难啊！陈家祠

撰文 | 米叔

曾经陈家祠一度是广州最知名的商圈，区域内集中了以康王柏德来商业城，新光城市广场等为代表的众多购物中心。

坐拥如此多的商业体，本以为会人气爆棚，没想到如今却成了街坊们遛娃，老年人打卡的好去处。

哪怕是与地铁口相连的康王城也难聚人气，甚至多个商铺空置几个月都租不出。

究其原因，商业老化是一方面，更多来自运营管理的缺失，毕竟在地下空间中弥漫着一股油烟味谁受得了？

人气惨淡！康王商业城现状堪忧

实际上，康王路这条长度仅2.8公里的主干道聚集大小近十个商业体，从发展来看商圈主要以陈家祠为中心，是最早成熟起来的商业中心。

此前，有数据显示陈家祠商圈月覆盖人数达到了611万，消费力量不容小觑，但笔者经过观察后发现商业氛围并不浓，商业体量也只有十几万方。

与陈家祠地铁站相连的康王·柏德来商业城，是距离陈家祠景区最近的地下商业，整个商业体“全长630米，面积达5万平方米”分为两层。

目前负一层除了进门口有一些网红店聚集，再往里走都是一些服装店，美甲店、精品店为主。

狭长的巷道延伸至远处，一间间商铺在两边列开。

可以看到，尽管是节假期，偌大的康王商业城逛街的人十分稀少，进店问价的没几个，更多的只是借道路过。

由于商城是狭道型，置身其中感觉十分压抑；部分区域光线较暗，显得“老态龙钟”，感觉缺乏统一的管理，与早前的定位大不相同，按照以前“环球美食城”的定位打造，目前引进的美食店也并不多。

该商业城负二层是个家具城，主要都是一些中低端的家具品牌，笔者注意到靠近地铁站附近的有一大片区域地板砖已破烂不堪，目前商家已搬到其它区域，上面写着装修升级字样，但没见有动工迹象。

总的来说，商业城的位置虽好，但业态方面却并不出众，缺少一些聚拢人气的网红品牌，另一方面地下商业存在的弊端“不显山不露水”也难以引进一些大品牌。

据了解，目前除了靠近地铁站附近的区域铺租稍贵以外，大部分区域几千月就能租到，对于一些小商户成本不算太高，但是对于早期花重金买的那些业主，这回报率算不上高。

当然收益低=价值低，据悉2000年商业开盘时售价就达到38万一个铺位，尽管在当时算是天价，还是有很多人抢着要。

但是现在也许没人会这么认为了，笔者留意该商业目前有多个商铺正在拍卖，有的已经流拍数次，都无人问津。

（这套面积15.8㎡的商铺流拍3次）

彻底改变了！老年人成消费主力？

此外，与康王商业城相隔不远的和业广场、新光城市广场运营状况还算好一点；

这两个商业只相隔200米远，但是业态不尽相同，新城市广场拥有家乐福、肯德基，星巴克等一些知名商家，总面积约为2 万平方米 ， 经营品牌达 200多个， 是消费者购物娱乐的时尚场所，运营至今已有10余年。

近期因为装修升级大部分商家已停业，改造预计今年底完成，人流量比之前少了许多。

对比新光多品牌业态化，和业广场也算不上单一，该商业主要以银行+餐饮业为主，目前有进驻交通银行、浦发银行、麦当劳、任点等。

整个商业体不不大，还有几个铺位目前都是空置状态，商场工作人员却称这里没有空铺，都已经出租了。

不过，尽管是周末人气也不算旺，环顾商场可以看出家住附近的老年人和孩子喜欢到这里来，年轻人并不多，也没几个能引流的商家。

抓住消费才是王道！陈家祠商圈注定落寞？

每一个商业综合体都会有上限，而一个商业综合体的发展上限在建造规划之初就能看到了，

当然强如天河城，哪怕经历了20年的风霜岁月，依然能够排在全国前五。

而商业综合体是一个轻易不可改装的建筑，一旦成型就注定了他的上限，未来终归会有更好的商业取代。

一方面陈家祠的商业街区建筑模式，显然不能赢得如今客户的心。一方面缺乏创新,运营不当难以聚拢人气。

总的来说：

1）商圈内整体动力不足，客流急剧减少，虹吸效应减弱，从经济角度上来说，它在衰落；

2）附近新商圈崛起，在新业态的冲击下，老的商圈回天乏术，从城市演进的角度，它在衰落；

3）最后则是面对这个世界上的遗忘。

眼下的陈家祠，正是如此。但它仍有一线希望，前途未卜，在黑暗中等待黎明。

即将开通的地铁8号线陈家祠站也许能为陈家祠带来人流，但这只是锦上添花，并不能起死回生。

另外，如果商业运营模式改变，也许未来还有希望。不然苟延残喘一般，会被远远甩在身后。