文丨CK-house
最近重庆楼市有些一如既往的盛况，当然是
“看衰”的盛况，而且事态越来越严重。下半年以来，重庆楼市的确有些下行的表现，土拍市场冷了，新房市场冷了，二手房更是有些严重下滑。当然，目前还仅限于成交量，整体价格上貌似不在大家认为的“下跌”幅度之列。
后来我们又开始指望限售期“解禁潮”，能够带来一波“暴跌”行情，或者大幅降价的房源，可以捡漏或者看好戏，盼着炒房客死翘翘。
01.谁都喜欢暴跌20%的优质房源
最近的一些文章也是非常吸引眼球，暴跌20%成了笔下轻轻松松的事。
降了吗？
我也相信有暴跌20%的房源，但肯定存在某些瑕疵，比如远郊垃圾盘，或者商住类，公寓等等，但我不相信重庆楼市会暴跌。而这样的一些瑕疵暴跌房，完全没有抄底的价值。
买房来说，无论需求是什么。很多人对于捡漏很感兴趣，也有很多人对于抄底情有独钟，很多人对于下一轮行情急不可耐，很多人希望我们多透露一些重庆楼市的安全建仓问题。
其实，接下来在重庆投资买房，“哪里最安全？”才是重中之重，上一轮重庆可是横盘了长达四年之久，不买对小心死在潮水前。
02.当规划满天飞被坐实，才知道哪里最安全
有人说，用过去10年的经验，来一尘不变的玩“后房产时代”接下来的房产投资，是不对的逻辑。一个不适用的“过去式”投资逻辑，来要求此刻，以后的收获，收益也能一样，你就只能割肉了。就像很多朋友之前的砸售楼处一样，除了这样也没有别的好主意了。
也有人说重庆不同于其它任何一个城市，什么通勤距离，时间，核心，地段都是扯淡。因此也有了市面上多板块轮，多中心论，甚至还有了取代核心区这一说。
宇宙中心照母山，未来新中心中央公园，一路向北已到头，一路向南是主力，一路向西才开始等等。参考《 》，也是因为如此多的市场信息，任何一个可以炒的规划，都能成为迷惑你买房的蛋糕，而你却不知道，这块蛋糕连设备都还没进场。
规划好多呀
特别是“地铁一响，黄金万两”，各个区域，各个板块，哪里都要通地铁，哪里都有“钱途”，误导众生。什么茶园要通四条地铁，15号线又怎样，18号线又怎样等等。其实不然，即便是茶园，也已经变了，哪怕是成渝合作下，西区也是逻辑不对称......
关于地铁对房产的价值，参考《 》。而我想说的是，经济发增长好的位置，房价大涨容易，小跌很难，标准的易涨难跌。然好房产也应该是自带现金流，具备各种优质于一身，具备领涨，流通性强的特点。涨到一定程度，即便不卖，通过抵押贷款，发生资产裂变。
所以，当你看懂地铁对城市和房价的影响，始终是受到集聚效应和扩散效应的双重拉锯后。在重庆这样一个板块众多，地铁由内而外规划遥远的城市，核心区域的虹吸效应，就如同一大城市对周边区县的虹吸效应一样。
毕竟，远郊地方通地铁，除了你提前买入，第一条对整个板块的改变能带来意想不到的房价涨幅外的机会外，后面的锦上添花地铁越多，反而向核心区输送人群的力度越大。
“地铁遍地开花”，必然带动人流、物流、资金流的快速流动，中心城区将会变得更加“中心”，中心周围的人群，资源，经济，产业等将会更密切连成一体。通勤距离超出城市化进程距离的边缘板块的“边缘性”潮水一旦退去，就很难得到彻底改变。《》
说到底，重庆轨道交通网已经很发达，接下来的新规划只是锦上添花，这些地铁的加速建设通车，会使得核心区虹吸周边区域的指数，远远大于周边区域对核心区的虹吸。看懂这个逻辑，或许接下来核心区才是最安全的建仓主战场，案例如下。
02.市场分化初期的核心区
据统计，8月份40个典型城市的新建商品房，住宅成交面积环比下降9%，同比降了3%。形势不容乐观，买房的人少了，都在等着暴跌捡漏，当然也有一群蠢蠢欲动的观望者。市场下行已是不争的事实......
2019年应该是多军最难的一年，前三年的涨幅充斥着脑神经每一个细胞，本以为今年至少也应该有不错的涨幅吧。但谁知道上半年只是把18年回落的拉到原位，下半年又开始有点接近于18年的后半场均价状态，一个“稳”字状态，有些失望，也有一些喜悦。
当然，并不同于18年的均价状态。分化已经悄然来到重庆楼市的各个板块。“稳”字当头，核心区优质房源还在价格向上，而远郊在下跌的同时，流动性更是让人担心。
今年的远郊下跌，核心稳步上涨，涨跌一对冲，整体价格表现和18年会落后的市场均价相当。核心区的价格说到底起到了一个盖住重庆楼市价格低迷的状态，一个引领。
比如核心区某小区，80平的小两房+一个书房，年初市场价格只有140万，而且基本也是在这样的价格上成交。而到了三四五月份的小阳春，同样的户型面积房源，成交总价已经屡屡出现在150万之多。小阳春结束，一些偏爱该户型的朋友，以为可以捡漏了，以为行情不好至少可以压价吧，但谁又料到，核心区这样的优质小区房源，真的和远郊不一样，压价空间没有，而且你不买别人买，成交总价达到160万之多，套内单价折算下来，达到单价28000元/平。
32000元/平的节奏虽然缓了一年，但慢慢悄然的已经在路上......
虹吸效应
是的，这就是重庆发展下来，市场分化下的一种价格表现，流动性表现。还是那句话，一个城市发展越好，随着第一轮涨幅遍地开花过后，随即很大可能进入分化市场。
随着城市的各类配套，轨道交通的不断完善，核心区的价值会跟着
“虹吸效应”而逐渐凸显出来，与其去买一些透支不少没有各类支撑的远郊板块，倒不如买核心区来的安全，实在。投资买房，决胜在二手市场，并不是你刚开始买的有多嗨。重庆楼市开始分化，核心区有着有效的各类支撑，价格会一直向上，肯定要比需要各种吸引去吸引“有效支撑血液”的新区要好得多。
一个是闻风就涨，一个是需要巩固后，看有没有跟涨的可能，那个安全也就显而易见了。即便都有很大的空间，抢占涨幅最敏感，最快速的核心区，打时间差价也不见得是坏事，对于大部分人群来说，失败就是失败在了“时间”上。
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