自從有“購房者和房企是同一層次”的論調開始，大部分人都是不認同的，然而隨著時間推移，兩者的命運越來越像，購房者被住房奴役，而現在開發商也面臨著走投無路的地步，特別是過去高價拿地的企業，更是要直面資金受挫、住房限價、年底業績等多方壓力，房子越來越難賣，要確保現金流安全不得不降價促銷。買房也是如此，為了成家立業，不買一套房怎麼交代自己的人生？即使最終還要傾盡家庭6個錢包。房地產作為特殊行業，資金問題無論對開發商還是購房者都是最現實的問題，因為在過去和現在，兩方都是善用槓桿的群體。
什麼事都怕一個度，亂用槓桿只會導致風險積聚，試想一下，這些年樓市增長有多快？1998-2009年，住宅開發投資總額從2081.6億元增加到44319.5億元，足足漲了20倍。從上一階段到2018年，新增建設9374萬套住房，比上個10年要多36%。早在去年，大佬“碧恆萬”的業績規模就全部超過5500億元，買房子的人裝鼓了房市企業的荷包，也直接將我國房產市值推到峰值。近日，任澤平公佈報告，指出2018年住房市值已達321萬億元的事實，可見，地產的膨脹速度已經遠遠超出了人們預期，2大買房信號持續發酵，2020年要錢還是房？
樓市“負循環”開啟，房企庫存升高、促銷賣房渠道增多
時間已經是11月中旬，年關將至，房企爭相打折促銷賣房，截止至9月底，131家上市房企的存貨總計超過6.3萬億，去年同期額5.35萬億元增長18%。萬科、綠地、保利和招商蛇口4大房企存貨佔比就達到2.3萬億元，佔比接近四成，存貨分別同比上漲21%、11%、13%和20%。值得注意的是，存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，一般比實際的待售面積或金額要高。
也就是說，存活指標還包括了土地儲備的週轉特性，更重要的是，這131家上市房企無法反映出市場的全貌。據易居研究院公佈的三季度報告，受監測的20家房企存貨去化週期為13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%，整體延續去化週期上行的趨勢。20家房企主要分為3種類型，包括5家1500億元以上的超大房企，11家500億至1500億元的大型房企，以及4家500億元以下的中型房企。
房說君認為，從目前樓市的走向來看，“前高後低”的特徵無疑是加劇購房者的悲觀預期，10月份29個重點城市在住房供應和成交雙雙回落，照這樣的趨勢來看，樓市風光不再，在經歷了年初的小陽春熱度之後，樓市的“負面循環”才剛剛開始，一方面房市銷售鏈條呈現悲觀心態，另一方面，要賣的房子多了，價格上漲的預期自然被破除，越來越多人加入看空市場的行列，不僅如此，在央行的三季度調查報告就有超一半的人不再看漲房價。畢竟買了怕跌，不買怕漲，面對不冷不熱的樓市，最終影響的還是銷售端的人氣。
家庭住房資產資產57%，遠高於發達國家，2020年該要房子還是現金？
任澤平報告認為，2018年我國家庭住房資產在家庭總資產中佔比達到57%，高於英國的49%、日本的37%、美國的24%、德國的22%。相反，在較高房產財富比例的另一面，則是較低比例的金融資產配置，在2018年，居民金融資產配置佔比為40.4%，遠低於美日英。房說君認為，這還不是誇張的，在年初西南財大的報告就指出，去年住房資產佔比達到77.7%，然而糾結於57%還是77.7%，似乎沒有多大意義，對購房者來說完全達到一個不健康的狀態，更重要的是，這麼高的住房資產佔比，2020年該要房子還是現金？
在房說君看來，終究其因，還是國人的收入被吃穿住行的比重佔去很大部分，對比西方國家，居民收入水平高，社會福利較為完善，自然他們的收入用於吃住穿行的佔比比較低。另一方面就是我國房價太高，除去各大繁華都市外，放在任何地方都算非常高的水平。
所以，我們都需要明確一個前提，就是賣出的那些房子都不會憑空消失，這都會成為樓市未來潛在的供給，按照目前市場現狀，繼續提升的空間非常有限，無論是居民槓桿，或是生育率都不支持進一步拔高。尤其對財力有限的家庭而言，生育、教育、醫療三件事，任何一面都不敢有“輕舉妄動”，如果強行借貸買房，甚至是為了已經過時的住房投資，就輕易會把自己的家庭暴露到房市的風險當中。畢竟現金能夠即時解困，而現階段房子要變現，則只能看時機了。
房說君有話說，房價的高低多少隻是一個數字，這個數字是跌宕起伏的，但卻由此給人一種財富的幻覺，要麼直衝上天，要麼直落地下，最多是紙上財富的波動罷了。這就跟持有一堆玉器古玩，字畫筆墨，甚至是一些普洱黑茶一樣，你說它們值多少？確切點說，那只是一個估價，並不是實打實的現金。
事實上，這波樓市行情中，大賺和大虧的終究是少數人，當房住不炒被反覆提及，並作為樓市長效機制的一部分時，房產投資投機的門檻將會越來越高，之所以說現金為王，與開發商和購房者目前的處境有很大關係。於房企而言，蓋房子不能像以前工廠流水線一樣複製下去，每家企業都在強調回款，所有人都明白了手中有糧心不慌的道理。同樣的，購房者也是如此，現在的策略最好就是手持現金，可以預見的是，待市場調整經過了完整的輪動之後，更多的房子會顯露出該有的“性價比”。
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