疫情持續到現在，也將近一個月了。除了每天被疫情的最新消息刷屏，朋友圈裡也有不少人在曬房東了。有些租客曬出了房東減免租金的信息，稱對方為中國好房東。也有一些說房東拒絕了免租的要求，說房東冷酷無情。此外，還有一些說房東不免租金是違反了國家規定，義正言辭。
那在疫情期間，房東到底該不該為租戶免租呢？是否不免租真的違反了國家規定？針對這些問題，還在家未復工的我，趁著疫情也自我學習了一番，僅以本文和大家一起探討疫情期間房屋租金減免的問題。
為了使本文看起來結構清晰，論述明確，我將從"援引減租的法律事由、租賃房屋的類型、如何應對減免房租"三個角度進行分析。在本文的最後，我將從房東和房客兩個角度，談談如何處理減租以及如何申請減租。
01、疫情期間，可以援引減租的法律事由
① 可以援引的一般法律事由：不可抗力
2020年2月10日，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在回答記者提問時明確指出："當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件。為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。"
- 那不可抗力與合同履行有什麼關係呢？
根據《合同法》第一百一十七條之規定："因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。"
簡單來說，不可抗力是超出我們民眾日常生活控制範圍的事由，例如地震、颱風、政府禁令，還有蔓延的疫情和席捲印度的蝗災。在此種情況下， 一方不能履行合同，可以免除部分或全部責任。
- 那是否任何情況下，都能援引不可抗力來要求減免房租呢？答案也是否定的。一般情況下，援引不可抗力免責，還要滿足兩個條件：
a. 具有因果關係。打個比方，在這次疫情之中，你因為政府禁令，被長期隔離在武漢，無法回到在湖北省以外的住處，導致租賃的房屋處於空房狀態。那疫情和無法使用房屋之間有因果關係，房客可以主張減免房租，但最終是否減免還需結合其他因素。
b. 必須影響合同的正常履行。舉例：比如你承租的房屋經營雜貨生意。疫情期間，你正常開業，出售之前囤貨的口罩和消毒物品，反而門口大排長隊，生意比往常更火爆。此時，因為疫情對你的營業沒有造成不利影響，你也不可以援引不可抗力減免房租。
綜上所述，一定條件下，援引不可抗力，可以成為承租方減免租金的法律事由。
② 各地各方政策
由於此次疫情對中小微企業的影響甚廣，不少地區都出臺了企業幫扶政策，其中涉及企業租金的減免問題。例如：
《天津市人民政府辦公廳關於印發天津市打贏新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控阻擊戰進一步促進經濟社會持續健康發展若干措施的通知》規定："對承租國有資產類經營用房的中小企業及公建配套菜市場，免收3個月房租、3個月房租減半。對租用其他經營用房的，鼓勵業主為租戶減免租金，由雙方協商解決。"
基於上述條款，對於承租國有資產類經營用房的中小企業，是可以請求減免房租的。但至於承租除此以外其他類型的商鋪用以經營的情況，天津政府也並未明確可以減免租金，只是倡議而已，不具有強制性。
在我看來，在疫情之下，不可抗力是公眾普遍適用可以申請減免房租的法律事由。無論是大企業還是小企業，根據自身的發展處境，滿足一定條件，嘗試去申請房租減免。
各地的幫扶政策，主要針對承租國有資產類經營用房的承租方，具有一定地侷限性。如果企業滿足條件，大可跟著當地的政策走，無後顧之憂地申請租金減免。
02、疫情期間，可以尋求減免租金的房屋類型
除了上述提及的可以援引減租的法律事由，對於房屋租賃的類型，也是考慮是否可以減租的因素之一。在這裡，主要將房屋類型分為了兩大類，
分別為經營性房屋和自住房屋，並列舉不同的情況，探討是否能減免租金的問題。① 經營性房屋
- 租賃房屋用於生產經營，且有明確政策導致租賃房屋無法使用的，則應當免租。
這種情況是指因政府為防治疫情而採取的行政措施，例如關停商鋪、寫字樓、酒吧等人員密集型場所，直接導致了承租方無法繼續經營。此時對出租者而言，因行政管控而無法提供可供承租人持續正常使用的租賃房屋，承租人正常使用房屋的權益受到一定損害，可以援引不可抗力要求疫情持續期間的免租，出租人也應當予以免租。
- 承租人仍繼續使用租賃物用於經營，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請求減免部分租金。
此種情況是在疫情期間，承租人一直佔有並使用著租賃物仍用於經營活動，但因為疫情對經營活動產生了影響。例如疫情中的商場、影院等人員密集型場所，因為人們要居家商鋪的營業額大幅度下降，承租人可以援引不可抗力減免租金
。但是否減免，還由出租方自行決定（除非當地政策規定出租方應該減免，則另當別論）事實上，我們近期也看到了例如萬達、華潤萬家對於租金進行了一定幅度的減免。而早在"非典"時期，有的政府就對此種情況做出了減免租金的規定。例如北京市人民政府在京政發[2003]14號文中規定"商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的，減免租金30%"
② 自住房屋
- 承租人在疫情期間正常居住在房屋中的，不可主張減免租金
在疫情期間，不少地區都呼籲居家隔離，減少外出。在這種情況下，承租人仍然居家 ，使用用於居住功能的房屋，並未因疫情受到影響，房東也沒有侵害租客使用房屋的權利。於情於理，租客都不應該要求減免租金。當然，如果在此種情況下，房東還為你減免租金，那是房東個人道義的行為，另當別論。
- 因疫情原因導致承租人在疫情期間，無法正常居住在房屋中的，可主張減免租金。
同樣在疫情期間，我們也看到一些地方採取了封閉管理的措施，例如湖北省許多城市採取了封城的措施，導致人員無法外出。在此種情況下，因行政管控承租人無法回到住處使用所承租的居住房屋的，承租人未享受居住房屋的利益，可以向房東申請減免租金。
但值得注意的是，目前無論是法律還是相關政策，都沒有明文規定房東要給租賃居住房屋的房客免租。換句話說，申不申請免租，是房客的意願。而減不減房租，是房東的權利。因為房東並未干涉房客居住使用房屋的權利，因此減租並不是房東的義務。
在我看來，在目前的情形下，經營性房屋租賃因為涉及營商環境，政府減免租金的政策會對承租方有一定的傾斜，但也只是部分，例如租賃國有資產類經營性住房的中小企業予以免租。而對於自住房屋租賃來說，因為更多涉及私人意思自治，法律不適合過多參與，沒有明確的法條，更多的還是由有雙方彼此協商。
03、疫情期間，如何應對減免房租
上文第一第二兩個部分，我們分別從援引事由還有房屋租賃類型進行了分析，舉例對房租減免進行了討論。那在實際操作中，作為房客，如何合理地向房東申請減免房租呢？作為房東，又該怎樣應對房客減免房租的請求呢？我將從兩方的立場出發，結合自己的思考，提出幾點建議。
① 作為房東，如何應對租戶減免租金的要求呢
首先需要明確的是，作為房東，不問事由一刀切地拒絕減免租金的要求，顯然有違公平原則。那在此情況下，有以下建議供以思考：
（1）瞭解一下當地政策。如當地已出臺減免租金的政策的（如部分地方出臺的對於國有資產類經營用房業主的要求），則按照規定執行相應租金的減免。
（2）查閱簽署的租賃合同。如當地無減免租金的強制性規定的，房東可審查與租戶間的租賃合同，看是否有提及關於疫情減免房租的條款，並判斷是否同意減免租金；
（3）根據自己的意願判斷是否減免。如當地無減免租金的強制性規定，租賃合同中亦無明確約定的，則房東並無法定義務給予租金減免，屆時可根據自己的意願是否減免。如果房客確實因為疫情導致無法正常使用房屋，可以予以一定的減免。
- 作為房客 ，如何與房東協商減免租金呢
和房東的建議相類似，首先也是瞭解當地政策，查閱租賃合同。畢竟政策是紅線，合同是底線，兩者都是高壓線，白紙黑字，不得違反。那如果前兩樣保障都沒有的情況下，我們應該如何援引不可抗力，與房東協商呢?
（1）提前通知義務。儘量在交房租之前提前告知房東有減免房租的意願，讓房東有個思想準備，有利於雙方協商。倘若房東催著你交房租，你再跟房東臨時交涉，恐怕協商的結果差強人意。
（2）履行舉證責任。如果你是要援引不可抗力作為減免房租的事由，就應該向房東提供相應證明，也好充分支撐你的訴求。例如在武漢無法出城的，就可以提供湖北政府的封城令。患了肺炎隔離的，需要提供醫院出具的相關診斷結果。
（3）保持良好心態。房客因平心靜氣地和房東協商減免房租的事宜。就如上文所說，在無政策和合同約定的情況下，房東並無義務減免房租，如果因此惱羞成怒，一味站在道德高地職責房東，破環承租關係，可能只會適得其反。
在我看來，無論是房東還是房客，在協商過程中，都應該秉持契約精神以及公平原則。儘量通過平等協商的方式解決問題，同時保留相應的證據以支持自身的觀點。
總結一下：
疫情期間房租減免不能一概而論，租房人並不是一定有權利要求減免房租，出租人也不是一定有義務要減免房租。雙方應該視情況而定，結合疫情對於租賃合同履行的影響程度進行區分，並結合特定的政策，從而確定是否可以進行減免。
但無論結果如何，面對疫情，雙方都應該互相體諒，誠信為先，友好地解決問題。一味站在道德高地，用道德捆綁房東予以減租，或是房東對於房客的合理合法訴求視而不見，都是不可取的。國家正在以舉國之力與疫情抗衡，也希望大家能和平解決矛盾，畢竟安穩的生活來之不易。
閱讀更多 陳冰研 的文章
