津南鹹水沽的龍湖紫宸項目，10月31日開始全社區集中交付。
姜Sir提前兩天去社區實地走了走，看了看交付的景觀、地庫、公區和室內情況。
昨天寫了篇文，就是想和當初的規劃對比下，看看PPT裡的效果圖兌現度如何。果不其然，還是會有槓精留言。
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《龍湖進津第二盤交付，那個規劃圖紙上的“桃花源”兌現了嗎？》
不解釋，反正項目現在已經交付，具體咋樣現場去看看不就完了麼？
以上都不是重點，下面的信息才是關鍵：
據介紹，目前紫宸尚有部分房源在售，包括能看到中央水系的樓王，性價比不錯。
這個項目在2017年6月亮相、8月首開，到交付2年4個月時間，現在竟然還有現房房源。
再聯想到目前天津樓市的現狀，忽然聯想到一個問題：再過兩三年，天津房地產市場有沒有可能過渡到一個現房銷售時代？
這會是一廂情願？還是大勢所趨？
我們先看一下市場現狀。
其實，天津樓市裡還能找到其他好幾個像龍湖紫宸這樣已經入住卻還在銷售的樓盤。
最典型的如嘉裡雅頌居，這是一個2015年就入住的老項目，可是依然有庫存的房源。
另兩個代表是泰安道五大院和富國高銀，上網同樣能查到在售信息。
3月姜Sir寫過的河西大沽南路的中冶德賢公館洋房，當時小區也已經入住，但後續七八套房源則是在之後一段時間陸續售罄。
金隅悅城和金泰麗灣還記得麼？前者位於東麗津濱大道張貴莊、後者位於津漢公路華明鎮，最近都向市場推出了封存已久的剩餘房源，全部都是現房。
此外，還有部分項目並不是出正負零地面即開盤、而是建築主體接近完成才入市的。
比如河北區天泰路的中冶德賢華府、武清黃莊的金融街金悅府，首批推出的高層基本上都已封頂，算得上是準現房。
接著姜Sir又瞭解了幾個熟識的在售項目，像融創城、金地兿墅家、路勁雋瀾灣等幾個明年就要入住的熱銷盤，現在均還有少量房源。
再進一步分析這些案例，大致可以總結出下述信息：
主體封頂卻遲遲不開盤，是極少部分開發商應對市場頹勢的主動選擇，也側面證明其資金實力。
但這些都還不是主流，絕大多數樓盤依然在玩極致高週轉，恨不能拿地第二天就取證銷售回款。
去化速度慢下來，但總價適中的優質房源永遠都是首先被買走的，剩下來的房源，要麼就是高總價的大戶型，要麼就是品相比較差的邊角料。
我們再來看一下宏觀數據。
10月17日，克而瑞天津機構發佈了2019年1-3季度天津房地產市場研究報告。
土地市場方面，今年前三季度天津各類型土地合計成交318宗，總價1176億元、位列全國第五。
其中含宅地塊（純住宅+商住）成交大漲，前9個月成交幅數已經超過2016年全年，創下2014年以來新高。
請注意，前3季度天津出讓的住宅用地總建築體量近1600萬㎡。
而在天津深化工程建設項目審批制度革新的背景下，如今的工程項目審批時間都已壓減一半以上，拿地到開工不超過80天。
這也意味著，近1600萬㎡體量的新項目如果按照這個節奏推進，有可能會在今年底、明年形成一個集中供應爆發。
可是在成交方面，今年1-9月全市商品住宅累計共有1173萬㎡、累計成交994萬㎡。基本上，月均去化率基本穩定在55%左右，最高月度去化率不到80%。
截至9月，天津商品住宅庫存量為2318萬㎡，去化週期20個月。如果再加上已成交地塊，天津商品房廣義總庫存量達到4182萬㎡，去化週期約33個月。
這就好像那道婦孺皆知的數學題：
一個大水池，左邊一個放水管右邊一個排水管，打開放水管27個小時灌滿，打開排水管48個小時排完，問兩管子同時開多長時間能裝滿這個大水池子……
結合上面姜Sir舉的幾個實例，你能理解這個邏輯推導了吧？
按照現在的供應去化速度，庫存量越積越大，過兩年豈不是會有越來越多的項目賣到入住還得接著賣？
到那個時候，不就是妥妥的現房銷售了嗎？
當然，這只是邏輯推導，後面還有些不確定性。
比如，開發商完全可以人為控制推盤節奏，放緩建設步伐——一期賣得不好就暫停二期施工，或者乾脆拿地以後晾著等待。
可是這又面臨政策上的限制。因為按照相關規定，竣工驗收需要和相應的規劃面積一致。
假如一個新盤10萬㎡體量，分兩期開發，第一期5萬多㎡哪怕只賣了1萬㎡，剩餘4萬㎡也得建設，否則最後就過不了驗收交不了房。
另外很多功能性房間是服務小區的，比如泵房、配電站、換熱站等，必須都建完才能保證一期的使用，客觀上又迫使開發商不得不堅持開發。
更重要的是，現在的開發商有幾家不是高週轉？錢那麼貴、集團給的任務那麼重，當然是越早開盤迴款越好。
這就好像囚徒效應，大家都在比快，都希望搶先入市佔得先機，但最後的結果卻是集體增加了供應量。
而且，一期賣得差不多了二期怎麼能不入市，否則集團任務怎麼完成？高週轉不就玩不下去了？
毋庸置疑，對購房人來講，現房、準現房的好處太明顯了。
再也不用擔心爛尾、延期、拿不著產權證；所見即所得、不必抱著賭博心態去買房，避免各種原因的貨不對板；交錢領鑰匙，至少省下兩年房租……
尤其，一套200萬總價房源如果首付三成60萬、貸款140萬，期房2年後交付，你不僅會多花140萬×5.4%×2=15.12萬元的利息，還會損失60萬×4%×2=4.8萬元的理財收益。
其實，有關中國房地產的商品房預售制度，已經不知道吐槽了多少年。
但這是歷史沿襲下來的、已經沿用多年的制度，單純一刀切恐怕並不現實，只能寄希望在發展中逐漸過渡。
沒想到，現在的這種市場環境下，卻有可能倒逼出更多準現房、現房銷售的機會。
既然如此，開發商何不認清形勢、順勢而為呢？
姜Sir記得，2000年前後跟父母去看房，可都是要進到工地裡看實樓的。今後，能不能多增加一些和客戶之間類似的互動？
過去，客服都是替設計、工程、銷售擦屁股的角色；未來，能不能變成整個房企運營鏈條的核心？
當然，對於購房人來講，也要有一個客觀認識。
姜Sir今天所說的“現房銷售的曙光”，其實只是房產銷售期被拉長了而已。
先出手的，必定要承擔相應風險，卻也可以先挑選最好的樓層、朝向、位置、戶型；等到最後選擇尾房，固然一切都已呈現，卻也沒什麼挑選餘地。
相比較來講，高端改善客戶可能會更從容一些，因為高總價產品去化慢，他們有較大的挑選空間。
而剛需客戶恐怕在短期內還實現不了真正的買現房，但是相對於2016、2017年市場最火爆的時候，心態已經完全可以放得很平靜了。
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2019·11·7
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