内容摘要

生活向左，房地产向右。这些年，不管对个人还是房地产而言，运气都不算太好。

当我们暗自庆幸，限价政策频出时，却突然发现自己不满足购房条件连入场券都拿不到。当手里有多套房，想趁机在这轮房地产尾巴上抓紧套现时，却发现二手房市场已经凉凉。当房企想还债时，人们才真的看出这个行业已经进入了凛冬......

不管你承不承认，在房地产行业的这个冬天里，买房人和卖房人都是乙方。

在山呼海啸中狂奔多年的房地产，突然安静下来的时候，置身其中的人似乎有些茫然，买还是卖，这是个问题。但这场游戏中最大玩家的房企们，更加“如坐针毡、如芒刺背、如鲠在喉”！

这么说并不为过，以往我们都在大呼房地产凉凉了，然后给出一堆房屋交割数据和国家政策来佐证。但这次却来自房企本身，到今年10月30日，已经有410家房企破产，平均每天就有1.5家房企倒闭。现在的房企，陷入回款难、找钱难、找便宜钱更难的“三难”境地。

时隔一年，万科“活下去”这三个字如犹在耳，头部的万科活的到是还可以，但其他的小房企们早已喘不过气来。

01

有钱是你，缺钱也是你

过去的这十几年，不管是王健林、许家印，亦或是碧桂园的杨惠妍都是中国首富榜的常客，房地产大佬们是过去负债最多，也是赚钱多多。对于立个小目标便是1个亿的房地产来说，彼时的字眼里，没有“缺钱”二字。

可昔日繁华已去，由于2015年-2017年全国房价的快速上涨，众多房企为了抢占市场不惜巨资拿地，全国各地也是频现地王。但快速的扩张导致房企的债务量在这几年激增，这其中包括不少周期为三年左右的短期债。如今，这些债务将迎来集中到期，导致了地产行业对资金的需求迅速上升，大家不得不勒紧裤腰带过日子。

恒大研究院的报告显示，

2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

这颗炸弹，终于在2019年开始引爆了。房地产牛市时，房企们四处拿地扩大规模，因为在规模效应下才能拿到更低成本的资金，比如恒大、融创、泰禾，四处买买买。

只有好的排名才能讲出好的故事，不管是一级市场也好、二级市场也好，可以增发、可以更好地圈钱。牛市时鼓励地王、鼓励负债。可市场归于平淡的时候，高负债就是一个不定时炸弹，随时都可能爆炸。

新手死于追高，老手死于抄底，高手死于杠杆就是这个道理。再厉害的操作、再大的规模都抵不过两个字：时间。趋势为王。

但房住不炒之下，大家开始都以为房价会跌，可是并没有，因为房价绑架了太多，包括金融。于是在涨跌之外，出现了一个长期的不涨不跌的行情。可这个时间最难熬，想买房的人怕死于抄底，想卖房的人又出不了手。

可能怎么样，日子还得过，饭还得一口口吃，谁熬过这阵熬成了王八，谁就能活下来。房企们能怎么办？满世界找钱~利息再高也得借！

02

找钱不易，找便宜钱更难

了解地产的朋友都知道，房企借到最便宜的钱是银行的开发贷款，利率成本相当于按揭贷款。特别是头部的那些房企、国企，很多都可以拿到低于基准利率9折的贷款。这就是为什么他们可以在过去几年敢当地王的原因，因为成本低。

但是金融去杠杆传导到房地产金融去杠杆的深水区，监管的趋严下银行的钱越来越难贷了。据不完全统计，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。房地产行业如今，情况变得比以往任何一年都复杂。

今年730会议，再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。而就在7月31日晚间，央行直接“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导商业银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

截止到2019年6月31日，26家上市银行对房地产行业提供的贷款高达29.7万亿元。史无前例的监管，意味着房企们正在失去他们最大的金主。

拿不到银行的钱，就只好找其它的钱，保不齐还可以发债，过去发债成本一般在6%左右，但在国内房地产风声鹤唳的此时，国内发债也难。

房企最不愿意的就是发信托和美元债，成本实在是太高了。上半年房地产信托募资规模为3634亿元，平均收益率为8.33%，如果算上给银行和信托通道费率，房企实际信托融资成本在10%以上。

可即便这样，房地产信托融资的渠道在23号文之后也被把控得死死的。

2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。除了禁止银行，文件特别针对信托公司，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

文件一出，房地产信托便开始断崖式的下跌。根据统计，

7月以来我国房地产集合信托发行近2500亿元，相比去年同期的近3300亿元下降21.2%。值得注意的是，近四个月房地产信托单月发行规模持续下降，从7月的不到800亿元降至10月的不到440亿元。而我国68家信托公司每月发行的产品也从7月的544只减少到10月的270只。

是的，国内的渠道堵住了，只好发美元债，国外的钱再贵也得借，活下去要紧。

中原地产研究中心统计数据显示，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。

乐居财经对今年上半年房企海外债利率做了个统计，平均利率就高达8.99%，最高的竟然高达15%以上。当代置业发行的3.5亿美元海外债，利率高达15.5%；其次是泰禾集团、明发集团，分别发行的4亿美元、2亿美元海外债利率为15%；泛海控股、鑫苑置业分别发行的2.8亿美元、3亿美元的海外债利率超过14%。

大的房企能拿到融资已经很不错了，像小的房企资质差、项目差想借钱都借不到。今年倒闭的这410家房企中大多都是三四线城市的小房企，楼市一遇冷，他们首当其冲。这也难怪，在18年年末就传出，某房企总裁通知其财务总监只要利率不超过12%，不用上报直接借。

03

房企们的回款攻坚战

讲到这里，可能有很多人跳出来说房企今年的利润数据很好啊，钱有的是！

Wind的数据显示，前三季度A股115家房企合计实现营业总收入13800.40亿元，同比增长22.25%；合计实现利润1593.21亿元，同比增长15.40%。

但房地产行业大家都知道，楼房项目开盘一般采取预售制，都是提前一两年收款卖的期房，到交房后才能算成利润，而今年交房的刚好大多是前几年房价最疯狂的时候卖的房子。所以这个增长里面的钱早就进账了，而现在危机的时候又弄很难从外部弄新钱来补。

好，外部借不到钱，前几年拿的地和存货尽快出手回款。但是现在这么平淡的市场，哪有那么容易出货。当年攻城略地，特别在三四线城市拿地王的打法不顶用了，现在却成了烫手的山芋。

高周转怕的就是融资缩紧，与此一来，各大房企们纷纷打折卖房。但限价控制，不能涨价也不能大幅降价，地价也眼看着一天天的凉凉，上下都被卡得死死的。高地价的地王项目利润被进一步压缩，于是很多不是装修减配就是绿化降档等，许多项目就变成了维权盘，传导到购房的C端，也是不好受。这也从侧面说明，三四线的房子不是刚需还是少碰，尤其是地王盘。

现在相对于规模而言，安全更重要。为规避资金风险、摆脱当前融资困境，一些房企开始减少拿地、控制扩张规模或退出房地产业务；另一些房企加快周转、降价促销，以实现销量提升。

整个行业都如此，从事房地产相关的人员就更不容易。对还在职普通的员工而言，薪资结构调整，奖金比基本工资高，目的就是为了鼓励多卖房，快回款。

而商场上的孤寂凉薄无时无刻不在上演，即使房企的高管们也因回款找钱的压力如履薄冰，没有谁比谁更容易。这一点儿在碧桂园集团副总裁刘森峰身上体现得淋漓尽致。

10月15日上午，碧桂园集团办取消了刘森锋的总部大楼停车位，他的私车被赶出碧桂园集团大楼停车场。刘森峰在朋友圈悲愤说道：“在碧桂园工作8年多，第一次感觉到莫名其妙的失落”。人未走，茶已凉！

而刘森锋的离开并非行业个例，据统计今年1-9月房企高管大概有百余位职务发生变动，涉及碧桂园、阳光城、招商蛇口等30余家企业，其中离职高管就达到70位左右，而这一趋势仍在继续。

整个行业链条上的人都在为过去的举债买单，房企们都变得小心翼翼，这个周期性的行业还有漫长的冬天要过，不犯错就已经成功了一半。老王所说的清华北大不如胆子大已经成为历史，万科的活下去才是行业目前的真实写照。

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