擅長做剛需盤的鑫苑，一反常態要在主城區打造改善產品。
在鄭州一“地”難求的市場環境下，鑫苑一舉拿下黑朱莊城改項目，案名定為鑫苑金水觀城。該項目位置真是“亮”了，該地塊位於CBD核心區域，地處金水東路、未來路以及曼哈頓商圈交匯之地。既享受到老城的成熟配套，也享受到東區的價值外溢。
想必大家也知道鑫苑近些年業界口碑下滑。但面對如此優越的地塊，又是鑫苑在鄭州打造的首個改善住宅，品質到底如何呢？為此小編特意實地考察了一番。
01
項目情況
鑫苑金水觀城總佔地約68畝，總建面約36萬平方。規劃了7棟高層住宅及部分商業配套建築。項目自宣打造現代大都會風格。綠化率30%。容積率7.58。車位比1:1.6。項目共分兩期開發，目前一期已售罄。二期規劃推出樓王1#和2#樓。
金水觀城項目屬於三角地塊，樓棟的分佈並不是正南正北。據置業顧問介紹一期3、4、6、7號樓大概偏西南方向40度，那採光方面肯定會有影響。一期不臨河成交均價18000元/平，臨河房源均價達到了20000元/平。
二期1#和2#樓坐北朝南，規劃為2梯2戶臨河大平層，樓間距400米。佔據金水河岸第一排，右側無高層遮擋，能保證24小時採光。預計11月底開盤，開盤價格預計在2.0-2.2萬之間。目前處於認籌階段，交5萬抵8萬。
1#樓：2梯2戶，戶型分佈為兩個邊戶，188平和165平的四室兩廳三衛。
2#樓：西單元2梯2戶，戶型分佈為兩個邊戶，188平和165平的四室兩廳三衛；東單元2梯4戶，戶型分佈為邊戶135平的三室兩廳兩衛，中戶115平的三室兩廳一衛。
項目主推戶型：C2戶型，建面約135㎡，三室兩廳兩衛。
戶型優點：
1.餐客一體，提高了戶型的整體空間感。
2.主臥朝南並附帶飄窗，增加採光面積，作為大戶型配置了衣帽間和主衛，提高居住舒適度。
3.主衛及客衛均設計成乾溼分離，保證衛生的同時提高了居住便利性。
4.靜區整體分佈於西面，動靜分區比較規整。
戶型缺點：
戶型整體設計比較狹長，僅有主臥朝南，兩個次臥的採光並不理想。
▲樣板間實景圖
總結：這個戶型整體來說中規中矩。戶型比較狹長，但整體空間感、動靜分區設計的還是比較合理的。客衛是乾溼分離的，加上主臥配置的衣帽間，居住舒適度還算及格。
02
項目優劣勢
相比戶型的中規中矩，項目的優勢卻很明顯：
▲項目3公里內設施座標
位置優勢：項目最大的優勢應該是地段，這裡可以說是金水環CBD最後一塊住宅用地了。而且比鄰未來路、金水路、中州大道三條主幹道，距離地鐵1、5、6號線均在800米內。
產品優勢：主城區稀缺樓盤配備雙向流新風系統、地暖、指紋密碼鎖、健康跑道、智能安防系統、三重歸家大堂。同時小區內部還有直飲水系統，遊樂場等等，還算不錯。周邊配套設施也十分完善，臨近金水河，南側、東側都臨河，最大限度地保證了戶戶觀景。
教育優勢：對於金水區來說成熟的教育機構數量無疑是鄭州最多。距離項目3公里內有建業小哈佛雙語學校、金燕小學、緯五路小學等。而且附近的緯四路小學目前在重建，建成之後項目可以劃到緯四路小學。
說完優勢，咱們再來看看項目的劣勢：
整個項目由於容積率高達7.58，再加上整塊地只有68畝，所以樓棟排列得密密麻麻，看著不是很舒服。不過考慮到位置，忍一忍吧。
具有一般老城區的弊病，就是堵車！早晚高峰自駕出行途徑的未來路、金水路以及中州大道都是出了名的擁堵，出行難免會有點糟心。但要是你坐地鐵出行還是可以的。
03
周邊樓盤對比
整體而言，項目優點和缺點都很明顯，大家可以綜合對比周邊融創金水府和中州府，酌情考慮下手。
融創金林金水府：區位極佳、配套成熟，交通方便，幾乎就挨著CBD。和金水觀城一樣，地段難得。容積率5.87，也是很高的。是40多層的超高層住宅，在鄭州還是比較罕見的。目前僅剩下190平大平層，價格大概在19500左右。
兩個項目相比，融創的優勢就在略純粹點的居住氛圍以及略低的容積率，劣勢就是超高層。
中州府：曾經是個爛尾盤。目前開發商是河南省金豪置業有限公司，本土小品牌房企。6.1的容積率。項目最大的亮點就是緊鄰熊兒河。據置業顧問介紹，該項目聘請的是康橋物業，後期入住之後物業服務還是有保障的。
周邊永威翡翠城目前二手房價格已經在26000左右，該項目價位只有17000。客觀來講，在該片區來說，價位很低。
兩個項目相比，小編認為金水觀城的品質更值得期待而且教育資源更加優秀，畢竟價格在那。
金水核心區的土地可以說是開發一塊少一塊，目前已經基本上沒有了更多選擇的範圍。二環有二環內的好，好在配套。二環也有二環的問題，比如容積率，比如日益擁堵的交通，兩者不可兼得。總之沒有完美的樓盤，只有合適不適合。最後希望大家都能買到心儀的房子。
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