「法律實務」不動產物權預告登記的法律效果

【法律規定】

第二十條第一款　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

【司法解釋】

第四條 未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

——《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解 釋（一）》（法釋〔2016〕5號）

【實務解析】

預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，是相對於“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。法律對不動產物權人的處分自由進行限制，目的是對納入預告登記的請求權加以保全，或者說，是為了保障登記權利人的請求權，以確保最終實現其物權。基於預告登記的制度目的，不應為保障登記權利人的請求權而不當限制登記義務人（也就是不動產物權人）的處分權，對該種限制本身亦應作出一定限制，即只能限於保護登 記請求權的範圍內，否則即有矯枉過正乃至越位之嫌。納入預告登記保全之債權具有一定物權效力，對違背預告登記內容的後發不動產物權處分行為具有排他效力，由此，法律上危及抑或妨礙債權如期實現的處分行為，必須受制於預告登記權利人的同意。一般而言，建設用地使用權、不動產抵押權自登記時設立， 由於存在預告登記，登記機關一般不會為其再辦理相應權利登記，但即使因操作不規範或錯誤等原因辦理了登記，也不發生相應的物權效力。此外，地役權自地役權合同生效時設立，登記並非其設立的要件，雖然不動產物權人所設定的負擔行為原則上不受預告登記規制，但只要供役地上存在預吿登記，未經預告登記的權利人同意，地役權也不因合同生效而設立。

上述規則表明，預告登記賦予被登記債權以一定物權效力，即對違背預告登記內容的後發不動產物權處分行為具有排他效力；現時登記權利人的物權處分自由受到限制。於法律上危及抑或妨礙債權如期實現的處分行為，未經預告登記權利人同意不發生物權效力。現時登記權利人所設負擔行為之效力不受預告登記限制，即便負擔行為生效同時具有物權設立效果，亦僅物權效力的發生與預告登記權利人之同意有關。除保全效力外，還應準確把握預告登記之順位及破產保護效力。