自2009年仟佰間學區房在南京成立第一家門店起，10年耕耘，10年收貨，仟佰間學區房通過強大的信息收集系統和先進的管理模式迅速佔領南京主城學區房市場。目前在南京已經有10多個門店，經紀人超100人。
今天我們對話的大佬，便是仟佰間學區房運營總監——王壘，他有著長達十年之久的學區房從業經驗，對南京學區房市場有著獨到的見解。上週，365南京二手房小編有幸同王壘相聚，並針對目前南京學區房市場的部分相關話題做了一些交流，下文是小編整理的對話內容，可謂乾貨滿滿。
（仟佰間運營總監 王壘）
01
一線學區房現在是什麼
情況？未來房價還有漲幅空間嗎？
一線學區房目前面臨的情況是總價過高，買房人群有所顧慮，擔心價格會不會下降，在價格上表現非常明顯的特徵就是議價空間變大。例如600萬以上的學區房基本可以議價20萬，這個其實就是實質上的降低。
我從365二手房網站了解到不少像蘇寧華瑰園這樣一線學區房，總價過高的有的甚至可以議價50萬元。不少總價在600萬左右的學區房議價20萬左右屬於正常現象。這是市場理性回調的表現，也是對以往一線名校房價過快上漲的彌補。
此外，35歲以下購房者，如果沒有父母的支持，對於600萬以上一線學區房購買力是嚴重不足。所以目前南京學區房市場成交基本都在600萬以下，二三線名校更受青睞。
總結一下一線名校學區房目前的市場情況：
1、一線名校老破小目前是存在議價空間的；
2、一線學區房中高總價房源因購買力受限，當下成交量明顯下降。
02
名校學區房關注度不斷上漲
未來會朝著怎樣的方向發展？
要分析未來學區房市場的情況，肯定還得看市場的供需比例，2019年今年入學的孩子在6.5萬人左右，根據正常的出生人口數據推斷，到2022年小學生的入學人口將會超過10萬人 ，這不僅僅是出生人口的統計，裡面包含流動人口和人才落戶等其他情況。
數據顯示，2012年全市出生人口6.56萬人，2013年出生人口6.4萬人，2014年7.13萬人，2015年7.2萬左右。值得一提的是，2016年出生人口8.03萬左右，創近十年新高，這和二胎政策全面放開有直接關係。
2012年，南京全市常住人口共有816.10萬人，比2011年增長0.64%，2015年末，常住人口總量達823.59多萬人 ，比2010年增加22.83萬人，年均增加4.6萬人。
從小孩入學年齡推算，王壘預測2022年入學人口接近10萬人將有極大可能。
另一方面，根據目前南京各區老牌名校的數量，以及當下的招生情況來看，優質教育資源還是非常緊缺的。所以說供需上有失衡的可能性，需求端會有短時間的壓抑，但另一方面，各區的名校分校及新晉名校也在不斷崛起，未來優質教育資源的分佈會更加均衡。
這是我們分析的教育發展態勢，但具體來說還受制於未來政策的調整，所以現在討論未來的發展方向還是不太明朗。
03
二三線學區房備受青睞，
未來會是什麼樣的走勢？值得投資嗎？
現在一二三線學區房在一定程度上已經發生了一些改變，叫一線、一點五線、二線、三線這樣更貼切。目前有個非常清晰的格局，一線學區房：琅力拉芳+29中，雙學區和單學區。所謂的二線已經不是傳統意義上的二線，而是二線雙學區，例如：雙匯文、銀城匯文、遊小鐘英、雙新城等。
再往下細分才是一些傳統的二線學區房南師附小、北小、銀城等；赤小、五老村、瑞金路小學等這些屬於三線。
對於投資學區房這件事，王壘透露：學區房，一直都不是一個好的投資選擇，因為學區房你一旦不使用，買了就失去它最大價值。另外，有不少小區的價值是隨著成績的好壞上下浮動，加之政策調整的可能性，具有很大的風險。
從今年的市場情況來看，比較受關注的名校主要是二三線的，比如：南師附小，還有一些新興的名校。據仟佰間學區房統計，本月南師附小在其成交數據中佔比接近一半，為什麼會火，主要有兩個原因：
1、南師附小本身對應的學區房有很大一分部分房源是小面積、低總價，在350萬上下；
2、和南師附小競品銀城小學，前兩年過度招生導致很多家長對其未來升學率擔憂。
新興的小營小學、成賢街小學，還有寶船小學今年成績出來後也大火一段時間，房價也有所上漲，不過王總透露這種火都不是大勢的導向，都是一種段時間內利好刺激下的漲幅。
（寶船小學）
目前的市場走勢總結一下：一線學區房議價空間變大，二線學區房量平價穩，短期內不會出現瘋狂大漲的趨勢，但議價空間會不斷縮小；三線名校房價更加穩定，一般但是家長買來作為保底的存在。
04
近年來初中學區房不少家長越來越關注，
這個可以分析下嗎？
首先，我們討論下，初中名校為什麼會火？
1、主要還是公民統招政策刺激，因為家長不知道明年實施後力度如何？所以買來保底是很多家長的選擇。
2、隨著生源增加，對小學學區房的需求在增加， 之前買小學學區房的家長，置換初中學區房的家庭需求在不斷爆發，所以初中學區房感覺越來越被重視。
3、初中的選擇面比較少，鼓樓三大初中：匯文、樹人、29中，秦淮一所鍾英，玄武：科利華，建鄴：新城，小學有30多所名校可以選擇，但是初中只有不足10所。從供需上來看，初中比小學的供需更加艱鉅。
今年隨著初中學區房的關注度增加，29中的學區房也是被不少家長盯上，周邊學區房房價也在不斷上漲。前段時間去清涼山莊實探，就發現成交火熱。我查詢到小區2015年時小區單價也就2萬/㎡左右，但是2016年之後，小區房價就開始猛漲。
而小區漲價最根本的原因就是學區有了質到飛變，初中從原本到4中變成了現在到29中。
那麼，購買雙學區好還是一步到位比較好？
這個話題是很多家長糾結的，但是這個沒有一個固定的答案。總結兩點就是：
1、根據自己的通勤時間和預算來分析。
2、根據自己的理念來看，是更注重小學教育、初中教育還是更想省事。因為不少雙學區房，單獨拉出來看，在南京並不是最優的學校。
05
目前二手房市場處於一個傳統淡季，
學區房市場會受到影響嗎？
今年二手房成交數據還是比較穩定的，中介近些時間比較難做為什麼呢？主要還是板塊變大了，南京這個城市在不斷外擴，各個小區成交在下降，所以經紀公司會覺得在不斷下降。其中從數據看，三季度二手房成交套數超2.8萬套，環比上漲18%，同比大漲近43%，成交量僅次於2017年第二季度，整體的成交量並沒有減少。
第二，二手房難做會不會影響學區房，這個是肯定的。
學區房交易通過置換的方式購買，佔比超6成，二手房是市場交易不活躍勢必會帶來家庭資金不足，從而影響到購買學區房。學區房本身就是二手房一部分，二手房成交勢必會影響到學區房的成交。
寫在後面
關於學區房，目前官方的態度已經非常明確了，不管是“公民同招”還是這幾天比較火的小學生減負，一定程度上都是在為學區房降溫，也是引導家長們理性面對小孩的教育，理想選擇學校。
在對話中瞭解到王壘對於自己小孩選擇學區房時的態度，據瞭解，他的女兒並沒有選擇一線學區房，他認為選擇適合的才是最重要的，而不是一味地追求“名校”。
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