泰禾集团已经转换了发展路径，搭建更具竞争力的管理团队和运作模式，在千亿基础上寻找更加安全、可持续、有效益的发展路线。
随着房企拿地资金“透明式”监管力度的加大，来自银贷、信托、二级市场定增、资管配资、保险资金等通道基本堵死，国内企业债市场也逐渐进入“凛冬时期”。房企债务再平衡，应对的不单单是宏观负债的杠杆下移、抑制风险，还面临房地产行业的转向以及房企自身的转型。
地产融资收紧，回归“回款”本源
在融资收紧、房地产去杠杆的双重压力之下，“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。房企一方面积极寻找融资渠道，另一方面选择主动降杠杆。今年以来，已经有不少房企，尤其是高负债类房企积极通过以价换量、项目转让、谨慎拿地、合作开发等多种方式来降杠杆、促回流，头部房企碧桂园、恒大、万科、融创、绿地无不在漫长的促销中度过。
▲图片源自网络
根据央行10月份发布的《2019年三季度金融机构贷款投向统计报告》，2019年三季度末，房地产贷款余额43.3万亿元，同比增长15.6%，增速比9月降低0.6个百分点，连续14个月回落；前三季度增加4.6万亿元，占同期各项贷款增量的33.7%，与2018年全年水平相比低6.2个百分点。
在外界看来，政府控制房企融资保持稳定趋势，限制资金大量流入房地产行业，严厉的融资措施一定程度上导致房地产行业、企业被动缩表，现金流遭受压力。
与此同时，房企的融资总额呈下降态势。据克而瑞地产的研究数据显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。鉴于融资难度的加大，尤其是海外融资监管的加强，房企在投资拿地上更关注城市风险和资金链的安全。
信托的融资额度也快速下降。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。
主动转舵求稳，现金流持续改善
2019年，泰禾集团已经转换了发展路径，搭建更具竞争力的管理团队和运作模式，在千亿基础上寻找更加安全、可持续、有效益的发展路线。今年，泰禾促销售、抓回款、暂停拿地；清退部分不符合发展要求的已收购项目、转让部分项目股权；优化债务结构，主动梳理合作的金融机构，从之前的100多家调整至20多家进行长期战略合作；轻装上阵，并进一步改善资金状况，使得泰禾在财务、负债、现金流的基本面继续好转。
董事长黄其森并不否认泰禾在发展中的经营难题，他表示，“这一年更多的是进行前瞻性的调整，我们做了几个动作，首先是主动暂停拿地，另外为了避免失误，我们还退了12块地。其次就是加强人才培养，坦率地讲，这两年我最主要的工作就是看人，泰禾今天能够有这样的发展，最重要的就是把人才当作企业最重要的投资，泰禾这几年发展的太快了，对于人员我们主动做了一些调整。”
融资规模的收缩，使企业必不可能像以往一样大量增加土地开支，而要保持经营发展和规模增长需求，企业必须加快现金回款或者尽其所能增加对外借款增加资金流入。
在资金方面，泰禾主动抢先调整，2019年前三季度，泰禾集团净资产规模继续稳步扩大，其中净资产为363.47亿元，较年初增长13.98%；归母净资产220.07亿元，较年初增长19.23%。收入利润保持增长，泰禾集团营收211.92亿元，同比增加8.22%，利润总额为31.36亿元，同比上涨7.83%；净利润为22.97亿元，同比增加7.70%；归母净利润21.21亿元，同比增加46.85%；EBITDA为31.36亿元，同比增加7.84%。
随着项目销售回款的增多，现金流继续改善，泰禾经营活动产生的现金流量净额达到226.154亿元，超过营业收入，与去年同期相比增幅高达13852.80%。
▲泰禾中国院子实景图
在外界看来，泰禾的布局重点仍旧在一、二线城市，在董事长黄其森看来，聚集在一、二线城市的4亿中产阶级是最具有消费力的，这是泰禾坚定不移地布局一、二线城市，坚持走高端精品路线，实施“文化筑居中国”战略的原因。董事长黄其森称，“我们经过这二十几年的努力，品牌已经是深入人心，是站住脚的。后退是更好的前进，对泰禾未来的发展充满信心。”
产品力始终是企业的“第一生产力”
房地产层面的“消费升级”本质上是对住房产品的要求更细化、更极致，新中式住宅建筑是近十几年最受商业市场肯定，同时也是获得最长足发展的一种类型。泰禾的产品获得了北京、上海、深圳等一线城市的广泛肯定。在房产升级的时代下，一线城市是判断市场预期的重要风向标。
▲北京泰禾·金府大院购房现场图
在外界看来，泰禾主打高端住宅项目，素有“院子专家”的美誉，在激烈的行业竞争中，产品力的胜出以及品质带来的附加价值，成为泰禾盈利能力的重要支撑。泰禾院子系列产品“中而不古，新而不洋”，经过十几年的打磨，这个产品在市场上是独树一帜的，也是泰禾的核心竞争力。
泰禾集团总裁助理兼上海区域负责人卢国鹏认为，泰禾是一个有产品深度、更具匠心精神的企业之一，精雕细琢打造中式“院子系列”产品来满足用户的需求。从投资拿地、开发运营、推盘营销到后期物业，始终以高标准、严要求的服务理念来诠释产品，提升品质。
▲上海大城小院实景图
当被问及在消费升级的大背景下，泰禾如何平衡产品价格和品质需求两者之间的关系时，卢国鹏表示，上海“四院”--上海院子、大城小院、上城院子、海上院子四种产品可以满足不同的客户群体。在发展后劲层面上，上海区域土地总储备超过1000亩，而未售的货值储备、待售的也有1000多亿，预计明年会有几个新的百亿大盘入市，上海区域业绩有望迎来较大提升。
过去20多年，房地产处于黄金时代，但现在很多房企不说自己是开发商了，而转型成为城市运营商、服务商。与传统房地产的寒冬相比，产业地产正享受政策春天。在“房住不炒”的政策调控下，转变传统的拿地和开发思路，将城市更新与产业升级融合发展，借力产业通道，与产业经济体结盟，打造全周期服务链条，或将成为开发商转型升级的新模式、新路径。
在产业升级的驱动下，泰禾的多元化布局很早就已经展开，并先后在医疗、教育、养老、保险、文化影视等领域显现成效。卢国鹏称，“泰禾+”可以说是地产的一条很深的护城河，也是一个延展。随着业主需求的越来越广泛，上海正在建设健管中心和“四点半学堂”，托管中心也将在项目上落地，这些可以给业主提供更丰富的生活、文化和服务。
预防房地产市场风险产生“蝴蝶效应”的关键，还是要提前关注翅膀振动的频率。从当前情况来看，政策或不存在放松的可能，房企需要适时进行调整，积极构建良性发展圈，通过“精准投资、狠抓回款、强力营销、优化产品”来渡过难关。本文转自于泰禾集团订阅号文章如有侵权及违归请联系我们删除！谢谢！文/李凯【作者系资深媒体人】
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