二、此類規定不合乎情理

筆者認為，此類規定既不符合法理，也不合乎情理。主要理由如下：

其一，從房屋登記行為的性質來看，該行政行為不能否認房屋買受人取得了房屋所有權的實質要件的事實。根據我國《物權法》的規定，政府部門房屋登記的行為是行政確認行為，不是行政許可行為，更不是行政裁決行為。該行為不能否認行政相對人（即房屋買受人）在申請房屋登記之前已取得了房屋所有權的實質要件的事實，只不過該事實需要在法律形式上得到政府主管部門的行政確認而已。換言之，即使房屋買受人沒有交存首期專項資金，但其依據房屋買賣合同向出賣人支付了全部購房款，並履行了全部合同義務，那麼房屋買受人在事實上已取得所購買房屋所有權的實質要件，只不過需要政府主管部門以房屋登記的法律形式確認該事實，從而通過該行政確認行為起到物權對外公示的作用。

其二，從房屋登記需要提交的材料的性質來看，“專項維修資金專用收據”並非法律規定的能夠證明房屋權屬的“必要材料”。

從上述《物權法》第十一條的規定以及《房屋登記辦法》第三十三條的規定分析，房屋登記申請人提交的材料在性質上應當屬於能夠證明房屋權屬的“必要材料”（請注意是“必要材料”，而非“相關材料”），這些必要材料在《房屋登記辦法》裡基本被列舉，但是並不包括“專項維修資金專用收據”。那麼“專項維修資金專用收據”究竟是否屬於房屋登記的“必要材料”呢？筆者認為當然不屬於。因為該材料不能直接證明房屋買受人向出賣人支付了全部購房款，因此不屬於證明房屋權屬發生轉移的“必要材料”。

其三，此類規定明顯不合情理。我們可以假設這樣的情形：如果房屋買受人依據房屋買賣合同向出賣人支付了全部購房款，就差沒有交存首期專項資金，難道其僅僅因為這個原因就不能取得房屋的所有權嗎？難道其在支付了取得該房屋的所有權的對價後，僅僅因為未被政府主管部門給予形式上的行政確認，就不能取得該房屋的所有權證嗎？就不是該房屋事實上的所有權人嗎？就應當喪失對該房屋的所有權嗎？這顯然不符合情理。當然，我國物權變動採取的是形式主義，非債權意思主義，但我們不能因此就否認房屋買受人僅僅因為沒有交存首期專項資金就不是房屋事實上的所有權人。

值得欣慰的是，近年來少數地方政府似乎已經認識到上述規定的合法性和合理性問題，在其出臺的地方規章裡沒有出臺類似規定來限制房屋買受人取得產權證，而是採取其他合法的限制措施來實現其行政管理的目的。如《重慶市物業專項維修資金管理辦法》、《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》，值得稱道和借鑑。