中華網財經訊 11月26日，金科地產集團股份有限公司發佈公告稱，公司控股子公司擬對控股子公司合計不超過7億元融資提供擔保。另外此前還發布了一則全員持股公告，公告顯示，截至本公告日，公司正在積極推進一期持股計劃的相關工作，目前尚未購買公司股票。公司將根據一期持股計劃的進展情況，並按照相關法律法規的規定及時履行信息披露義務。
圖片來自公告內容截圖
中華網財經梳理發現，進入公佈三季度業績以來，金科股份有關已連續發佈五則有關為控股子公司參股公司融資提供擔保等公告。其中上面提到的2019-145號公告，擬對控股子公司合計不超過7億元融資提供擔保；其次是，10月31日發的2019-137號公告顯示，金科為控股子公司提供的預計擔保金額合計不超過9.7億元,自其履行完畢審議程序後十二個月內有效；再是，11月12日發佈的2019-139號公告顯示，為多家參股公司合計25.7億元貸款提供擔保。另外兩則公告，其中一則取消擔保融資並新增17億擔保融資，另一則為此前擔保進展披露。
據最新公告顯示，截止2019年10月末，金科及控股子公司不存在對控股股東、實際控制人及無股權關係的第三方提供擔保的情形，亦不存在逾期擔保和涉及訴訟的擔保。金科對參股公司提供的擔保餘額為129.8億元，對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保餘額為728.09億元，合計擔保餘額為857.89億元，佔本公司最近一期經審計淨資產的370.09%，佔總資產的37.19%%。
流動性缺乏等米下鍋
進一步梳理公告發現，上述公告中公佈的融資被擔保企業截止9月末的總負債、淨負債、營收、淨利潤等指標，不難發現這些被擔保企業大多數都處於負利潤、營收為0，嚴重缺乏流動性狀態，正急等米下鍋。
中華網財經梳理數據如圖：
圖片來自中華網財經整理公告數據表截圖
千億戰略高週轉為財務、管理等埋下眾多隱患
值得一提的是，從2017年，金科發佈《2017-2020年發展戰略規劃》來看，提出銷售目標：2017-2020年銷售金額分別為500億元、800億元、1100億元、1500億元，力爭2020年達到2000億元。從內部這種高速發展要求，到大批量的資金需求，靠借債換髮展的方式，在當前行業下行環境下潛藏著諸多隱患。
而在項目運作上，金科也採取了“1671”高週轉模式，即要求拿地後1個月開工、6個月開盤、7個月開發貸上賬、1年內現金流回正。
這種高節奏的發展帶來負債的急劇增加。
半年報顯示，金科資產負債率為83.86%，淨負債率達147.47%。這在行業中處於偏高水平。
另據數據顯示，金科實現營業收入261.05億元，與上年同期相比增長68%；上半年，金科實現淨利潤31.67億元，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.9億元，同比增長289%。
而與2018年同期相比，金科經營活動產生的現金流量淨額卻下降307.19%，由同期的35.34億元直接降至-73.21億元，對此報告中表示，主要為本期新增土地儲備現金流出增加所致。
加槓桿瘋狂搶地
就土地數據來看，確實印證了這一說法。金科2016-2018年新增土地儲備建築面積分別為613.1萬平方米、1245.3萬平方米和2054.3萬平方米，2018年拿地面積與銷售面積之比達153%，連續8年超過100%。
從今年半年報看，金科新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平方米，合同投資金額423億元。值得注意的是，金科去年全年的銷售回款為1051億元，這也意味著，僅上半年，金科在土儲方面的投入便超過去年全年回款的40%。
下半年併購等拿地端依舊生猛
嚴重依賴重慶大本營的金科來說，已邁開全國擴張步伐，7月金科共斥資54.75億元已部分或全部接盤新城16個項目。而按2018年年報數據來看，金科實現銷售額1188億元，其中重慶區域貢獻464億元，佔比高達近4成，在全國擴張的路上大本營的業績還是起到主力支撐作用。
截至2019年三季末，金科股份現金及現金等價物餘額為298.84億元，短期借款為45.03億元，一年內到期的非流動負債為245.45億元，現金剛剛覆蓋短期負債。公司今年以來拿地強度未減弱，可見，金科當下手頭的現金流並不是那麼寬裕。
從已發佈的公告節奏來看，融資需求密集不為過，另外從三季度股東質押數據也看，實控人黃紅雲股權質押超71.32%。如公告截圖所示：
圖片來源公司2019度三季度報告截圖
質量通報、信任扣分、質量維權等問題頻出
除了債務高企，高速發展後的金科實際也帶來了諸多的後遺症。
據百度檢索，金科這幾年，在一些地方上的項目接連爆出被投訴、維權。就拿單合肥這一個城市來說吧，中華網財經查閱了當地市政府網站，果然發現金科所涉及的相關投訴多圍繞：銷售管理、虛假宣傳、項目建設偷工減料、延期交房、房屋質量等方面。
圖片來源合肥政府網頁截圖
有投訴“瑤海金科昱結構施中過程中鋼筋綁紮偷工減料”
有市民投訴：海昱東方鋼筋綁紮偷工減料，給結構安全帶來很大安全隱患，也許十年後變成無錫立交橋一樣，一個小震就倒了，到時政府才查責任人。對不作為的監理單位江蘇賽華建設監理有限公司，四川住總建設有限公司，望主管部門好好查查。我可以提供照片。
圖片來源合肥政府網頁截圖
圖片來源合肥政府網頁截圖
也有投訴“金科海昱東方花園房屋質量投訴”的
業主投訴：我是金科海昱東方業19棟804業主，2019年4月15號是交房子時間。本來高興來拿房子可是驗了房子讓我沒辦法接受現實。房子裡面現大面積空鼓。房屋地面保溫層各個牆角空鼓。飄窗外牆防水層起皮。小區房屋外立面不平都是包。開發商說答應給我家修好後會發通知拿房。其間由開發商承擔違約責任負責賠償。到7月19號問題到現在都沒整改好，去找他們就是一個字拖，更別說違約金了，。請領導給業主過問一下。為民做主，謝謝！
圖片來源合肥政府網頁截圖
還有“關於金科海昱東方省直公積金因為土地抵押問題辦理不了貸款”
業主投訴：我於2018年初在合肥市瑤海區金科海昱東方購買了20#號樓，於2018年5月申請中國銀行省直組合貸款，到現在為止，開發商因土地抵押問題，導致我貸款辦理有問題，而開發商對此解決的方式和方法，類似於一問三不知，在不確定行不行的情況下，就讓我們換銀行，現在這個土地抵押的問題，我們購房者應該怎麼求助，五月底交房，到時候不能交房，我們是否能問開發商要求賠償。
圖片來源合肥政府網頁截圖
從市政府網站的投訴看，金科廬州樾項目交房存在諸多問題，9月該項目爆發了業主維權。
梳理發現，主要問題集中在以下幾方面：
一、8號樓南邊社會停車區擾民問題8號樓南邊設計的公共停車區停車位距離樓體過近僅6米、過密多達50個，有燈光、噪音、廢氣汙染，會嚴重影響低層住戶的生活質量，尤其在夜晚，燈光和噪音將直接影響低層住戶的正常休息。
圖片來源合肥政府網頁截圖
二、關於社居委入駐本小區的問題根據2012版《合肥市城市社區配套設施建設規劃》規定：“對於中小型封閉式管理小區，社區管理服務中心應建於小區周邊，以方便同一社區其他小區居民辦事。”根據百度詞條，本小區設計規模僅353戶，屬於小型封閉式管理小區。因此，根據上述法規規定，將社區管理服務中心設置在本小區4幢1層於法不符。由於社居委的服務規模通常在3000戶左右，由於本小區太小，將導致大量外小區的居民進來辦事，這將嚴重增加了本小區的公共安全管理負荷，且將產生高頻度的憂民現象。
三、關於小區地庫防護頂棚問題在即將交房之際，我們業主已獲知本小區所有地庫出入口是開放的，沒有頂棚防護——當初，開發商在售樓時，所提供的效果圖均有頂棚結構。這樣的出入口結構，將存在重大的安全隱患，主要是雨雪天氣，將形成大面積積水和凍冰現象，對上下車輛和行人均構成很大的安全風險。
對此，合肥市自然資源和規劃局也給予了回覆：
圖片來源合肥政府網頁截圖
信用多次被扣分
今年9月，合肥金駿美合房地產開發有限公司開發的“美科公館”（金科與另一家公司聯合開發位於新站區的美的金科郡），由於在銷售過程中存在將商品房銷售給不具備購房資格的購房者的行為，違反了相關規定，在被市房產局多次約談要求按規定退款之後，該公司一直拒不整改，被扣信用分3分。
圖片來源合肥住建局網頁截圖
此外，今年7月份，合肥市住房保障和房產管理局通報了2019年企業信用考評減分情況，合肥金科駿成房地產開發有限開發建設的“金樾花園”項目，在銷售過程中存在將商品房銷售給不具備購房資格的購房人，違反《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》文件規定。合肥市住房保障和房產管理局還強調，多次要求合肥金科駿成按規定儘快退款，但企業一直拒不整改，被扣3分。
在檢索過程中發現，不僅是合肥問題接連不斷，其他城市項目也相繼現問題亂象。
回過頭來看，金科的發展過程中合肥爆出的各種亂象只是個縮影，更重要的還有眼前的問題，高負債經營、經營性現金流為負、實際控制人股權質押、對參股公司提供擔保，這些信號足已顯現公司用錢緊張。金科未來的發展中華網財經將繼續關注。
（中華網財經綜合 作者：唐風林 數據來自公司公告，部分信息來自百度檢索至合肥人民政府網）
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