老舊小區改造需要大量資金，統計顯示，目前全省需改造的城鎮老舊小區涉及居民122萬戶。2019年全省城鎮老舊小區改造3883個，涉及群眾50萬戶，預計投資80多億元。如此龐大的資金從哪兒來？老舊小區改造光政府“獨唱”不行，還要創新體制機制，充分吸引社會力量參與，組成多聲部“合唱”。我省也發文支持積極探索多渠道資金籌措機制，引導鼓勵社會力量出資支持老舊小區改造工作。
為何要引入社會資本力量參與老舊小區改造？都有哪些方式？外地有無經驗可供借鑑？記者邀請經濟學家、大學教授、地產開發商等進行多方位探討。
多重政策鼓勵社會資本力量參與老舊小區改造
根據住建部數據顯示，目前我國的老舊小區接近16萬個，建築面積達40億平米，涉及的城鎮居民人數過億，這項舊改工程的投資額估計將超過4萬億。具體到河南，目前全省需改造的城鎮老舊小區涉及居民122萬戶。2019年，全省城鎮老舊小區改造3883個，涉及群眾50萬戶，預計投資80多億元。
那麼，這筆龐大的改造資金是由哪方出呢？住房和城鄉建設部副部長黃豔曾表示，老舊小區改造將按照“‘業主主體、社區主導、政府引領、各方支持’的方式統籌推進，採取‘居民出一點、社會支持一點、財政補助一點’等多渠道籌集改造資金”。
此外，6月19日召開的國務院常務會議也指出，要“鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與”。
10月14日，老舊小區改造光政府“獨唱”不行，還要創新體制機制，充分吸引社會力量參與，組成多聲部“合唱”。
10月下旬，河南發佈的《關於城鎮老舊小區改造工作的指導意見》指出，各地要積極探索通過政府採購、新增設施有償使用等方式，引入專業機構、社會資本參與老舊小區改造。各地要建立健全居民合理分攤、單位投資、財政獎補、社會捐助、市場運作等多渠道資金籌措機制。引導鼓勵老舊小區原產權單位及社會力量出資支持老舊小區改造工作。
資金缺口大、業主收入低，不得不引入社會資本
為何幾乎所有的政策都支持社會資本力量參與老舊小區改造？
“目前我國老舊小區改造資金主要來源仍為財政資金，但量大面廣的城市既有住宅建築僅依賴政府一己之力，遠無法彌補改造的巨大資金缺口。”中國商業經濟學會副會長宋向清說。
記者走訪調查發現，目前全省老舊小區改造工作都在摸索階段，大部分也都是以政府補貼為主，有些小區甚至只是做一些簡單的改造就算改造完成。“資金有限，每一分錢都得精打細算，沒辦法。”鄭州一街道辦主任說。
此外，業主自我支付能力較弱也是一大因素。宋向清認為，老舊小區居民以中低收入者為主，加上多年的較低成本生活習慣，很難讓其出錢參與改造工作。
“目前，老舊小區有不少是破產企業或破產單位的家屬院，以老年人居多，收入確實不高；另外，還有很多是租房戶，讓租戶出錢參與改造更是不現實。因此，積極探索社會資本力量參與改造是可行有效的途徑。”上述街道辦主任也持同樣觀點。
社會資本參與老舊小區改造有哪些路子
社會資本參與老舊小區改造，都有哪些好的建議？外地有沒有好的做法？
建議1：PPP模式公私合作
“PPP模式是解決城市老舊小區改造融資壁壘的重要途徑。”河南財經政法大學工程管理與房地產學院房地產開發與管理教研室副主任何貝博士建議，可以整合政府、民間、社會公眾等多方資源，集社會、經濟和環境效益於一體。以公私合作為特徵的PPP融資能夠實現社會和政府資本的有效結合，讓企業真正成為改造投入的主體，實現財政資金、企業及居民資金在綠色改造項目上的成本共擔、利益共享，促進綠色改造的市場化運作。
何貝介紹稱，從政策層面，我國已在ppp模式進入老舊小區改造領域進行積極探索，在資金、技術、管理等方面給予大力支持。住建部《關於開展既有建築節能宜居改造項目儲備工作的通知》指出，優先支持採取以政府和社會資本合作(PPP)等市場化機制模式運作的項目納入既有建築節能宜居改造項目儲備。《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》提出，支持採取政府與社會資本合作模式(PPP)進行老舊小區微改造。
從實踐層面，美國、英國等國家的城市社區更新經歷了從政府主導的福利主義的貧民窟清除，到市場主導下的鄰里更新，再發展到公共部門、私人部門以及社區共同驅動的三方合作的多元化城市社區更新模式。英國的格林威治千禧村和德特福德項目是採用三方合作PPP模式進行社區改造的典範。在國內，棚戶區改造、城中村改造ppp模式也是目前研究熱點，如山東省淄博市張店區，通過PPP模式對52個片區進行了綜合整治改造。
“老舊小區改造PPP模式在實踐中仍面臨挑戰，尤其是利益主體間能否建立良好的合作關係、風險與利益分配機制等，都是社會資本和社區居民需要考慮的關鍵問題。”何貝建議，首先政府需要出臺老舊小區改造PPP模式操作的相關標準、規範與程序。其次，加大對社會資本的激勵，如稅收優惠、貸款貼息、低息貸款等組合經濟激勵政策。同時，加大對既有住宅建築改造技術的產業基金投入，降低改造總成本，從而有效激發社會資本的投資積極性。最後，擁有房屋產權的社區居民是PPP模式中非常重要的參與主體，通過制度化、規範化的社區參與機制和程序，公正透明的溝通與協調機制等，應該變現有的“被動式參與”為“主動參與”。
建議2：收益期權定向出售
“解決老舊小區改造所需資金需要多管齊下，其中政府補貼一部分，業主支付一部分，小區歸屬單位承擔一部分是公平合理解決資金缺口的前提。”宋向清認為，這三方合計承擔改造費用的50%為宜，其餘資金缺口在沒有公益性企業捐助的情況下需要市場化解決。
宋向清進一步介紹稱，市場化解決的基本思路是收益期權定向出售，基本路徑有三：一是物業捆綁式，即由業主與物業公司簽訂長期或多年物業服務協議，在此前提下由物業公司支付部分改造費用。二是社區服務捆綁式，即將維修、保養、商業、金融、教育培訓、旅遊、養老、醫療等社區服務按項目分別與相應的機構簽訂長期或多年服務協議，由簽約機構買斷協議期相關服務，同時由簽約機構支付一部分改造費用。三是廣告捆綁式，由業主與廣告公司簽訂長期或多年廣告位出租協議，由廣告公司支付一部分改造費用，以此路徑還可擴大期權出售範圍，比如業主再裝修期權出售，小區內大件商品採購期權出售等。
建議3：拆除危房建新房出售
鄭州資深地產人士馬水旺認為，對於老舊小區改造的資金來源，更多的還是要調動社會資本的積極參與，在改造過程中平衡好資本方的投入和收益，讓資本方不但參與共建，並且能夠參與後續共同運營。
“目前房地產市場‘狼多肉少’，也就是企業多土地少。如果地產商能參與到老舊小區改造中來，並給予一定的回饋，則會有不少企業願意進入。”馬水旺進一步介紹，比如對一些有條件的小區，拆除其圍牆，由開發商增建商鋪供出售、出租，所得利益由開發商提前支付政府，用於老舊小區改造。
此外，對於一些居民意願比較強烈、房屋安全係數低的部分樓棟，是否可以考慮拆除一部分？馬水旺分析稱，目前老舊小區的位置一般都很好，容積率一般為1.6左右，若改建成商品房，容積率提高到3.5左右，則可以比原來多增加一倍的商品房，賣出去的錢除去開發商合理利潤後，則可以補貼到小區的改造資金中來。
除了拆一部分補另外一部分的方法外，還可以讓開發商在養老、托幼等方面更多參與並實現合理收益，以此提高社會資本參與的動力。
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