自從原建設部、財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》施行後，不少地方政府據此相繼出臺規章或行政規範性文件，並新增規定：對於不交存首期住宅專項維修資金（以下簡稱首期專項資金）的房屋買受人，政府房屋登記部門有權不予受理產權登記申請，或不予辦理房屋登記。比如《山東省住宅專項維修資金管理辦法》（魯建房字[2009]38號）第十一條規定：“未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，產權登記部門不予受理產權登記申請。”《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物〔2009〕836號）第十三條規定：“預售商品住宅的建設單位、售後公有住房的業主和售房單位未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續。”對於此類規定，筆者認為其制定的初衷是良好的，但是仔細推敲，不僅於法無據，而且不合情理，值得商榷。

一、此類規定不符合法理，且與相關法律的規定相悖

其一，此類規定從性質上屬於行政權力不當干涉民事權利，不符合法理。

房屋買受人交存首期專項資金的行為屬於民事義務行為，該義務行為應受我國《民法通則》和《物權法》等民事法律規制，房屋買受人如違反該義務，依法應由其所在的業主大會或相關民事主體依法追責，該類糾紛應由民事主體通過法律途徑解決為宜，行政機關不應擅自“立法”寄望利用行政權力解決該類民事糾紛。其初衷雖好，但屬於行政權力過於干涉該類民事糾紛，同時變相地剝奪了行政相對人取得房屋所有權的私權利，其本質上是以公權力侵犯私權利，違背了行政合法和行政合理的基本原則。

其二，此類規定與相關法律的規定相悖。

1.其不符合《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定。

該《辦法》第十三條規定：“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。”雖然該規定的合法性筆者認為也存在問題（詳見筆者《關於對第十三條規定的商榷》一文，《中華建設》雜誌2010年第12期），但其並沒有規定政府相關主管部門有權對不交存首期專項資金的房屋買受人不予辦理房屋登記手續。

2.其不符合《物權法》和《房屋登記辦法》（原建設部第168號令）的相關規定。

（1）不符合不予受理產權登記申請情形的規定。根據《房屋登記辦法》第十七條的規定：“申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，並出具書面憑證。申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應當不予受理，並告知申請人需要補正的內容。”僅當房屋買受人向政府房屋登記主管部門提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，登記部門才有權不予受理。據此，在無法律、行政法規另有規定的情形下，房屋登記部門無權以其他理由不予受理房屋買受人的登記申請。那麼，房屋買受人應提交哪些登記材料才算齊全呢？根據《物權法》第十一條的規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”以及《房屋登記辦法》第三十三條的規定：“申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；（五）其他必要材料。”“前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合併協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。”房屋買受人只要提交上述規定的必要材料即視為提交材料齊全。筆者認為，房屋買受人交存首期專項資金的憑證從性質而言不屬於上述規定應提交的必要材料。

（2）其不符合不予辦理房屋登記的規定。對於不予辦理房屋登記的情形，《房屋登記辦法》僅有以下兩條作出了明確規定。其第二十條規定：“登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載於房屋登記簿：（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；（二）申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；（三）申請登記的內容與有關材料證明的事實一致；（四）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不衝突；（五）不存在本辦法規定的不予登記的情形。登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構應當不予登記，並書面告知申請人不予登記的原因。”其第二十二條規定：“有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：（一）未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建築申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載衝突的；（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；（五）房屋已被依法徵收、沒收，原權利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；（七）法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。”從該兩條規定列舉的情形來看，該《辦法》並沒有規定如果房屋買受人不交存首期專項資金，房屋登記部門就有權不予辦理登記。即使該《辦法》第二十二條第（七）項概括了“法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形”，但是尚無法律、法規明確規定：對房屋買受人不交存首期專項資金的情形，政府房屋登記部門有權不予辦理房屋登記。

也許有人會質疑，根據《房屋登記辦法》第九十七條的規定：“省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門可以根據法律、法規和本辦法的規定，結合本地實際情況，制定房屋登記實施細則。”以及《住宅專項維修資金管理辦法》第四十一條的規定：“省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。”省級地方政府相關主管部門有權根據本地實際情況，作出上述限制性規定。筆者認為其實不然。因為地方政府主管部門制定的實施細則屬於行政規範性文件，如果該規範性文件超出了上述兩部規章以及其他法律、法規的規定範圍，增設了不予辦理房屋登記的情形——即行政相對人存在不交存首期專項資金的情形，就屬於違法增設了行政性相對人的義務，明顯違反了依法行政的基本要求和規範性文件的制定要求，於法無據。因此，地方政府主管部門無權作出此類規定。

未完，待續——

往期乾貨——