从11月份开始，济南楼市热闹起来了，东边楼市尤其热闹，唐冶、雪山、工业北相继加码促销。
2017年高点的时候，这几个区域部分房源曾经卖到17000-18000的价格，现如今高层价格普遍调整到12000，小高层价格普遍调整到了13000，还有降价的空间吗？
上个月我写过一篇，距离今天差不多仅仅一个月，现在看来降价的那几个的确是到位了，而且还拉下几个周边楼盘一起降价，有兴趣的可以再读一下：济南东部这几个楼盘价格已到位
部分楼盘的确是底价了
这一个月的楼市尤其热闹，因为隔三差五就传来某某楼盘促销的消息，而促销力度真的是空前绝后。
唐冶的新城悦隽风华总高11层的房子，单价12000，两栋楼现在基本上售罄了，我认为新城这个价格是底价了。
星瀚城高层价格10500，小高层12000，我认为这个价格也是底价了。
旁边的金茂逸墅、凤鸣艺境精装小高层13500，价格基本上也就这样了。
中新锦绣天地高层11000+，小高层12000+，价格也就这样了。
中新国际城这几天的工抵房，精装高层12500+，送中央空调、新风系统，130多的大户型，价格也到底了。
张马片区璟樾、锦悦府让利价格到了11500左右，基本算片区最低价。
张马片区正荣悦棠府高层价格到了11000-12000，也属于低价了。
张马片区正荣天辰精装修价格13000-13500＋，这是精装价格，如果是小高价格没问题， 要是高层价格就有点高了。
这几天时代公馆部分房源12000精装一口价，又是一波促销，自然也是最底价了。
以上楼盘刚需楼盘居多，大部分价格都到了12000左右，而2017年大部分楼盘价格都在15000左右，这个调整幅度还是可以的。
片区内也有很多楼盘没有调整价格，原因有这么几个：
新入市楼盘，销售压力还不够大。
国企，定价容易，降价难。
产品不错，有溢价。
成本真的很高，没有降价空间。
还没找到合理降价的理由。
已经调整到位的我认为该买就买了，其余价格没有调整的，还可以期待一下，降不降真不好说。
判断房价是不是到底还要看地价
以上列举了很多价格调整的楼盘，为何我说价格基本到底了？主要是参考周边已经出让的低价地价格，以及未来土地出让价格底线。
大家看唐冶的地价，新城、天鸿、高铁城的价格分别是7000、7000、5000，这属于片区内这几年出让地价非常便宜的地了。那些高高站岗的地块楼面地价都在10000+，未来唐冶周边再拍地基本上低于7000的可能性没有了，所以这边房子价格12000左右，基本就是现在、未来的底价。
然后看雪山片区，为何中新两个楼盘能卖这么便宜，因为他们的地价1700+元/平米，打价格战周边楼盘谁也打不过这俩。北边的星瀚城、金茂逸墅、凤鸣艺境的楼面地价是8500-11000元/平米，即使降价也拼不过中新的成本。未来雪山片区拍地，楼面价格也不可能低于7000元/平米的，自然现阶段12000元/平米的价格也是底价了。
工业北片区也是如此，前期有天鸿、恒大、新城低价地，所以这些楼盘怎么卖都赚钱，后面张马片区高价地即使降价，也很难低于这几个楼盘价格。近期拿地最便宜的属于中建，楼面价格7000-8000元/平米。再往东还有大悦城地块，楼面地价7000+元/平米。你加上建安成本、各种配套成本，片区内房价12000左右，也是底价了。
你如果想让房价再往下降，请先把地价降下来。
几楼小结：从10月份就开始喊，现在的楼市行情真的还在处于阴跌下行中，部分楼盘11、12月还有一个小调整，能让利的差不多就看这俩月了。我上面提到的促销刚需盘，在我看来价格真的是到位了，刚需可以出手了，没有无休止的降价。远郊楼盘我没写哈，那些属于特殊片区。
没有调整过价格的楼盘，每个楼盘情况不一样，没法笼统概括。
始终要相信真实的房价决定了地价，而前几年拍的高价地是将预期房价作为参考拍的地，结果现在就站在了高岗上。接下来开发商拍地回归理性，你看海信、金地花园路刚摘的地11000——13000元/平米，这才是相对真实的。
未来的刚需片区地价很难低于7000元/平米价格，今年年底和明年12000刚需盘还不少，以后还多不多我就不知道了，所以对于刚需购房者，调整到位的楼盘适合购买了。至于投资还是那句话：房住不炒，时机，我认为还未到。
个人观点，供您参考。
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