近期有很多人諮詢“現在買房置業到底合不合適”，以及“未來幾年房價走勢”，我的回答很統一：未來幾年房價都會以“穩”為主，大漲絕不會出現也別期望能回調多少，真正的剛需房價漲跌都和你沒關係，按需行動即可；幻想投資炒房短期暴富的也可以醒醒了。
有人可能會反駁，房價漲跌怎麼就和剛需沒關係了，未來房價要是跌了意味著買房成本變少，對剛需來說就是省錢，你鼓勵大家現在進場豈不是高位接盤？
這麼問的人其實還是沒有完全理解我的意思：現在國家調控樓市的主基調是穩，也就意味著未來每個城市會根據自身基本面微調，有跌有漲，但是有一點是明確的，就是價格差別不會太大，尤其是新房價格，現在是嚴格限價。而且房價有下跌傾向的城市，地方都在想方設法“出手託市”，日前馬鞍山祭出的“限跌10%”就是最好證明。很多人會說，跌10%再買也賺到了，道理如此，但是剛需買到這類房子的概率為零，因為開發商既然選擇降價促銷，其目的還是為了快速回款，這個時候不差錢的土豪才是開發商的座上賓，剛需拿著三成首付，很難搶到。
二手房市場實際上現在也是“只准進不準出”，二手房貸款暫停或放慢放款節奏，說白了就是要鎖住市場，根本目的還是“穩房價不讓跌”。所以，不管是新房還是二手房市場，需要按揭貸款買房的剛需，現在都沒有多少話語權，房價即使在政策壓制下被迫回調了，這類群體買房仍然“佔不到便宜”。既然早買晚買都要買，不如早點落槌，早點心安。再者，我不止一次說過，剛需拿自己全家的未來去賭房價必跌，是最愚蠢的做法，因為你輸不起。
說“投資炒房客到了夢醒時分”，也是基於樓市出現的4大變天信號而言的：
第一，投資炒作樓市的條件越來越差。15、16年國家鼓勵房地產發展，信貸政策大力支持，全國各地買房最低可以做到2成首付，且各種金融貸款門檻都不高，炒房客有充足的槓桿可以用，彼時專業炒房客用100萬撬動1000萬資產的案例也有。反觀現在，大多數有潛力城市，不僅限購還認房認貸，最主要的是商業銀行貸款利率普遍上浮20%-30%，炒房成本大增，槓桿幾乎不可用，而且熱門城市幾乎都有2-5年限售，這個時候完全用自己的資金去炒房，無異於把錢牢牢鎖在樓市裡幾年不能動，這樣的買賣無疑是十分不划算的；
第二，二手房市場降溫明顯，炒房正式進入“虧錢”時代。去年底時我警告過，2019年房地產將進入最艱難時期，但是會是未來5年最好時期。站在當下回看，確實如此：雖然三四月份迎來傳統“小陽春”，但是僅此而已，5月之後全國的房地產市場都逐漸進入“衰退”，尤其是7、8、9三個月，簡直是開發商、炒房客的噩夢。
統計局今天公佈了10月70城房價數據顯示：監測的城市中一半二手房開始下跌，這其中既有一線城市，也有二線省會，更不乏三四線城市，而且這是連續5個月二手房下跌城市超過20個；更重磅的是，從同比數據（相比去年同期）來看，有青島、安慶、鄭州等13個城市房價回到一年前。
房價雖沒全面下跌，但卻暴露了更加嚴重的問題：房地產真的開始式微了，房價下跌不再是傳說。更印證了我此前的說法，這兩年全國絕大多數城市的炒房客都不僅賺不到錢，還有可能虧錢。
有專家算過一筆賬，去掉折舊、資金成本、貸款成本、物業費等，如果房價年漲幅低於5%，那麼買房本身就是一件在不斷虧錢的事情。按照這個算法，上述提到的房價跌回一年前的城市的炒房客，簡直是“鉅虧”。
第三，調控不松，“穩”字當頭，炒房已無利可圖。今年5月份，黨媒經濟日報發文怒斥：放棄房價上漲幻想，炒房此路不通；7.30國家發出最強音，首次明確表示“不再將房地產作為短期刺激經濟的手段”，釋放的信號也非常明確：房地產定位發生鉅變，調控短期不可能放鬆，意味著投資炒作房地產的時代徹底落幕。
事實上，調控緊逼的這兩年大家也都有切身感受，現在的樓市真的不再適合炒作：現在賣房可比買房難多了——很多城市因為各種原因房價雖然漲上去了，購房業主的房產也有了較大幅度升值，但是當很多人準備套現落袋為安的時候，才赫然發現，一切都是“紙面財富”——二手房完全是有價無市，完全找不到接盤的人。所以我們才會經常看到，很多城市“房東直降2成割肉”，真相是高位進場的人撐不住了，為了儘快脫離火海，只能選擇大幅降價撤離；
第四，大佬在撤離，信息量很大。李嘉誠拋售地產業務轉戰歐洲、東南亞，已經不是什麼秘密，背後的原因我們也分析過很多次了：老李已經垂垂老矣，野心不再，只欲追求穩健，房地產未來充滿巨大變數，顯然不能承載他的夢想；潘石屹緊跟著賣賣賣，大有“清倉”之勢，更加驗證了這一事實，房地產已經徹底變天，尤其是國家宣佈“經濟不再依賴房地產”，給外界的信號很強烈，房地產必須放緩，實體制造業才是經濟發展之本，未來繼續幻想樓市大舉造富，不切實際。
還有更多的靠地產發家的大佬都在“去地產化”，甚至要和房地產徹底“決裂”，而你依然堅定不移認為房地產仍然大有可為，難道你比他們還有預知能力嗎？
房價還能“硬撐”不降嗎？答案可能不會完全如剛需所願，但是也絕不會太樂觀。看看當下開發商、炒房客的處境大家就明白了：
炒房客：房住不炒的政策圍追截堵下，炒房客已經是進不得退不得，越來越多的人被牢牢套死在樓市裡，他們的房子徹底成了“不動產”。更加讓其感到焦慮的是，政策充滿變數，尤其是房地產稅隨時可能出臺，現在持有多套房子看似很美好，未來也存在房產稅等政策一出，房多成“累贅”的可能。接盤者難覓是很多人不敢再投資炒作樓市的原因之一，大家最忌憚的還是未知的變數。所以，極聰明的人，把問題提前解決了：擇機套現，即便是降價成交也能坦然接受；
開發商：如果說16、17年是開發商的福旺之年，18、19年顯然是他們的“災難”之年。這兩年，監管層對地產融資不斷收緊，導致開發商極度缺錢，尤其是中小開發商，一度陷入“無錢可借”境地；疊加銷售慘淡回款艱難，近兩年已經有800家中小房企破產倒閉。
最近三個月，降價促銷抓緊賣房加速回款，更是所有地產商的基本操作，尤其是恆大，降價促銷一干到底，僅9、10兩個月回款超1700億。
此外，地產企業間的併購合作愈演愈烈，未來隨著調控不斷深入，勢必會有越來越多的中小房企會被淘汰出局。經濟學家馬光遠預測，80%的房企會死掉；新城歐陽捷則認為，90%的開發商難逃破產厄運。
我不止一次說過，住建部宣佈“房住不炒已經是基本國策”，釋放的信號很明確，調控短期不會放鬆，至少在長效機制未健全完善之前不會，所以任何抱有調控鬆綁，房價反彈思想的人，都應該自我反省。一方面，調控只要保持不松，就意味著房價不會有巨大波動，市場就沒有機會；另一方面，經歷過去幾年的瘋狂之後，全國的樓市都毫無懸念地進入到“價格高位”時代，未來全國95%的城市，90%的房子都將失去投資價值，因為從需求、金融、經濟、房屋總量等基本面看，5年內房價都不再具備大漲的可能，這個時候還敢逆勢進場炒作，只有“死路一條”。
如果你覺得我的話不夠分量，那麼請看看地產大佬以及業內專家的說法吧：
地產大佬孫宏斌剛剛說過，調控放鬆未來不太可能。房住不炒是國家戰略，事關國計民生，絕非兒戲。限購、限價等調控手段未來將成為常態，幻想放鬆或解除都是自我欺騙。豪賭房價反彈上漲的人也該放棄幻想了，房地產瘋狂“造富”的時代已經落下帷幕，房住不炒，未來投機炒作樓市不可取；
地產大佬馮侖也直言不諱：如果是投資，作為資產配置，我認為目前還是應該慎重。因為有很多的“政策不確定”。未來的資產，包括交易以後的利益分配、產權、稅收等都不確定。中央的態度也很明確，就是“房住不炒”，就是要抑制投資行為。從這個角度來說，投資樓市已經沒有什麼意思了。
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