經開區向南拓展已是大勢所趨，更多的可開發土地讓經開南更像是一張“白紙”，可以畫出這個城市未來的恢弘藍圖。
近日，無錫市自然資源和規劃局一口氣掛牌出讓經開區3宗涉住地塊，總佔地面積達37.64萬㎡。具區路上蓋A、B、C地塊3宗地南北相接，未來將打造經開區第一個地鐵上蓋項目。
具區路上蓋地塊區位圖
整個具區路上蓋地塊非常方正，南起具區路，北至震澤路，東鄰南湖大道，西靠貢湖大道。
具區路上蓋地塊實拍
從實地勘察來看是整個地塊被圈入施工範圍，只是為了方便出讓劃分為A、B、C三塊。從現場來看，絕大部分已經拆除，部分區域有塔吊豎立，正處於施工狀態。
地塊周邊交通配套十分豐富，主幹道縱橫交錯，南北向有貢湖大道、南湖大道，東西向有震澤路、具區路，自駕出行十分方便。
周邊無錫地鐵4號線正在建設中，截止到今年8月，4號線一期工程新建站點中，包含周新苑站、吳都路站、豐潤道站、博覽中心站等13個站點實現封頂，預計2021年正式通。此外清源路兩側則有公交線路156路、503路，可直達海岸城、南長街、太科園。
公交線路
周邊商業配套方便主要分佈在兩處，一處是和風路以北，如中海鳳凰熙岸、中海鳳凰璟園等商品房的社區商業配套；另一處是以南湖大道以南的華莊商業廣場。
經開區和風路以北商品房
中海沿街商鋪位於薛古路距離具區路上蓋A地塊比較近，直線距離大約有700-800米。雖然是一些小商鋪，但是有小超市、藥房、洗衣店、移動營業廳等一應俱全，滿足日常生活沒有問題。
經開區薛古路沿街商鋪
華莊商業廣場毗鄰經開區最大的安置房社區——水鄉苑，距離具區路上蓋B、C地塊會近一些，直接距離約1公里 左右。其中商場、農貿市場、影城等配套。
華莊商業廣場
教育資源周邊也有如華莊中心幼兒園、華莊中心小學、太湖實驗小學等。
交通配套
貢湖大道、南湖大道，東西向震澤路、具區路
地鐵4號線博覽中心站（在建），公交線路156路、503路
商業配套
華莊商業廣場、水鄉苑農貿市場
教育資源
華莊中心幼兒園、華莊中心小學、太湖實驗小學
休閒配套
尚賢河溼地公園
01
具區路上蓋地塊是無錫經開區第一個地鐵上蓋項目，是全無錫第三個地鐵上蓋項目。所謂地鐵上蓋項目，簡單來說就是“交通+商業+社區”的模式。
首先作為交通來說地鐵4號線貫通了劉潭、北塘、河埒口、蠡湖新城、經開區、太科園、梅村，線路開通後講進一步完善經開區軌道交通線路，改造城市交通界面。
無錫地鐵4號線
地鐵上蓋項目還賦予了商業屬性，具體涉及到購物、餐飲、休閒、娛樂。該項目是經開南繼金融街之後，又一個標誌性的商業綜合體，補強了經開區吳都路以南，貢湖大道以西商業綜合體的商業配套。
效果圖
居住屬性方面，具區路上蓋B、C地塊容積率都在1.6以下，預計將來將打造洋房、小高層產品，補強寸土寸金的經開區低密度住宅產品。縱觀整個無錫經開區在售樓盤中，目前容積率在2.0以下的低密度住宅產品，只有位於周新路附近的龍湖天璞。
目前該地塊2公里範圍內新建商品房有萬科翡翠東方毛坯高層均價31000-32000元/㎡；毛坯小高層34000-36000元/㎡；萬科翡翠之光帶裝修高層均價30000元/㎡；雅居樂中央府高層均價28000-29000元/㎡。
二手房次新房中海鳳凰熙岸均價22000元/㎡；中海鳳凰璟園均價24000元/㎡；安置房水鄉苑、太湖佳園均價10000+元/㎡。
水鄉苑
太湖佳園
02
本次一次性掛牌出讓的具區路上蓋A、B、C地塊，3宗地塊總佔地面積達37.64萬㎡，不僅超越了今年以來經開區出讓宅地總面積21.85萬㎡。如果加上將要出讓的具區路上蓋項目，總出讓面積將達
59.45萬㎡，將超越新吳區今年以來的土地出讓總面積53.87萬㎡，土地出讓總面積將位居各區域第一。另外從本輪掛牌的土地起始樓面價來看，相比經開區一枝獨秀的“高起價”，目前起價稍有緩和。
雖然本次的掛牌出讓的具區路上蓋C地塊起始樓面價
14425元/㎡仍處在價值高位，但A地塊起始樓面價定位12724元/㎡，B地塊定位13147元/㎡，地價門檻就明顯降了下來。且不說融創運河壹號院在今年3月掛牌出讓，起始樓面價為14062元/㎡；華僑城和風路項目在今年4月掛牌出讓，起始樓面價為14728元/㎡。
即使在2017年，經開區宅地的起始樓面價就已突破1.2萬元/㎡大關，到了2018年，萬科在經開區拿地則突破了1.3萬元/㎡大關。今年10月仙河苑東側地塊（XDG-2019-62號）更是掛出了16216元/㎡的起始樓面價。
03
2016年9月8日，中銳以樓面價18050元/㎡拿下中銳星公元。自此之後，由於無錫土地限價政策，無錫經開區的地價始終卡在
18000元/㎡這道門檻上。也就是說，無錫經開區的地價水平3年以來一直在原地踏步。而其他區域，卻在這3年時間裡，你追我趕。
濱湖區的地價變化並不明顯，2016年麗湖金茂府的地價就已突破1.6萬元/㎡大關，待到2019年河埒口原水產市場地塊出讓，最終成交樓面價
17805元/㎡，4年地價天花板漲幅10.8%。梁溪區起步也不低，2016年崇安區的融僑悅府樓面價就達13581元/㎡ ，倒是近兩年地價比較平穩，高峰期間的如2018年的華髮首府樓面價僅破萬，同年萬科運河傳奇、華僑城運河灣樓面價也在8000-10000元/㎡。
直到2019突飛猛進，區域內出讓的3宗宅地太湖廣場E地塊、東方王榭南側地塊、採煤機械廠東側地塊樓面價全部突破1.2萬元/㎡大關，特別是太湖廣場E地塊一舉觸頂18000元/㎡，追平無錫樓市標杆經開區地價。
惠山區萬科天一玖著於2016年出讓，成交樓面價7253元/㎡；今年5月，德信以樓面價10566元/㎡競得德信云溪名著，4年地價天花板漲幅達45.68%。
錫山區紅豆天一華府於2016年出讓，成交樓面價
10548元/㎡；今年7月，綠城同樣在東亭板塊以樓面價13082元/㎡競得綠城誠園，4年地價天花板漲幅達24.02%。新吳區中海寰宇天下於2016年出讓，成交樓面價8011元/㎡；今年4月，融創同樣在江溪板塊以樓面價13637元/㎡競得融創長江映，4年地價天花板漲幅達70.23%。
跟今年以往出讓的經開區地塊不同的是，本次掛牌出讓具區路上蓋項目A、B、C地塊均未設置成交限價。這會不會就此成為經開區土地價格突破18000元/㎡瓶頸的契機呢？
結合“四穩”方針和目前土拍市場的熱度來看，未設置限價大概率是預計達不到樓面價18000元/㎡的高度。
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