十月末，南部新城和河西南同时土拍，南部新城的地价比河西南地价贵了327元/㎡。
一时间，大家似乎重拾信心，同时也有点担心：地价高，新房价格也不会低，周边二手房价格会有什么样的变化？
今天，我在南部新城跑盘，打探到3个消息：
1、保利·堂悦和复地宴南都的业主，都在惜售；
2、今年上半年，挂牌价一个月内涨了十几万；
3、周边超大体量的安置房汇景家园，已有成交价31663元/㎡。
01
10.23号，南部新城G70的楼面价28666元/㎡，比河西南G75地块的楼面地价28339元/㎡，贵了327元/㎡。至此，一些人对于南部新城的担忧和期待，复杂的心情再次胶着。
但我在中介门店，了解附近二手房的成交情况，中介却跟我说：
保利·堂悦和复地宴南都的业主「不诚心卖」，虽然有挂牌房源，总是有借口，导致我们无法带客户看房。联系十几次，有时候电话不接，家里也没人。
▲保利·堂悦 傍晚17:30
中介眉头皱成“八”字，有点心酸地说：南部新城地块本就不多，7月南部新城G32，还没开工，区域内的新房不多。
二手房“高架盘”保利·堂悦均价41965元/㎡，很多房源都是不满两年，有增值税5.3%，个税1%，契税首套1.5%，二套2%，实际上算下来，光税费就要缴纳30万左右。
很多业主其实「非常看好」南部新城，并不诚心卖。
▲截图来自链家 成交价
复地·宴南都最后7栋和8栋限售，住宅类整体价格比保利·堂悦略高，原因至少有两个：
1、不靠近高架，位置好一些。
2、复地·宴南都比保利·堂悦的体量小，目前挂出房源不多。
根据365南京二手房数据，复地宴南都半年挂牌价上涨4000元/㎡。
02
中介告诉我，业主们不诚心卖的原因，还有：今年上半年刚拍出了教育用地，离保利·堂悦和复地宴南都非常近，业主们很开心。有的业主当天就签字前临时不卖了，撤掉房涨，等涨价，太离谱了。
觉得终于等来了教育规划用地，虽然不知道什么学校进驻，但以后房价会再上一个台阶。
▲复地宴南都
中介说：今年大概7月份之前，这两个楼盘的房价，一个月就涨了十几万。月初谈好月末交钱，到了月末，忽然发现涨了十几万。买房人也很无奈，好不容易等钱凑到位，发现买不了。
从亮灯率来看，复地宴南都比保利·堂悦略高一些。（亮灯率仅作参考）
03
大约6点，红灯转绿灯时候，也许是汇景家园的业主，骑着电动车呼呼地，往前赶。
这张图的左手边是复地宴南都，右手是保利·堂悦，再
往前隔一条马路，就是汇景家园安置房。
▲骑电动车 往汇景家园的方向
汇景家园小区均价：25663元/㎡，成交面积段45-68㎡居多，而今年一套56.85㎡，成交单价31663元/㎡，刷新了最高成交价：
▲截图来自链家 成交价
中介坦言：汇景家园小区的“汇”字头“的小区，比“景”字头小区，单价要略贵一些。虽然是安置房，但是房龄相对较新，很多都是2008年、2010年的房。
▲复地宴南都、保利·堂悦、汇景家园 区位图
汇景家园超大体量的安置房紧挨着复地宴南都和保利·堂悦，但房价“各自为政”，相互并不影响。
且复地宴南都和保利·堂悦都的底商，很繁华。如果仅从亮灯率，来推算复地宴南都和保利·堂悦的入住情况，似乎还无法支撑底商。
▲复地宴南都的底商 活力广场
中介说：汇景家园的体量很大，业主们会到这边来消费，毕竟有更好的消费体验和视觉观感。我看到，附近还有一些工人，像是陕西的口音，晚餐会来附近小店消费。
▲复地宴南都的底商 面馆
2018.9.1，复地宴南都开盘，均价3.4万/㎡，推出的是7、8号楼收官之作，销许均价3.4万/㎡，截至下午5点20分，464套房源基本卖完。
也许当时弃号的准业主，有更好的选择，没能入主南部新城。我在链家看到：复地宴南都住宅类最高成交单价：44388元/㎡，98㎡，总价435万。
▲截图来自链家 成交价
链家上，复地宴南都很多成交都是小面积。南部新城核心区不大：大校机场。未来，南部新城的住宅项目，也许不会太多。
中介：目前，复地宴南都和保利·堂悦很多业主惜售。复地宴南都二手房价格近4.5万/㎡，挂牌价46338元/㎡，逼近5万/㎡的势头。
▲复地宴南都
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