核心观点

政策速览 ：行业政策箱体调整，人才引进对楼市影响有限

10月，房地产行业政策目标维持往期，保障刚需、维护居民权益和人才引进仍是重头戏。

供给端，包括住房供给和土地供给两个方面，深圳、北京等地推出千余套公共租赁住房并进行配租，增加公租房供给来改善住房供给结构，维护中低收入人群权益；中央出台政策盘活农村闲置宅基地，可增加农村土地供给，利用盘活土地发展休闲农业等方式带动农村经济发展，增加农民收入。

需求端，扬州提高了公积金贷款上限，并调高了还款能力系数，武汉将存量房贷款时限由20年延长至30年，通过放松公积金贷款限制来保障刚需购房者需求。从今年来看，公积金政策宽严并济，部分三线城市有所放松，但一二线城市持续收紧，“一城一策”稳步推进，以保障刚需为主。

人才引进方面，南通、海南（三沙除外）等地推出“零门槛”落户的人才政策，南京六合放松人才购房限制、杭州萧山进一步提高人才补贴额度，当前人才引进热度较高的城市集中于二线城市郊区和三四线城市。人才引进主要目的在于吸引产业人才集聚，带动经济发展，对楼市的影响极为有限。

住宅市场

成交环比整体下跌，产业支撑下的人才流入将形成长期支撑

从我们监测的40城数据来看，10月全国商品住宅销售面积为1830.1万平米，同比上升1.5%，环比下跌9.2%。整体来看，银十住宅市场成交冷淡，各能级城市环比全面下行。

具体来看，一线城市同比上升12.7%，环比下行13.2%，一线城市需求相对稳定，在供应增加的同时，成交量比较理想。核心二线和普通二线城市同环比增长势头与一线城市类似。核心二线城市同比上升16.8%，环比下降10.5%。普通二线城市销售面积为400.5万平米，同比上升15.5%，环比下跌8.2%。三四线城市销售面积517.4万平米，同环比分别下滑22.5%和6%。

总的来看，10月份住宅市场一二线城市同比上行，但环比下跌，三四线城市最为惨淡，同环比均下行。我们认为一二线城市居民购买能力强，刚需稳定，对成交具有支撑性。三四线城市即使有人才政策放宽，但没有产业支撑、较强的经济实力和完善基础服务设施，难以大规模吸引人才流入。

后续还是看好一二线城市，这些城市需求更为充足，居民购买能力强，具有较强市场抗风险能力。另外强三线城市也值得关注，这些城市多分布在一二线核心城市周边，受经济辐射影响居民需求旺盛。

土地市场

市场供应、成交、楼面价环比跌幅增加，资金不足或是流拍增加诱因

2019年10月全国200城合计供应规划建筑面积30719.2万平米，同环比分别上行25%和2%。土地成交合计规划建筑面积17732.1万平米，同比、环比分别增长4%和2%。

三季度GDP 6.0%的增长创下了近年来的新低，经济下行压力加大，新的产业尚未形成且无法支撑GDP大规模增长，政府创利能力有限。短期来看，通过卖地获取财政收入仍是政府的主要手段，预计后期土地供应同比保持增长。

相比往年，企业在规避风险的情况下，补仓意愿仍比较强烈，但是融资的收紧使企业拿地受限，参与土地成交的多是资金更为充裕的国企和大中型房企。我们认为从中长期来看，一二线核心城市和普通二线城市需求更足，居民购买能力更强，布局风险更低，是企业重点布局的区域。而三四线城市虽受刚需积累影响，但经济实力强城市仍是企业投资布局关注的焦点。

企业表现

投资热情再度消退，单月融资规模腰斩

投资方面，2019年10月，房企投资力度明显减弱，投资热情难以维续。土地成交溢价率稳中略升，房企更加看中高价值土地。从投资布局的城市能级来看，房企回归一二线城市早已是定势，经过几个月的调整，各能级城市的投资布局基本稳定，其中，一线城市稳定在5%的水平，三四线城市稳定在38%左右的水平。

销售方面，2019年1-10月，房企整体销售业绩较2018年同期稳步增长。TOP100房企10月单月销售金额同比上升21.9%，头部房发力抢收“银十”，增速提升最快，较1-9月提升1.3个百分点。在行业下行压力不断加大的背景下，中小型房企加速被淘汰，追求规模是生存之道，目前已有26家房企跨越千亿大关，较9月增加3家。

融资方面，2019年10月，房企信用债融资规模209.9亿元，环比下降58.2%，10月平均票面利率5.2%，较9月下降0.4个百分点。融资监管政策不断出台，严峻的融资环境不变，融资难和融资贵的问题尤为突出。得益于偿债压力有所缓解，10月房企融资骤降，预计未来融资规模大幅增长的可能性不大。

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2019年10月亿翰智库房地产行业月报新鲜出炉

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