地產月報!銀十土地住宅市場跌幅擴大,資金不足或是最大制約因素


地產月報!銀十土地住宅市場跌幅擴大,資金不足或是最大制約因素

核心觀點

政策速覽 :行業政策箱體調整,人才引進對樓市影響有限

10月,房地產行業政策目標維持往期,保障剛需、維護居民權益和人才引進仍是重頭戲。

供給端,包括住房供給和土地供給兩個方面,深圳、北京等地推出千餘套公共租賃住房並進行配租,增加公租房供給來改善住房供給結構,維護中低收入人群權益;中央出臺政策盤活農村閒置宅基地,可增加農村土地供給,利用盤活土地發展休閒農業等方式帶動農村經濟發展,增加農民收入。

需求端,揚州提高了公積金貸款上限,並調高了還款能力系數,武漢將存量房貸款時限由20年延長至30年,通過放鬆公積金貸款限制來保障剛需購房者需求。從今年來看,公積金政策寬嚴並濟,部分三線城市有所放鬆,但一二線城市持續收緊,“一城一策”穩步推進,以保障剛需為主。

人才引進方面,南通、海南(三沙除外)等地推出“零門檻”落戶的人才政策,南京六合放鬆人才購房限制、杭州蕭山進一步提高人才補貼額度,當前人才引進熱度較高的城市集中於二線城市郊區和三四線城市。人才引進主要目的在於吸引產業人才集聚,帶動經濟發展,對樓市的影響極為有限。


住宅市場

成交環比整體下跌,產業支撐下的人才流入將形成長期支撐

從我們監測的40城數據來看,10月全國商品住宅銷售面積為1830.1萬平米,同比上升1.5%,環比下跌9.2%。整體來看,銀十住宅市場成交冷淡,各能級城市環比全面下行。

具體來看,一線城市同比上升12.7%,環比下行13.2%,一線城市需求相對穩定,在供應增加的同時,成交量比較理想。核心二線和普通二線城市同環比增長勢頭與一線城市類似。核心二線城市同比上升16.8%,環比下降10.5%。普通二線城市銷售面積為400.5萬平米,同比上升15.5%,環比下跌8.2%。三四線城市銷售面積517.4萬平米,同環比分別下滑22.5%和6%。

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總的來看,10月份住宅市場一二線城市同比上行,但環比下跌,三四線城市最為慘淡,同環比均下行。我們認為一二線城市居民購買能力強,剛需穩定,對成交具有支撐性。三四線城市即使有人才政策放寬,但沒有產業支撐、較強的經濟實力和完善基礎服務設施,難以大規模吸引人才流入。

後續還是看好一二線城市,這些城市需求更為充足,居民購買能力強,具有較強市場抗風險能力。另外強三線城市也值得關注,這些城市多分佈在一二線核心城市周邊,受經濟輻射影響居民需求旺盛。


土地市場

市場供應、成交、樓面價環比跌幅增加,資金不足或是流拍增加誘因

2019年10月全國200城合計供應規劃建築面積30719.2萬平米,同環比分別上行25%和2%。土地成交合計規劃建築面積17732.1萬平米,同比、環比分別增長4%和2%。

三季度GDP 6.0%的增長創下了近年來的新低,經濟下行壓力加大,新的產業尚未形成且無法支撐GDP大規模增長,政府創利能力有限。短期來看,通過賣地獲取財政收入仍是政府的主要手段,預計後期土地供應同比保持增長。


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相比往年,企業在規避風險的情況下,補倉意願仍比較強烈,但是融資的收緊使企業拿地受限,參與土地成交的多是資金更為充裕的國企和大中型房企。我們認為從中長期來看,一二線核心城市和普通二線城市需求更足,居民購買能力更強,佈局風險更低,是企業重點佈局的區域。而三四線城市雖受剛需積累影響,但經濟實力強城市仍是企業投資佈局關注的焦點。


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企業表現

投資熱情再度消退,單月融資規模腰斬

投資方面,2019年10月,房企投資力度明顯減弱,投資熱情難以維續。土地成交溢價率穩中略升,房企更加看中高價值土地。從投資佈局的城市能級來看,房企迴歸一二線城市早已是定勢,經過幾個月的調整,各能級城市的投資佈局基本穩定,其中,一線城市穩定在5%的水平,三四線城市穩定在38%左右的水平。

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銷售方面,2019年1-10月,房企整體銷售業績較2018年同期穩步增長。TOP100房企10月單月銷售金額同比上升21.9%,頭部房發力搶收“銀十”,增速提升最快,較1-9月提升1.3個百分點。在行業下行壓力不斷加大的背景下,中小型房企加速被淘汰,追求規模是生存之道,目前已有26家房企跨越千億大關,較9月增加3家。


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融資方面,2019年10月,房企信用債融資規模209.9億元,環比下降58.2%,10月平均票面利率5.2%,較9月下降0.4個百分點。融資監管政策不斷出臺,嚴峻的融資環境不變,融資難和融資貴的問題尤為突出。得益於償債壓力有所緩解,10月房企融資驟降,預計未來融資規模大幅增長的可能性不大。


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2019年10月億翰智庫房地產行業月報新鮮出爐

現在獲取完整版16頁PDF詳細報告


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