖片源自網絡
根據央行10月份發佈的《2019年三季度金融機構貸款投向統計報告》，2019年三季度末，房地產貸款餘額43.3萬億元，同比增長15.6%，增速比9月降低0.6個百分點，連續14個月回落；前三季度增加4.6萬億元，佔同期各項貸款增量的33.7%，與2018年全年水平相比低6.2個百分點。
在外界看來，政府控制房企融資保持穩定趨勢，限制資金大量流入房地產行業，嚴厲的融資措施一定程度上導致房地產行業、企業被動縮表，現金流遭受壓力。
與此同時，房企的融資總額呈下降態勢。據克而瑞地產的研究數據顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。鑑於融資難度的加大，尤其是海外融資監管的加強，房企在投資拿地上更關注城市風險和資金鍊的安全。
信託的融資額度也快速下降。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。
主動轉舵求穩，現金流持續改善
2019年，泰禾集團已經轉換了發展路徑，搭建更具競爭力的管理團隊和運作模式，在千億基礎上尋找更加安全、可持續、有效益的發展路線。今年，泰禾促銷售、抓回款、暫停拿地；清退部分不符合發展要求的已收購項目、轉讓部分項目股權；優化債務結構，主動梳理合作的金融機構，從之前的100多家調整至20多家進行長期戰略合作；輕裝上陣，並進一步改善資金狀況，使得泰禾在財務、負債、現金流的基本面繼續好轉。
董事長黃其森並不否認泰禾在發展中的經營難題，他表示，“這一年更多的是進行前瞻性的調整，我們做了幾個動作，首先是主動暫停拿地，另外為了避免失誤，我們還退了12塊地。其次就是加強人才培養，坦率地講，這兩年我最主要的工作就是看人，泰禾今天能夠有這樣的發展，最重要的就是把人才當作企業最重要的投資，泰禾這幾年發展的太快了，對於人員我們主動做了一些調整。”
融資規模的收縮，使企業必不可能像以往一樣大量增加土地開支，而要保持經營發展和規模增長需求，企業必須加快現金回款或者盡其所能增加對外借款增加資金流入。
在資金方面，泰禾主動搶先調整，2019年前三季度，泰禾集團淨資產規模繼續穩步擴大，其中淨資產為363.47億元，較年初增長13.98%；歸母淨資產220.07億元，較年初增長19.23%。收入利潤保持增長，泰禾集團營收211.92億元，同比增加8.22%，利潤總額為31.36億元，同比上漲7.83%；淨利潤為22.97億元，同比增加7.70%；歸母淨利潤21.21億元，同比增加46.85%；EBITDA為31.36億元，同比增加7.84%。
隨著項目銷售回款的增多，現金流繼續改善，泰禾經營活動產生的現金流量淨額達到226.154億元，超過營業收入，與去年同期相比增幅高達13852.80%。
▲泰禾中國院子實景圖
在外界看來，泰禾的佈局重點仍舊在一、二線城市，在董事長黃其森看來，聚集在一、二線城市的4億中產階級是最具有消費力的，這是泰禾堅定不移地佈局一、二線城市，堅持走高端精品路線，實施“文化築居中國”戰略的原因。董事長黃其森稱，“我們經過這二十幾年的努力，品牌已經是深入人心，是站住腳的。後退是更好的前進，對泰禾未來的發展充滿信心。”
產品力始終是企業的“第一生產力”
房地產層面的“消費升級”本質上是對住房產品的要求更細化、更極致，新中式住宅建築是近十幾年最受商業市場肯定，同時也是獲得最長足發展的一種類型。泰禾的產品獲得了北京、上海、深圳等一線城市的廣泛肯定。在房產升級的時代下，一線城市是判斷市場預期的重要風向標。
▲北京泰禾·金府大院購房現場圖
在外界看來，泰禾主打高端住宅項目，素有“院子專家”的美譽，在激烈的行業競爭中，產品力的勝出以及品質帶來的附加價值，成為泰禾盈利能力的重要支撐。泰禾院子系列產品“中而不古，新而不洋”，經過十幾年的打磨，這個產品在市場上是獨樹一幟的，也是泰禾的核心競爭力。
泰禾集團總裁助理兼上海區域負責人盧國鵬認為，泰禾是一個有產品深度、更具匠心精神的企業之一，精雕細琢打造中式“院子系列”產品來滿足用戶的需求。從投資拿地、開發運營、推盤營銷到後期物業，始終以高標準、嚴要求的服務理念來詮釋產品，提升品質。
▲上海大城小院實景圖
當被問及在消費升級的大背景下，泰禾如何平衡產品價格和品質需求兩者之間的關係時，盧國鵬表示，上海“四院”--上海院子、大城小院、上城院子、海上院子四種產品可以滿足不同的客戶群體。在發展後勁層面上，上海區域土地總儲備超過1000畝，而未售的貨值儲備、待售的也有1000多億，預計明年會有幾個新的百億大盤入市，上海區域業績有望迎來較大提升。
過去20多年，房地產處於黃金時代，但現在很多房企不說自己是開發商了，而轉型成為城市運營商、服務商。與傳統房地產的寒冬相比，產業地產正享受政策春天。在“房住不炒”的政策調控下，轉變傳統的拿地和開發思路，將城市更新與產業升級融合發展，借力產業通道，與產業經濟體結盟，打造全週期服務鏈條，或將成為開發商轉型升級的新模式、新路徑。
在產業升級的驅動下，泰禾的多元化佈局很早就已經展開，並先後在醫療、教育、養老、保險、文化影視等領域顯現成效。盧國鵬稱，“泰禾+”可以說是地產的一條很深的護城河，也是一個延展。隨著業主需求的越來越廣泛，上海正在建設健管中心和“四點半學堂”，託管中心也將在項目上落地，這些可以給業主提供更豐富的生活、文化和服務。
預防房地產市場風險產生“蝴蝶效應”的關鍵，還是要提前關注翅膀振動的頻率。從當前情況來看，政策或不存在放鬆的可能，房企需要適時進行調整，積極構建良性發展圈，通過“精準投資、狠抓回款、強力營銷、優化產品”來渡過難關。本文轉自於泰禾集團訂閱號文章如有侵權及違歸請聯繫我們刪除！謝謝！文/李凱【作者系資深媒體人】
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