在2019年剩余的30多天里，陆续有30多个盘、超过5000套房源迎来交付。这批房源中，不乏一些2017年颇受投资客青睐的红盘，因此不少业内人士表示：“年底的交付潮或许是二手房的抛售潮。”
2017年，杭州购房热潮开启，“全城大倒挂”出现。同时，市场里乱象滋生，全款司空见惯，绑定车位、“茶水费”等违规操作行为也屡禁不止。
但追涨杀跌永远是人骨子里的欲望，在巨大的红利面前，即使付出更多代价，也有人不计代价地上车。如今两年已过，一部分人尝到了资产增值的快感，而另一部分人或许要站在山岗上“高处不胜寒”。
01
“这一波大涨前丁桥一直是主城区洼地，G20后一群投资客进来‘买买买’，2017年初大部分新房还在1.7万—1.8万/㎡，到了年末就有新盘开出3.1万/㎡。”丁桥本地人范女士目睹了板块从“1”字头到“3”字头的跨越。
在限购启动前就买了3套房，范女士并不急着投资，但她的同事张小姐就没那么好运了。
因为工作和结婚的需要，丁桥是张小姐的第一选择。当时对比了一批新盘，最终还是买下了被誉为“板块标杆”的D盘，精装均价3.1万元/㎡。
“2017年末丁桥的投资客少了很多，D盘不需要号子费。虽然我们是自住，但还是希望能再涨涨。”张小姐说。
丁桥新房站上3万元/㎡也是意料之中，先是D盘拉开了板块地价1万+的序幕，后来天阳、卓越、电建、杭房以1.4万—1.7万/㎡拿地。甚至，市场上一度出现“丁桥4万+”的声音。
但市场不从人愿，去年整年丁桥进入新房荒，今年8月龙湖·武林上城开盘，高层精装均价3.3万元/㎡，华侨城·芳菲与城高层均价3.2万元/㎡，同2017年年末比，新房价格几乎没有上涨。
丁桥的二手房价也出现了下跌。去年上半年地段、品质好一点的商品房成交价动辄3.6万—3.7万元/㎡，普通安置房成交均价也在3万元上下。
好找房挂牌数据显示，现在武林九里、昆仑天籁等楼盘成交均价约3.1万—3.2万元/㎡，普通的安置房2.6万元/㎡就能拿下。
张小姐这套房买的亏不亏？小凤凰算了一下：全款265万买入，其中150万自有资金，剩余105万通过朋友借得，年化利率8%。
从买进到交付，两年多时间，这部分资金的利息支出约23万，实际上购房单价为3.2万元/㎡，几乎和一路之隔的中旅·城仕公馆二手成交价格相当。
提起第一次买房经历，张小姐忍不住叹气：“买房的时候也没想到以后能一分钱不涨，而且听说这个楼盘精装质量不太好。”
02
对于自住者来说，短期内的涨跌似乎没那么重要。同样是进入由高价地带动上涨的板块，那些付出了全款和号子费的投资客就不是那么好过了。
2017年5月禹洲进入南部卧城，地价从5164元/㎡直接窜到20060元/㎡，彼时板块的新盘价格不过2万元上下。
2017年末，南部卧城B盘领出预售证后通过中介卖房，条件是“全款+25万号子费”。因为行情火热，人们对市场未来的预期很高，即使加价咬咬牙也忍了。
这批房源原本毛坯单价2.2万元/㎡上下，小凤凰算了一笔账，以88㎡的房源为例，加上“茶水费”后实际单价接近2.5万元/㎡。
现在南部卧城各新盘精装均价约2.6万—2.9万元/㎡，抛除精装价格，几乎与两年前B盘相同。
虽然现在板块二手房成交价在2.7万元/㎡左右，但板块内新房肉搏厮杀的场景一直没有停，而且未来1—2年时间里预计有近万套新房交付。按照目前市场上10%—15%左右的换手率，又是上千套房源流入市场。
此外，南部卧城的新房供应量也不小，桂语朝阳、市心府、湖悦章府、宸宇府、佳源府……5、6个盘贴身搏杀。而且，板块内待入市项目的体量达到102万方，按照套均面积100㎡计算，未来或将有超过1万套房源供应。
将来，2.7万元/㎡的二手房价是否能维持还充满了变数。但可以确定的是，蜂拥而至的投资客们当年有多疯狂，现在就有多悲伤。
03
“只有在潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳。”远离市区的板块最先露出疲态，而那些号称“买定离手，净赚百万”的网红板块，真的让投资客一夜暴富了吗？
2017年末，奥体T盘单价3.5万元/㎡，需要全款+绑定40万/个的车位+50万“茶水费”。虽然房子以外的支出资金高达90万元，但对比当时周边5.5万元/㎡的二手房价，似乎也很有赚头，因此投资客趋之若鹜。
但投资从来不是简单的加减乘除，既需要考虑未来行情，又需要计算“沉没成本”。
以投资客钟爱的89㎡为例，搞定这样一套小户型总价要402万。因为还未满两年，摊上税费和中介费后，带着车位出货，实际单价要卖到4.5万/㎡以上才能不亏。
但中介余先生说，如果只看账面利润，投资T盘似乎可以稳赚，但能一下子掏出400万自有资金的还是极少数，大多人要借助金融杠杆的力量。
余先生的一位客户自有资金200万，200万借助金融杠杆，借贷部分年化利率按照10%计算，光是利息就要付出42万，这样算下来一套89㎡房源的实际成交单价接近5万。这是什么概念？
同板块的信达中心|杭州壹号院新房均价48100元/㎡，临近的钱江世纪城，保利·澄品高层均价不到4.8万元/㎡。
目前，T盘附近几大商品房成交主力，美哉美城、和美家近月签约均价5.6—6万元/㎡，但前几年飘窗、露台、设备平台都是以赠送面积存在的，90㎡的房源加上赠送面积后可以拓展到120㎡左右，实际上成交单价并不高。
接下来“奥体三兄弟”陆续交付，又是近5000套房源冲击市场，届时5万元/㎡左右的板块二手成交价又会挺多久？
“用200万投资一个年化收益5%的理财产品，两年下来也有20多万的收益。现在行情不好，交付后一旦有卖家低价出货。恐怕要大范围砸盘了。”余先生说。
04
市场热时，“一套房净赚百万”、“人生中能有几次‘康波’”之类的鼓噪话题铺天盖地，人们往往认为市场基本面无限向好，加大投资杠杆而忽视其它的潜在成本。
房地产的周期性大概3年一轮，这一波的高涨往往意味着下一轮的平稳。比如，在经历了之前的跌宕起伏后，“稳”成了杭州市场的主基调。
虽然今年3月份的春风吹来了一波小高潮，但随之而来的“限房价”、“限地价”彻底封锁了开发商和购房者对涨价的想象力。
从目前来看，未来新房的涨价空间不大，前些年投资客蜂拥而至的红盘也将陆续交付。在新房与次新房的双重挤压之下，这些“套牢”或许还要持续下去。
· END ·
统筹/俞 琳 监制/步珊珊
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