千萬級豪宅熱賣規律：佔有「高能節點」房產頭條網

2019-12-03 14:01:42 樂住杭州

最近樓市一個讓人費解的現象是，千萬級的豪宅都需要搖號，而並不是像以前那樣總價越高越難賣。當然，這些非常搶手的千萬級豪宅，也基本都處於杭州的城市「高能節點」上，比如南星橋、奧體、望江新城等，而鳳起錢潮的亮相，也終於打開了江河匯核心區千萬級豪宅的大門。

自從新鴻基拿下的江河匯綜合體，規劃日漸清晰之後，發展了近二十年的錢江新城又進入了生長期，而江河匯和萬象城一帶將來會交相輝映，形成杭州新的城市封面。同時有「作品情結」的安徽置地，在江河匯核心區開發的鳳起錢潮，也讓錢江新城又多了一個讓人「無法遺忘樓盤」。

最近樓市的兩極分化現象非常明顯，千萬級豪宅在市場上的號召力都很大，不僅基本都要搖號，並且在選房過程中棄選的人也很少。以前都會覺得，總價高的樓盤肯定會相對難賣，但現在不一樣了。

我們這裡講的千萬級豪宅，是不包括排屋別墅的。千萬豪宅棄選率低，這倒是可以理解，畢竟凍資可能就要四五百萬。不過千萬級的豪宅，動輒就有一兩千人登記搖號，這就有點匪夷所思了。

這個城市有將近一千萬人。四五年前，一整年的千萬豪宅成交量都只有寥寥數百套，這兩年突然就爆發了。四五年前的房價，是現在的一半，所以那時候你應該算總價500萬的成交量。

·千萬級豪宅的「高能節點」：江河匯·望江新城·奧體·

四五年前，整個杭州千萬級的豪宅也只有寥寥數個，一隻手肯定就數得過來了，現在是區域一隻手能數得過來。那得是非常熱門的區域。比如江河匯、奧體、南星橋和望江新城。

千萬級樓盤比較集中的就這幾個區域，其它區域雖然也有，但就是鳳毛麟角。可能也會增加，但對於這三個板塊的佔有慾，從搖號中是更能體現出來的。我們把這樣的區域，叫作「高能節點」。

在樓市裡，如果看到「前方高能」，那要主動擁抱它、佔有它，這也是我們看待城市發展的邏輯。最近賣得又快又好的千萬級豪宅，總結下來就是都在這些「高能」板塊。很多人看到江河匯、奧體、錢江新城西翼這三個「高能城市節點」，都在主動擁抱。當然，奧體是除了板塊高能之外，還因為單價低，所以相對來說，錢江新城的東西兩翼會體現得更直接。

一側是望江新城，它有新世界；另一側是江河匯，有新鴻基和平安。江河匯綜合體的摩天輪、景觀橋等規劃，都已經展示出來了，會讓大家想象到城市不遠未來的畫面。

江河匯已經預訂了城市未來的封面，IFC、「杭州眼」摩天輪、我們稱之為「千禧橋」的人行橋等。

☝江河匯綜合體效果圖

這座橋還沒有命名，但上面可以觀景。錢江新城的鳳起東路和慶春東路這一帶，會形成更好的路網結構和節點關係。現在錢江新城的路網，經過最近十年的建設已經很好了，但是這些路網結構的價值提升，還需要有一個高能節點來激發。

過去我們聊錢江新城的高能節點，往往是集中在萬象城一帶，接下來江河匯跟萬象城一帶會相互輝映。

·錢江新城還在吸能：江河匯·摩天輪·北岸第一高樓·

錢江新城從規劃開始，已經建了差不多二十來年，今天的錢江新城已經徹底建成了嗎？當然沒有。它還在生長、吸收能量。江河匯的規劃以前就有了，但新鴻基的落定是今年的事，包括摩天輪也是這兩年才確定的。

現在，萬象城對面的「錢塘江北岸第一高樓」也要來了。魯能地塊。299米的北岸第一高樓，它的底下也有商場。所以整個錢江新城的面貌，還沒有徹底展現出來。錢江新城二期還是一片空白呢，以後的想象力還大得很。

當新鴻基的江河匯綜合體出來後，我們才會更斷定錢江新城今後還會繼續往東。此前光有一個萬象城還不夠，現在來了一個能量非常高的江河匯，這看起來才是我們想象中的市中心，它就應該這麼璀璨——有高樓、有能量非常高的購物中心、有非常好城市封面，是將來無論本地還是外地的朋友，都要去打卡的城市節點。

我們經常說一個詞叫「後發優勢」，江河匯就是典型，只是在房價上它還沒有體現出來。因為限價呀。所以我們會發現，西面的仁恆濱江園賣得很好，東面的鳳起錢潮也要搖號，高層也是一下子售罄。這種千萬級豪宅在選房當天，曬出紅通通一片、已經被選完的房源表時，就會想到院長剛才用的那個詞——匪夷所思。可能還不到那麼嚴重的程度，但總感覺這座城市的能量是不是太大了。

這座城市的購買力，比我們想象的要大，尤其是對千萬級豪宅的吸納力。

如果再去觀察一下會發現，現在千萬級豪宅都要在這樣的城市節點上，才能表現出爆發力。不過本身樓盤也有限，數來數去也就這麼幾個，比如江河匯這裡，鳳起錢潮賣完之後，就只能等江河匯綜合體裡面的住宅，畢竟現在這裡也就這兩個新樓盤。鳳起錢潮現在還有。

安徽置地·鳳起錢潮效果圖

·豪宅外立面的色彩趨勢：暖色調·當時剛看到鳳起錢潮的時候，我還是挺驚訝的，這是安徽置地在杭州的第一個豪宅項目，但他敢做起步面積就是170方的高層，洋房的起步面積是137方，全都是四房以上的戶型。鳳起錢潮的立面是暖色調的，從效果圖就能看出來，現場實景也差不多是這個樣子。近兩年杭州也出了一些豪宅，有一個明顯的色彩變化趨勢，就是它們的外立面越來越偏重暖色調。鳳起錢潮的立面看上去比較公建化，但它有個挑出來的陽臺，讓它擁有了生活的感覺。事實上，以前的樓盤外立面，大量也都是暖色調的。

清一色的黃色。因為我們過去材料跟不上，從而讓立面的暖色調看起來不夠值錢。然後這兩年，我們的高端住宅就變成了講究「高級灰」。但是住宅始終是住宅，它跟寫字樓是不一樣的，需要生活的一抹亮色，所以高端住宅的外立面，起碼在未來幾年一定是朝著暖色調的趨勢發展的。

我們現在去看鳳起錢潮在內的這些高端樓盤，基本都是在往這個方向轉變的，如果我們把時間維度拉長的話，看樓盤的外立面就能看出它的年代感，甚至都不用看它的樓盤名。所以當鳳起錢潮出來的時候，很多人都很驚訝，

一方面是它全都是大戶型，另一方面是它園區的圍牆和立面很驚豔。那時候我們還只說它是錢江新城，但今年江河匯更清晰了之後，它就是處在江河匯的核心地段，它是錢江新城怎麼都避不開的一個樓盤。

·用材之考究：從「巴西中紫點金麻」至「伊朗雲朵拉灰」·

鳳起錢潮的用材，是近幾年來難得一見的考究。我看它們的石材豐富度，很多名字都特別長，比如外立面的石材叫「巴西中紫點金麻」。

安徽置地·鳳起錢潮實景圖

室內還有「伊朗雲朵拉灰」大理石。不止這兩個，有很多很多石材，不僅貴，也能體現出開發商對於用材的考究。這種開發商的考究心態，我們已經很多年都沒看到過了。他們跟我講過這個故事，說為什麼鳳起錢潮這麼做。因為安徽置地的老闆和董事長，都是工科出身。都是建築專業出身。

·鳳起錢潮開發商安徽置地的「作品情結」·

不止用材上，對建築上的細節也特別考究，從門頭到園區、窗框的使用、弧度等等，所以在鳳起錢潮的交付標準裡面，會看到很多工藝上的精細講究。

在這麼多開發商裡面，擁有這種「作品情結」的並不少，但是能把它做出來的就很少了。有些想要做出一個令人尊敬的項目，但往往是心有餘而力不足，因為整個公司的制度和架構匹配不了。或者是公司制度和架構可以匹配，但會顧慮做那麼大戶型的產品，萬一賣不掉怎麼辦，在經營壓力下就不敢做了。安徽置地在市中心做的第一個項目，會給人一種一往無前的勇氣，從現在做出來的產品來看，至少在杭州的高端住宅裡面，是能佔有一席之地的。

只看它的門頭，就會很容易被觸動到。