2019年1-9月地产板块主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9.0%，分别较19年中期收窄1.2个百分点和3.3个百分点，由于16-17年涨价项目结算进入尾声，营收和业绩增速呈现收窄的趋势。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较19年中期下降1.1和1.5个百分点。19Q3房企资产负债率80.6%，较19年中期下降0.1个百分点；净负债率102.1%，较19年中期下降1.2个百分点。现金流方面，2019年1-9月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升13.0%，较1-6月回落1.8个百分点；板块购买商品及劳务的现金流入累计同比上升16.4%，较1-6月上升6.4个百分点。
点评
盈利方面，由于16-17年涨价项目结算进入尾声，营收和业绩增速呈现收窄的趋势，19年三季度主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9.0%，分别较19年中期收窄1.2个百分点和3.3个百分点。其中，二线房企表现亮眼，收入及利润增速均领跑行业。
利润率方面，房企整体毛利率同比上升，环比下降，呈见顶回落趋势；并由于少数股东权益及计提资产减值损失显著上升，净利润率下行更为显著。板块2019年三季度毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较19年中期下降1.1和1.5个百分点。
负债率方面，19Q3房企资产负债率80.6%，较19年中期下降0.1个百分点，其中预售账款及合同负债上升影响较大。板块净负债率102.1%，较19年中期下降1.2个百分点，二线房企杠杆率下降显著，财务结构更加健康。另一方面，2019年1-9月板块投资现金流出累计同比上升16.4%，较19年中期扩大6.4个百分点，投资呈回暖趋势。
展望未来，我们认为在房地产融资环境不断收紧的情况下，行业拿地及开工投资或将逐步下降，房企有望加快销售回款，销售价格增速或将回落，叠加16-17年土地购置价格上涨，行业利润率水平或将承压。另一方面，房企间持续分化，一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，19年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。
投资建议
我们判断2019年四季度，随着“一城一策”的深化落地，部分城市调控呈小幅放松态势。目前主流房企2019年平均PE4-8倍，处历史低位，估值修复动力较大；同时，主流房企2019年平均股息率超过5%，远高于10年起国债收益率；伴随龙头房企销售、投资、融资等集中度持续提升，四季度配置价值凸显。
我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化，推荐龙头房企：万科A、保利地产；区域龙头：华夏幸福、荣盛发展，招商蛇口；建议关注高成长性房企：大悦城、阳光城、中南建设及房地产服务商：我爱我家。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑，调控政策力度超预期。
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