2019-11-07 10:36:44 億翰智庫

核心觀點

政策速覽：行業政策箱體調整，人才引進對樓市影響有限

10月，房地產行業政策目標維持往期，保障剛需、維護居民權益和人才引進仍是重頭戲。

供給端，包括住房供給和土地供給兩個方面，深圳、北京等地推出千餘套公共租賃住房並進行配租，增加公租房供給來改善住房供給結構，維護中低收入人群權益；中央出臺政策盤活農村閒置宅基地，可增加農村土地供給，利用盤活土地發展休閒農業等方式帶動農村經濟發展，增加農民收入。

需求端，揚州提高了公積金貸款上限，並調高了還款能力系數，武漢將存量房貸款時限由20年延長至30年，通過放鬆公積金貸款限制來保障剛需購房者需求。從今年來看，公積金政策寬嚴並濟，部分三線城市有所放鬆，但一二線城市持續收緊，“一城一策”穩步推進，以保障剛需為主。

人才引進方面，南通、海南（三沙除外）等地推出“零門檻”落戶的人才政策，南京六合放鬆人才購房限制、杭州蕭山進一步提高人才補貼額度，當前人才引進熱度較高的城市集中於二線城市郊區和三四線城市。人才引進主要目的在於吸引產業人才集聚，帶動經濟發展，對樓市的影響極為有限。

住宅市場

成交環比整體下跌，產業支撐下的人才流入將形成長期支撐

從我們監測的40城數據來看，10月全國商品住宅銷售面積為1830.1萬平米，同比上升1.5%，環比下跌9.2%。整體來看，銀十住宅市場成交冷淡，各能級城市環比全面下行。

具體來看，一線城市同比上升12.7%，環比下行13.2%，一線城市需求相對穩定，在供應增加的同時，成交量比較理想。核心二線和普通二線城市同環比增長勢頭與一線城市類似。核心二線城市同比上升16.8%，環比下降10.5%。普通二線城市銷售面積為400.5萬平米，同比上升15.5%，環比下跌8.2%。三四線城市銷售面積517.4萬平米，同環比分別下滑22.5%和6%。

總的來看，10月份住宅市場一二線城市同比上行，但環比下跌，三四線城市最為慘淡，同環比均下行。我們認為一二線城市居民購買能力強，剛需穩定，對成交具有支撐性。三四線城市即使有人才政策放寬，但沒有產業支撐、較強的經濟實力和完善基礎服務設施，難以大規模吸引人才流入。

後續還是看好一二線城市，這些城市需求更為充足，居民購買能力強，具有較強市場抗風險能力。另外強三線城市也值得關注，這些城市多分佈在一二線核心城市周邊，受經濟輻射影響居民需求旺盛。

土地市場

市場供應、成交、樓面價環比跌幅增加，資金不足或是流拍增加誘因

2019年10月全國200城合計供應規劃建築面積30719.2萬平米，同環比分別上行25%和2%。土地成交合計規劃建築面積17732.1萬平米，同比、環比分別增長4%和2%。

三季度GDP 6.0%的增長創下了近年來的新低，經濟下行壓力加大，新的產業尚未形成且無法支撐GDP大規模增長，政府創利能力有限。短期來看，通過賣地獲取財政收入仍是政府的主要手段，預計後期土地供應同比保持增長。

相比往年，企業在規避風險的情況下，補倉意願仍比較強烈，但是融資的收緊使企業拿地受限，參與土地成交的多是資金更為充裕的國企和大中型房企。我們認為從中長期來看，一二線核心城市和普通二線城市需求更足，居民購買能力更強，佈局風險更低，是企業重點佈局的區域。而三四線城市雖受剛需積累影響，但經濟實力強城市仍是企業投資佈局關注的焦點。

企業表現

投資熱情再度消退，單月融資規模腰斬

投資方面，2019年10月，房企投資力度明顯減弱，投資熱情難以維續。土地成交溢價率穩中略升，房企更加看中高價值土地。從投資佈局的城市能級來看，房企迴歸一二線城市早已是定勢，經過幾個月的調整，各能級城市的投資佈局基本穩定，其中，一線城市穩定在5%的水平，三四線城市穩定在38%左右的水平。

銷售方面，2019年1-10月，房企整體銷售業績較2018年同期穩步增長。TOP100房企10月單月銷售金額同比上升21.9%，頭部房發力搶收“銀十”，增速提升最快，較1-9月提升1.3個百分點。在行業下行壓力不斷加大的背景下，中小型房企加速被淘汰，追求規模是生存之道，目前已有26家房企跨越千億大關，較9月增加3家。