難啊！陳家祠

撰文 | 米叔

曾經陳家祠一度是廣州最知名的商圈，區域內集中了以康王柏德來商業城，新光城市廣場等為代表的眾多購物中心。

坐擁如此多的商業體，本以為會人氣爆棚，沒想到如今卻成了街坊們遛娃，老年人打卡的好去處。

哪怕是與地鐵口相連的康王城也難聚人氣，甚至多個商鋪空置幾個月都租不出。

究其原因，商業老化是一方面，更多來自運營管理的缺失，畢竟在地下空間中瀰漫著一股油煙味誰受得了？

人氣慘淡！康王商業城現狀堪憂

實際上，康王路這條長度僅2.8公里的主幹道聚集大小近十個商業體，從發展來看商圈主要以陳家祠為中心，是最早成熟起來的商業中心。

此前，有數據顯示陳家祠商圈月覆蓋人數達到了611萬，消費力量不容小覷，但筆者經過觀察後發現商業氛圍並不濃，商業體量也只有十幾萬方。

與陳家祠地鐵站相連的康王·柏德來商業城，是距離陳家祠景區最近的地下商業，整個商業體“全長630米，面積達5萬平方米”分為兩層。

目前負一層除了進門口有一些網紅店聚集，再往裡走都是一些服裝店，美甲店、精品店為主。

狹長的巷道延伸至遠處，一間間商鋪在兩邊列開。

可以看到，儘管是節假期，偌大的康王商業城逛街的人十分稀少，進店問價的沒幾個，更多的只是借道路過。

由於商城是狹道型，置身其中感覺十分壓抑；部分區域光線較暗，顯得“老態龍鍾”，感覺缺乏統一的管理，與早前的定位大不相同，按照以前“環球美食城”的定位打造，目前引進的美食店也並不多。

該商業城負二層是個傢俱城，主要都是一些中低端的傢俱品牌，筆者注意到靠近地鐵站附近的有一大片區域地板磚已破爛不堪，目前商家已搬到其它區域，上面寫著裝修升級字樣，但沒見有動工跡象。

總的來說，商業城的位置雖好，但業態方面卻並不出眾，缺少一些聚攏人氣的網紅品牌，另一方面地下商業存在的弊端“不顯山不露水”也難以引進一些大品牌。

據瞭解，目前除了靠近地鐵站附近的區域鋪租稍貴以外，大部分區域幾千月就能租到，對於一些小商戶成本不算太高，但是對於早期花重金買的那些業主，這回報率算不上高。

當然收益低=價值低，據悉2000年商業開盤時售價就達到38萬一個鋪位，儘管在當時算是天價，還是有很多人搶著要。

但是現在也許沒人會這麼認為了，筆者留意該商業目前有多個商鋪正在拍賣，有的已經流拍數次，都無人問津。

（這套面積15.8㎡的商鋪流拍3次）

徹底改變了！老年人成消費主力？

此外，與康王商業城相隔不遠的和業廣場、新光城市廣場運營狀況還算好一點；

這兩個商業只相隔200米遠，但是業態不盡相同，新城市廣場擁有家樂福、肯德基，星巴克等一些知名商家，總面積約為2 萬平方米 ， 經營品牌達 200多個， 是消費者購物娛樂的時尚場所，運營至今已有10餘年。

近期因為裝修升級大部分商家已停業，改造預計今年底完成，人流量比之前少了許多。

對比新光多品牌業態化，和業廣場也算不上單一，該商業主要以銀行+餐飲業為主，目前有進駐交通銀行、浦發銀行、麥當勞、任點等。

整個商業體不不大，還有幾個鋪位目前都是空置狀態，商場工作人員卻稱這裡沒有空鋪，都已經出租了。

不過，儘管是週末人氣也不算旺，環顧商場可以看出家住附近的老年人和孩子喜歡到這裡來，年輕人並不多，也沒幾個能引流的商家。

抓住消費才是王道！陳家祠商圈註定落寞？

每一個商業綜合體都會有上限，而一個商業綜合體的發展上限在建造規劃之初就能看到了，

當然強如天河城，哪怕經歷了20年的風霜歲月，依然能夠排在全國前五。

而商業綜合體是一個輕易不可改裝的建築，一旦成型就註定了他的上限，未來終歸會有更好的商業取代。

一方面陳家祠的商業街區建築模式，顯然不能贏得如今客戶的心。一方面缺乏創新,運營不當難以聚攏人氣。

總的來說：

1）商圈內整體動力不足，客流急劇減少，虹吸效應減弱，從經濟角度上來說，它在衰落；

2）附近新商圈崛起，在新業態的衝擊下，老的商圈回天乏術，從城市演進的角度，它在衰落；

3）最後則是面對這個世界上的遺忘。

眼下的陳家祠，正是如此。但它仍有一線希望，前途未卜，在黑暗中等待黎明。

即將開通的地鐵8號線陳家祠站也許能為陳家祠帶來人流，但這只是錦上添花，並不能起死回生。

另外，如果商業運營模式改變，也許未來還有希望。不然苟延殘喘一般，會被遠遠甩在身後。