會員：

我公司是安徽省的房地產開發企業，開發的項目已經完工，未銷售出去的部分由我公司繳納物業看護費。請問土地增值稅清算時我公司支付的物業看護費能否作為開發間接費用扣除？

大成方略：

《土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。

《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條第二款規定，開發土地和新建房及配套設施的成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。

國家稅務總局安徽省稅務局2019年7月12366答疑對問題“已建未售房屋的物業看護費可以作為開發間接費用在土地增值稅扣除嗎？”回覆如下：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規定，開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。因此，物業管理費不是公司直接組織、管理開發項目發生的開發間接費用。在計算土地增值稅時，不能作為開發間接費用列支。建議根據實際情況判斷，無法判斷建議聯繫當地主管稅務機關核實。

所以，你公司支付的物業看護費不是直接組織、管理開發項目發生的支出，土地增值稅清算時不能作為開發間接費用按開發成本進行扣除。

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