疫情持续到现在，也将近一个月了。除了每天被疫情的最新消息刷屏，朋友圈里也有不少人在晒房东了。有些租客晒出了房东减免租金的信息，称对方为中国好房东。也有一些说房东拒绝了免租的要求，说房东冷酷无情。此外，还有一些说房东不免租金是违反了国家规定，义正言辞。
那在疫情期间，房东到底该不该为租户免租呢？是否不免租真的违反了国家规定？针对这些问题，还在家未复工的我，趁着疫情也自我学习了一番，仅以本文和大家一起探讨疫情期间房屋租金减免的问题。
为了使本文看起来结构清晰，论述明确，我将从"援引减租的法律事由、租赁房屋的类型、如何应对减免房租"三个角度进行分析。在本文的最后，我将从房东和房客两个角度，谈谈如何处理减租以及如何申请减租。
01、疫情期间，可以援引减租的法律事由
① 可以援引的一般法律事由：不可抗力
2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者提问时明确指出："当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。"
- 那不可抗力与合同履行有什么关系呢？
根据《合同法》第一百一十七条之规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。"
简单来说，不可抗力是超出我们民众日常生活控制范围的事由，例如地震、台风、政府禁令，还有蔓延的疫情和席卷印度的蝗灾。在此种情况下， 一方不能履行合同，可以免除部分或全部责任。
- 那是否任何情况下，都能援引不可抗力来要求减免房租呢？答案也是否定的。一般情况下，援引不可抗力免责，还要满足两个条件：
a. 具有因果关系。打个比方，在这次疫情之中，你因为政府禁令，被长期隔离在武汉，无法回到在湖北省以外的住处，导致租赁的房屋处于空房状态。那疫情和无法使用房屋之间有因果关系，房客可以主张减免房租，但最终是否减免还需结合其他因素。
b. 必须影响合同的正常履行。举例：比如你承租的房屋经营杂货生意。疫情期间，你正常开业，出售之前囤货的口罩和消毒物品，反而门口大排长队，生意比往常更火爆。此时，因为疫情对你的营业没有造成不利影响，你也不可以援引不可抗力减免房租。
综上所述，一定条件下，援引不可抗力，可以成为承租方减免租金的法律事由。
② 各地各方政策
由于此次疫情对中小微企业的影响甚广，不少地区都出台了企业帮扶政策，其中涉及企业租金的减免问题。例如：
《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》规定："对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，由双方协商解决。"
基于上述条款，对于承租国有资产类经营用房的中小企业，是可以请求减免房租的。但至于承租除此以外其他类型的商铺用以经营的情况，天津政府也并未明确可以减免租金，只是倡议而已，不具有强制性。
在我看来，在疫情之下，不可抗力是公众普遍适用可以申请减免房租的法律事由。无论是大企业还是小企业，根据自身的发展处境，满足一定条件，尝试去申请房租减免。
各地的帮扶政策，主要针对承租国有资产类经营用房的承租方，具有一定地局限性。如果企业满足条件，大可跟着当地的政策走，无后顾之忧地申请租金减免。
02、疫情期间，可以寻求减免租金的房屋类型
除了上述提及的可以援引减租的法律事由，对于房屋租赁的类型，也是考虑是否可以减租的因素之一。在这里，主要将房屋类型分为了两大类，
分别为经营性房屋和自住房屋，并列举不同的情况，探讨是否能减免租金的问题。① 经营性房屋
- 租赁房屋用于生产经营，且有明确政策导致租赁房屋无法使用的，则应当免租。
这种情况是指因政府为防治疫情而采取的行政措施，例如关停商铺、写字楼、酒吧等人员密集型场所，直接导致了承租方无法继续经营。此时对出租者而言，因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，承租人正常使用房屋的权益受到一定损害，可以援引不可抗力要求疫情持续期间的免租，出租人也应当予以免租。
- 承租人仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金。
此种情况是在疫情期间，承租人一直占有并使用着租赁物仍用于经营活动，但因为疫情对经营活动产生了影响。例如疫情中的商场、影院等人员密集型场所，因为人们要居家商铺的营业额大幅度下降，承租人可以援引不可抗力减免租金
。但是否减免，还由出租方自行决定（除非当地政策规定出租方应该减免，则另当别论）事实上，我们近期也看到了例如万达、华润万家对于租金进行了一定幅度的减免。而早在"非典"时期，有的政府就对此种情况做出了减免租金的规定。例如北京市人民政府在京政发[2003]14号文中规定"商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%"
② 自住房屋
- 承租人在疫情期间正常居住在房屋中的，不可主张减免租金
在疫情期间，不少地区都呼吁居家隔离，减少外出。在这种情况下，承租人仍然居家 ，使用用于居住功能的房屋，并未因疫情受到影响，房东也没有侵害租客使用房屋的权利。于情于理，租客都不应该要求减免租金。当然，如果在此种情况下，房东还为你减免租金，那是房东个人道义的行为，另当别论。
- 因疫情原因导致承租人在疫情期间，无法正常居住在房屋中的，可主张减免租金。
同样在疫情期间，我们也看到一些地方采取了封闭管理的措施，例如湖北省许多城市采取了封城的措施，导致人员无法外出。在此种情况下，因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，承租人未享受居住房屋的利益，可以向房东申请减免租金。
但值得注意的是，目前无论是法律还是相关政策，都没有明文规定房东要给租赁居住房屋的房客免租。换句话说，申不申请免租，是房客的意愿。而减不减房租，是房东的权利。因为房东并未干涉房客居住使用房屋的权利，因此减租并不是房东的义务。
在我看来，在目前的情形下，经营性房屋租赁因为涉及营商环境，政府减免租金的政策会对承租方有一定的倾斜，但也只是部分，例如租赁国有资产类经营性住房的中小企业予以免租。而对于自住房屋租赁来说，因为更多涉及私人意思自治，法律不适合过多参与，没有明确的法条，更多的还是由有双方彼此协商。
03、疫情期间，如何应对减免房租
上文第一第二两个部分，我们分别从援引事由还有房屋租赁类型进行了分析，举例对房租减免进行了讨论。那在实际操作中，作为房客，如何合理地向房东申请减免房租呢？作为房东，又该怎样应对房客减免房租的请求呢？我将从两方的立场出发，结合自己的思考，提出几点建议。
① 作为房东，如何应对租户减免租金的要求呢
首先需要明确的是，作为房东，不问事由一刀切地拒绝减免租金的要求，显然有违公平原则。那在此情况下，有以下建议供以思考：
（1）了解一下当地政策。如当地已出台减免租金的政策的（如部分地方出台的对于国有资产类经营用房业主的要求），则按照规定执行相应租金的减免。
（2）查阅签署的租赁合同。如当地无减免租金的强制性规定的，房东可审查与租户间的租赁合同，看是否有提及关于疫情减免房租的条款，并判断是否同意减免租金；
（3）根据自己的意愿判断是否减免。如当地无减免租金的强制性规定，租赁合同中亦无明确约定的，则房东并无法定义务给予租金减免，届时可根据自己的意愿是否减免。如果房客确实因为疫情导致无法正常使用房屋，可以予以一定的减免。
- 作为房客 ，如何与房东协商减免租金呢
和房东的建议相类似，首先也是了解当地政策，查阅租赁合同。毕竟政策是红线，合同是底线，两者都是高压线，白纸黑字，不得违反。那如果前两样保障都没有的情况下，我们应该如何援引不可抗力，与房东协商呢?
（1）提前通知义务。尽量在交房租之前提前告知房东有减免房租的意愿，让房东有个思想准备，有利于双方协商。倘若房东催着你交房租，你再跟房东临时交涉，恐怕协商的结果差强人意。
（2）履行举证责任。如果你是要援引不可抗力作为减免房租的事由，就应该向房东提供相应证明，也好充分支撑你的诉求。例如在武汉无法出城的，就可以提供湖北政府的封城令。患了肺炎隔离的，需要提供医院出具的相关诊断结果。
（3）保持良好心态。房客因平心静气地和房东协商减免房租的事宜。就如上文所说，在无政策和合同约定的情况下，房东并无义务减免房租，如果因此恼羞成怒，一味站在道德高地职责房东，破环承租关系，可能只会适得其反。
在我看来，无论是房东还是房客，在协商过程中，都应该秉持契约精神以及公平原则。尽量通过平等协商的方式解决问题，同时保留相应的证据以支持自身的观点。
总结一下：
疫情期间房租减免不能一概而论，租房人并不是一定有权利要求减免房租，出租人也不是一定有义务要减免房租。双方应该视情况而定，结合疫情对于租赁合同履行的影响程度进行区分，并结合特定的政策，从而确定是否可以进行减免。
但无论结果如何，面对疫情，双方都应该互相体谅，诚信为先，友好地解决问题。一味站在道德高地，用道德捆绑房东予以减租，或是房东对于房客的合理合法诉求视而不见，都是不可取的。国家正在以举国之力与疫情抗衡，也希望大家能和平解决矛盾，毕竟安稳的生活来之不易。
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