津南咸水沽的龙湖紫宸项目，10月31日开始全社区集中交付。
姜Sir提前两天去社区实地走了走，看了看交付的景观、地库、公区和室内情况。
昨天写了篇文，就是想和当初的规划对比下，看看PPT里的效果图兑现度如何。果不其然，还是会有杠精留言。
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不解释，反正项目现在已经交付，具体咋样现场去看看不就完了么？
以上都不是重点，下面的信息才是关键：
据介绍，目前紫宸尚有部分房源在售，包括能看到中央水系的楼王，性价比不错。
这个项目在2017年6月亮相、8月首开，到交付2年4个月时间，现在竟然还有现房房源。
再联想到目前天津楼市的现状，忽然联想到一个问题：再过两三年，天津房地产市场有没有可能过渡到一个现房销售时代？
这会是一厢情愿？还是大势所趋？
我们先看一下市场现状。
其实，天津楼市里还能找到其他好几个像龙湖紫宸这样已经入住却还在销售的楼盘。
最典型的如嘉里雅颂居，这是一个2015年就入住的老项目，可是依然有库存的房源。
另两个代表是泰安道五大院和富国高银，上网同样能查到在售信息。
3月姜Sir写过的河西大沽南路的中冶德贤公馆洋房，当时小区也已经入住，但后续七八套房源则是在之后一段时间陆续售罄。
金隅悦城和金泰丽湾还记得么？前者位于东丽津滨大道张贵庄、后者位于津汉公路华明镇，最近都向市场推出了封存已久的剩余房源，全部都是现房。
此外，还有部分项目并不是出正负零地面即开盘、而是建筑主体接近完成才入市的。
比如河北区天泰路的中冶德贤华府、武清黄庄的金融街金悦府，首批推出的高层基本上都已封顶，算得上是准现房。
接着姜Sir又了解了几个熟识的在售项目，像融创城、金地兿墅家、路劲隽澜湾等几个明年就要入住的热销盘，现在均还有少量房源。
再进一步分析这些案例，大致可以总结出下述信息：
主体封顶却迟迟不开盘，是极少部分开发商应对市场颓势的主动选择，也侧面证明其资金实力。
但这些都还不是主流，绝大多数楼盘依然在玩极致高周转，恨不能拿地第二天就取证销售回款。
去化速度慢下来，但总价适中的优质房源永远都是首先被买走的，剩下来的房源，要么就是高总价的大户型，要么就是品相比较差的边角料。
我们再来看一下宏观数据。
10月17日，克而瑞天津机构发布了2019年1-3季度天津房地产市场研究报告。
土地市场方面，今年前三季度天津各类型土地合计成交318宗，总价1176亿元、位列全国第五。
其中含宅地块（纯住宅+商住）成交大涨，前9个月成交幅数已经超过2016年全年，创下2014年以来新高。
请注意，前3季度天津出让的住宅用地总建筑体量近1600万㎡。
而在天津深化工程建设项目审批制度革新的背景下，如今的工程项目审批时间都已压减一半以上，拿地到开工不超过80天。
这也意味着，近1600万㎡体量的新项目如果按照这个节奏推进，有可能会在今年底、明年形成一个集中供应爆发。
可是在成交方面，今年1-9月全市商品住宅累计共有1173万㎡、累计成交994万㎡。基本上，月均去化率基本稳定在55%左右，最高月度去化率不到80%。
截至9月，天津商品住宅库存量为2318万㎡，去化周期20个月。如果再加上已成交地块，天津商品房广义总库存量达到4182万㎡，去化周期约33个月。
这就好像那道妇孺皆知的数学题：
一个大水池，左边一个放水管右边一个排水管，打开放水管27个小时灌满，打开排水管48个小时排完，问两管子同时开多长时间能装满这个大水池子……
结合上面姜Sir举的几个实例，你能理解这个逻辑推导了吧？
按照现在的供应去化速度，库存量越积越大，过两年岂不是会有越来越多的项目卖到入住还得接着卖？
到那个时候，不就是妥妥的现房销售了吗？
当然，这只是逻辑推导，后面还有些不确定性。
比如，开发商完全可以人为控制推盘节奏，放缓建设步伐——一期卖得不好就暂停二期施工，或者干脆拿地以后晾着等待。
可是这又面临政策上的限制。因为按照相关规定，竣工验收需要和相应的规划面积一致。
假如一个新盘10万㎡体量，分两期开发，第一期5万多㎡哪怕只卖了1万㎡，剩余4万㎡也得建设，否则最后就过不了验收交不了房。
另外很多功能性房间是服务小区的，比如泵房、配电站、换热站等，必须都建完才能保证一期的使用，客观上又迫使开发商不得不坚持开发。
更重要的是，现在的开发商有几家不是高周转？钱那么贵、集团给的任务那么重，当然是越早开盘回款越好。
这就好像囚徒效应，大家都在比快，都希望抢先入市占得先机，但最后的结果却是集体增加了供应量。
而且，一期卖得差不多了二期怎么能不入市，否则集团任务怎么完成？高周转不就玩不下去了？
毋庸置疑，对购房人来讲，现房、准现房的好处太明显了。
再也不用担心烂尾、延期、拿不着产权证；所见即所得、不必抱着赌博心态去买房，避免各种原因的货不对板；交钱领钥匙，至少省下两年房租……
尤其，一套200万总价房源如果首付三成60万、贷款140万，期房2年后交付，你不仅会多花140万×5.4%×2=15.12万元的利息，还会损失60万×4%×2=4.8万元的理财收益。
其实，有关中国房地产的商品房预售制度，已经不知道吐槽了多少年。
但这是历史沿袭下来的、已经沿用多年的制度，单纯一刀切恐怕并不现实，只能寄希望在发展中逐渐过渡。
没想到，现在的这种市场环境下，却有可能倒逼出更多准现房、现房销售的机会。
既然如此，开发商何不认清形势、顺势而为呢？
姜Sir记得，2000年前后跟父母去看房，可都是要进到工地里看实楼的。今后，能不能多增加一些和客户之间类似的互动？
过去，客服都是替设计、工程、销售擦屁股的角色；未来，能不能变成整个房企运营链条的核心？
当然，对于购房人来讲，也要有一个客观认识。
姜Sir今天所说的“现房销售的曙光”，其实只是房产销售期被拉长了而已。
先出手的，必定要承担相应风险，却也可以先挑选最好的楼层、朝向、位置、户型；等到最后选择尾房，固然一切都已呈现，却也没什么挑选余地。
相比较来讲，高端改善客户可能会更从容一些，因为高总价产品去化慢，他们有较大的挑选空间。
而刚需客户恐怕在短期内还实现不了真正的买现房，但是相对于2016、2017年市场最火爆的时候，心态已经完全可以放得很平静了。
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2019·11·7
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