隨著5月份全國70個大中城市房價變動數據的出爐，普通購房者期待的房價下跌再次落空了。5月，一二三線城市的房價環比均處於漲勢，同比則是隻有4個一線城市的下跌。以前，大家普遍認為一二線城市房價過高，即使在一二線城市買不起房，也有三四線城市當做備選。但是隨著三四線城市的房價突破萬元，逐步逼近二線城市，這個所謂的“備胎”已經名存實亡。
2016年以來，三四線城市房價的漲勢幾乎沒有停滯過，即使現在也是領漲全國。與一二線城市有人口基數支撐不同，很多三四線城市的人口變化並不大。更為關鍵的是，三四線城市的人均工資收入增幅遠低於房價的增幅。既沒有人口支撐，當地普通購房者的購買力又有限，因此業內普遍認為部分三四線城市的房價虛高，其中水分較大，現階段去買房的風險過高。並且三四線城市房價的上漲也引發了住建部的關注，5月已經有一些三四線城市實施或收緊了樓市調控政策。
那麼，三四線城市的房價到底有沒有下跌的可能呢？今天筆者從另外一個角度簡單跟大家分析一下。
關注三四線城市房地產市場的大多會對其房價上漲的原因有所瞭解，棚改貨幣化補償是造成三四線城市房價上漲的最重要的原因之一。2015-2017年，全國完成了為期三年、共計1800萬套的棚改任務。而棚改貨幣化安置的比例，也由2014年的9%上漲到了50%以上。據中國指數研究院的相關數據顯示，三四線城市的棚改貨幣化安置比例高達80%。
棚改貨幣化安置到底對三四線城市的房地產市場產生了怎樣的影響，我們通過2017年的樓市成交數據來一探究竟，國家統計局的數據顯示，2017年全國住宅銷售面積為144789 萬平，按照一套房子100左右計算，預計銷售套數為1500萬套左右。據易居統計的數據顯示，600個三四線城市的銷售面積佔比從60%增長到了67%，預計三四線城市一共賣了1000萬套住宅。而2017年的棚改完成量為607萬套，其中三四線城市的佔比預計在80%左右，也就是500萬套。按照80%的棚改貨幣化安置比例，也就是說有400萬套的棚改戶只獲得了拆遷款，而沒有獲得回遷房。保守估計，2017年，三四線城市差不多有400萬套住宅直接賣給了不差錢的拆遷戶，佔全年住宅銷售量的40%左右。這400萬套住宅，很多都是全款支付。棚改貨幣化安置，改善城市的面貌，改善了拆遷戶的居住環境，又實現了去庫存的目標，可謂是多贏。但是，這也在一定程度上催漲了三四線城市的房價，讓普通購房者買房難變得更加嚴峻。
第一個三年的棚改計劃已經完成，效果有目更睹。2017年5月，國務院決定實施第二個3年棚改攻堅計劃，2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，並確定2018年將開工580萬套，其中三四線城市佔到近九成。這一數據與2017年幾乎沒有什麼差異，也就意味著今年三四線城市的400萬套左右的住宅已經被拆遷戶預定。即使有樓市調控政策，三四線城市的住宅銷量也得到了保證。
中國指數研究院表示，棚戶區改造工作將在2020年完成，未來棚改還有三年紅利期，短期內棚改還將是三四線城市房地產市場增長的主要力量。這也就是說，2018-2020年，三四線城市的還將受到棚改的影響，因此房價大幅下跌的可能性並不大。並且，各大房價均加大了在三四線城市拿地的力度，地價也未明顯回落。因此，2020年以前，三四線城市房價大跌幾無可能。
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