原創：濤哥雜談(ID:jerryhetalk)

上週濤哥沒怎麼更新文章，因為參加易居沃頓的研修項目，去日本考察了一週。

在日本五天，參訪了幾家日本著名房地產公司，聽了多位日企高管和學者的講授，總體的感覺是：

從日本房地產的發展，看中國地產趨勢，我們還有非常光明的未來。

接下來，濤哥從房地產行業、企業和員工三個層面，講講我對未來的一些判斷。

一、中國不會重蹈日本覆轍

在東京大學，日本著名經濟學家田代秀敏博士，以《日本企業的成功失敗復興》為題，介紹了日本近70年的經濟史。

講日本經濟，免不了要涉及到日本房地產泡沫大潰敗這一話題。

事實上，每當中國樓市過熱時，都會有人拿日本歷史來做對比，警醒大家關注樓市泡沫破裂的風險。

日本當年樓市的快速崛起，以及後來狠狠摔下，確實是非常恐怖的。

從下面這張圖大家可以感受一下那個比過山車還陡峭的大敗局。

像利劍一般陡峭的上升與滑坡，不需要任何解釋，就已經讓人驚心動魄。

這張圖中，我們能看到當年日本股指和住宅價格，在10年內上漲5倍，然後又在10年內迅速下跌超過50%，真的很可怕。

但是，日本經濟潰敗是房地產引起的嗎？其實並不是。

房地產只是表象，日本的衰落，完全是美國導演的一場金融貿易戰的結果。

當年日本經濟如日中天，像今天的中國一樣，大有超越美國的勢頭。

因此，美國對日本全方位施壓，並聯合英法德等大國，逼迫日本簽訂“廣場協議”，迫使日元快速升值。

簽訂廣場協議的五國財長

在1985-1988短短的四年中，日元匯率上升一倍。

正是這種貨幣價值的快速浮動，助推日本股市與樓市泡沫的形成，同時重創日本貿易出口，泡沫經濟離實體經濟越來越遠，最終走向破裂。

歷史不斷重演，當年美國搞垮日本經濟，現在又想用同樣的手段阻止中國崛起。

好在有日本先例為鑑，我們的國家早已做好防控手段，近幾年的樓市調控，各項政策的推出也是為了防止泡沫出現，從而給中國房地產一個更穩健長遠的未來。

在田代秀敏博士的講授中，也提到當前中國樓市並沒有泡沫，相比日本當年房價的暴漲，中國房地產還屬於相對健康的。

二、房子依然是最好的投資

再細看下面這張圖，我們會發現一個有趣的現象。

當金融危機和大潰敗來臨時，股市、樓市以及整個經濟都是暴跌的，但從跌的幅度看：住宅下跌約50%，股市下跌約60%，而商業地產下跌則高達80%。

也就是說，在主流投資品類中，住宅的抗跌屬性依然是最好的。

我們再看田代秀敏博士分享的另一張圖：

很多中國人都以為日本樓市很慘，但事實上，從2009年到2019年這十年間，日本核心城市的房價其實在穩步上漲。

可以看到，東京房價十年漲幅約30%，這個數字在國內看起來似乎偏低。

但要知道，日本已經是零利率，他們國家的平均投資收益率遠低於中國，所以這個漲幅並不小。

並且，除資產升值外，日本的租金回報遠高於中國，我的一個朋友曾在日本置業，據說他那套房子年租金回報約5%，這樣租金疊加房價漲幅，日本的房地產投資回報其實不錯。

因此，從日本經歷大潰敗之後的現狀看，核心城市住宅依然是絕佳的投資標的。

同時也要注意，日本只有東京漲勢好，周邊的二線地區漲幅僅10%左右，而三四線地區則沒有漲幅，這種情況也必然在中國重演。

所以，大家一定要選擇核心一二線城市，從長線看三四線樓市風險較大。

三、房企逐步走向存量市場

在日本，我們還訪問了著名日本房企三菱地所集團。

其成立於1937年，有超過80年曆史，在日本經濟泡沫最高的1989年，正是他們收購了美國標誌性建築洛克菲勒大廈。

三菱地所2018年銷售額約770億人民幣，利潤約140億人民幣，總資產達3500億人民幣。

在他們的業務中，住宅僅佔銷售的33%，和利潤的14%，大部分的銷售和利潤貢獻都來自商業地產。

同時我們看到，其住宅業務的銷售利潤非常薄，竟然僅有7%左右，可見在日本，住宅已經變成了一門不太賺錢的生意。

目前，國內地產行業的利潤率一路下滑，雖然個別企業還維持高位，但從整體看，國內地產行業淨利率已下滑至10%左右，盈利空間大不如前。

當然，由於目前我國城市化率還不高，住宅市場還有10年發展，但從長線看，地產商往存量市場轉型是大勢所趨。

還有一個重要的趨勢，就是現在國內也很火的TOD，隨著地鐵交通網建設，以交通樞紐為核心，將出現很多優質的商業開發機會，包括大型的區域級開發。

例如我們在東京參觀的二子玉川綜合體，就是一個TOD概念的區域開發和城市更新經典項目，這類案例在日本非常多。

近幾年，我們看到國內有與深鐵合作的萬科，與廣鐵合作的越秀，這些企業未來將有機會通過軌交拿到大量超優質地塊，發展不可限量。

而其他地產公司，也必須要思考何如佈局存量市場，如何抱上TOD這條大腿。

四、房企會更好，但地產人面臨轉型

在訪問三菱地所的過程中，濤哥也特別關注了一下他們員工的生存狀態。

應該說，隨著房企越做越強，對員工整體的福利待遇還是會越來越好的。

三菱地所內部的氛圍非常現代化，除董事有固定辦公室，其他人全部是靈活工位，體現了簡單、扁平的風格。

並且，他們非常注意激發員工的創造力，會設計大量細節幫助員工工作的更愉快，甚至還有專門的睡眠室讓員工小憩。

據其員工說，過去他們每月加班時長超過100小時，公司意識到要提高效率，而不是倡導無意義的加班，現在每月加班已經降到40小時左右。

換算到國內，相當於以前你每天晚上11點以後下班，現在每天8點就能下班了，確實改善不少。

同時，公司還實行彈性工作制，上下班時間可自己調節，喜歡賴床的人可晚到公司晚點走，而要照顧小孩的則可早來早回。

應該說，以上這些現象和趨勢，在國內房企已經在顯現，例如碧桂園，雖然加班還是多，但你會發現他們員工關愛的福利和活動也有了明顯改善。

濤哥相信，以後龍頭房企整體的福利、文化和工作生活平衡，都一定會變得更好。

但是，雖然地產還是好行業，可未來能在這個行業繼續做的人將會少很多。

以三菱地所為例，他們去年幹到770億人民幣，地產類員工數僅900人，人均銷售額8000萬，這個指標遠高於國內房企。

當然，這裡存在崗位設置和業務外包等區別，但確實也代表了人效提升的大趨勢。

現在國內千億房企基本都能達到3000萬的人效，個別超過4000萬，一些標杆區域人效超過5000萬。據說萬科某城市公司正式編制300多人，幹了300億，人均效能達到1個億。

這就應了濤哥很早以前的判斷：

隨著房企人效不斷提升，行業需要的人員總量減少，人才洗牌和淘汰將持續進行。

因此，地產人應提前思考個人轉型方向，對未來有提前的預估。

五、總結

最後，總結一下濤哥在日本參訪後的幾個觀點：

1、地產行業還有大未來

有歷史教訓做參照，我國絕對不會重蹈日本的覆轍。

中國房地產沒有泡沫，也更不存在崩盤問題，房地產將會長期平穩向上發展。

核心一二線城市的房產，依然是當前最好的投資品類，趁著現在各房企都在打折，大家可以關注一些低價入市的機會。

2、地產企業必須佈局存量

住宅雖然還能幹，但黃金期已過，白銀期最多也就10年了，長線看未來必將是存量的天下。

但是存量很難做，需要經驗、資源和能力的積累，所以房企必須現在開始投入，否則未來的路會越來越窄。

同時，TOD項目將越來越多，並且規模和利潤表現都比較好，因此我個人十分看好萬科，他拿到了未來地產的船票。

3、地產人一定要想好出路

濤哥寫過很多地產職場文章，指導了很多人的職業規劃。地產傳統板塊人才需求量減少，是一個不爭的事實。

現在龍頭房企都大量招年輕人，替換之前的老人，我身邊很多朋友找我幫忙求職，但確實到了一定年紀和職位，合適的機會沒那麼好找。

所以，大家要提前思考個人規劃，濤哥的文章幫大家指明方向，但只有提早佈局，未來才能夠過得更加輕鬆。

最後，用原軟銀集團顧問、孫正義的首席參謀島聰先生分享的觀點做結尾。

未來10年，隨著中國、印度與東南亞崛起，亞洲將擁有50億人口，佔世界人口總量的60%，而

生活在這樣一個快速增長經濟體中，時代給予了我們豐富的機遇，雖然前路會有坎坷，但我們依然有無限的發展機會。

希望中國房地產、地產企業、地產人，都有更好的未來！

濤哥雜談（ID：jerryhetalk），十年地產從業，關注地產趨勢，解答職場困惑，歡迎投稿、合作、交流。