北京楼市回暖了吗？
不少朋友问我。他们在朋友圈看到了一篇文章，内容主要说目前北京楼市已经到了价稳量涨的阶段，呼吁有购房的需求赶紧出手。
论证北京楼市回暖的关键数据，来自链家的带看量。11月9日北京链家带看达到35209人次，上一次带看量达到3.5万人次，在今年5月份。今年2月份、3月份，链家带看量超过了3.5万次。
我们知道今年春节过后，北京楼市有一波短暂的小阳春。所以很多人认为现在带看量的提升是为2020年的小阳春积蓄力量。
相比2017年，北京的房价整体调整幅度接近20%，许多人认为北京房价也因此达到底部了，毕竟历史上北京房价跌幅从未击穿这一数字。
回到2019年，北京房价在2月、3月份短暂上扬后，还是一路下行趋势。所以，这让人心生疑问，有价格下探的回暖吗？
我们不能说因为带看增加就回暖吧。
一般来说，将楼市的涨跌周期分为四个阶段。
1. 启动期：成交量上升+价格没有明显变化，即量涨价不涨！
2. 上涨期：成交量持续上升+价格明显上涨，即量涨价涨！
3. 横盘期：成交量已经下降+价格处于高位横盘，即量少价高！
4. 下跌期：成交量连续下降+价格降低，即量降价降！
目前可以说是量涨价不涨。
还要注意的是，北京新房市场基本被限竞房垄断。
目前的北京房地产市场在产品供应上，限竞房占据了重要部分。2019年6月—9月，商品住宅新批预售证37个，累计供应1.18万套/154万㎡，其中17个项目为限竞房项目，累计供应7298套/89万㎡，占商品住宅供应套数的62%。
6月—9月10个开盘的项目中有8个是限竞房，限竞房累计推出2402套，成交1679套，平均开盘去化率达70%。9月，北京商品住宅有4个项目（均为限竞房项目）有开盘动作，累计供应1311套，累计成交852套，开盘去化率65%；相对于2018年限竞房遇冷、去化率不足五成的情况，北京房地产市场有所回温。
再看成交数据：6月—9月北京商品住宅成交1.07万套/138万㎡，成交套数环比上涨2%；成交均价5.43万元/㎡，环比上涨1%。
今年以来，北京新房成交2.7万套，去年同期为1.5万套，同比增幅80%。北京规划建筑面积为660万平米，同比增长27%。无论是新房成交量还是土地供应面积，均出现了大幅度的提升，尤其是新房成交量增幅达了80%。这就是北京楼市回升的标志。
不过，由于北京调控政策执行严格，落户依然困难，单价较高，缺少炒作的基础。因此，北京房价在没有外来购买力的作用下，按现有的销量增长，会有缓慢的回升。综合来看。回暖开启，大涨不行。
同时，央行又重提不将房地产作为短期刺激经济手段。可以料定，房地产充分复苏的金融基础不存在。
所以，综上判断，北京楼市将长期处于横盘期。在这横盘期中，短暂的上小波动都属于正常，很难开启一轮新的大涨了。
炒房者要清醒地认识到这一点，杀进去，你就惨了。
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