大家都知道，無論是媒體還是機構，哪怕再權威，在論及樓市時，一般都不會輕言房價漲跌。
究其原因，一方面是因為這個話題實在敏感，另一方面則是因為市場風雲變幻，預測長期走勢尚有可能，言中短期行情則頗為困難。
但是這次，中國社科院卻在最新發布的《中國住房市場發展月度分析報告》中明確預測了數座城市在未來三個月中的房價漲跌情況，實屬罕見。
因此，參謀長必須帶大家深度探討一下社科院本次發佈的報告。
一、哪些城市遭到社科院點名？
話不多說，直接給出名單。
基於大數據，社科院一共點名了18座城市，預測其中8座房價上漲，10座下跌。
未來三個月，房價可能上漲的城市為：
深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波；
反之，房價在三個月內面臨下跌預警的城市為：
北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。
當然，這份城市名單只是一個不完全預測，但是透過這份名單，我們仍然可以找出背後的預測依據，並推斷出樓市的整體行情。
二、為何點名這18座城市？
參謀長的老粉絲應該一眼就能看出這18座城市的分佈特點，即：
上漲的8座城市，均分佈於長三角和珠三角兩個城市群；而遭到下跌預警的10座城市，則集中於京津冀都市圈。
因此我們可以初步判斷：社科院的這次房價預測，是基於三大城市群不同行情的大背景所做的分析。
說明了什麼？
說明三大城市群，樓市即將步入殊途。
長三角，景氣度最高。
有兩大證據可以充分證明：
其一，年內長三角城市群中，房價上漲的城市佔比最大。數據顯示，2019年蘇州、宿遷、寧波、衢州等20個長三角城市房價同比呈現明上漲，這個比例明顯領先於其他兩大城市群。
也就是說，如果你問我：2019至2020年，哪裡的樓市最安全？那我可以毫不猶豫地回答你：長三角。
其次，年內長三角城市群內城市房價上漲幅度最高。數據顯示，2019年10月蘇州房價同比漲幅接近20%，宿遷、寧波、衢州漲幅在10%到15%之間。可見縱然全國範圍內樓市偏冷，長三角仍不乏上漲動力。
珠三角，差強人意。
要說政策利好，今年的珠三角其實坐享著巨大的優勢。不過從樓市的表現來看，2019年的珠三角只能說是差強人意。
究其原因，還是因為珠三角城市發展的資源集中度過高，經濟優勢沒有普遍地輻射至核心城市周邊甚至外圍的小城市。
也就導致珠三角除了深圳、東莞、珠海這樣的幾座熱門城市外，其餘多數城市房價都或多或少地跌了——包括廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠等等。
但是從社科院對房價的預測來看，珠三角還是值得被看好的。
京津冀，風險較大。
其實就2019年的樓市表現而言，京津冀整體是有漲有跌的。其中唐山房價同比上漲較快，秦皇島、廊坊、滄州等城市同比略漲，而北京、天津，以及張家口、保定、衡水等城市房價同比下跌。
那社科院為何不看好京津冀的房價走勢？
原因有三：
1、北京的人口控制過嚴，非常直接地導致了常住人口下滑和需求減少，加之全國最嚴的調控政策，市場冷卻為必然結果。
2、北京的“溢出效應”，並沒有惠及到周邊城市，而是廣泛輻射至全國各地——這就是北京和上海最大的區別，也是京津冀城市群周邊城市的樓市未得到發展的重要原因之一。
3、京津冀都市圈非核心城市的發展相對滯後，這一點與珠三角有一定的相似之處。
三、還有哪些趨勢值得注意？
1、上漲機遇，不僅僅在被點名的8座城市之中。
在此，參謀長決定結合社科院的報告，再點名一批上漲動力較足的城市：
上海周邊的熱點三線城市，最值得關注，以寧波、無錫、南通最為典型；
東三省的省會城市及重點二線城市，此前樓市表現較為低迷，可能迎來一波補漲，除瀋陽、長春、哈爾濱、大連等城市，都有“逆風翻盤”的可能；
再來，廣義的中西部地區的核心城市，如表現亮眼的昆明，溫和上漲的重慶、成都、南昌等城市，都有機會延續上漲態勢。
2、下跌預警，將在三線城市廣泛拉響。
對於2020年的整體房價走勢，社科院的判斷是：先降後穩，實現“軟著陸”。參謀長傾向於將其理解為，2020年的確將是樓市的一個拐點。
所謂穩，是整體的穩，是一線城市的穩，但對於更多城市來說，將會出現較為明顯的漲跌。
如，到了明年下半年，三四線城市總體都將出現明顯下跌。當然，不排除部分行情啟動較慢的三四線城市，藉助於貨幣化棚改餘熱，房價仍可能上漲。但這注定只是一小部分，
絕大多數三四線城市都應拉響房價下跌的警鈴。
此次社科院一反常態，明確點名一批城市，並毫不含糊地預測了它們未來三個月的房價走勢，至少說明了一點：
樓市走向，已經不再是撲朔迷離；未來的路，越來越清晰。
參謀長只想提醒一句：希望每位讀者都能迅速建立起對樓市的清楚認知，畢竟，2020年已經近在眼前了。
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