隨著大西安一路向西發展，灃河區位價值愈加突出，尤其是近年來開發商大舉進駐灃西新城，加之限價、限購政策等對該區域的“豁免”，置業灃西成為今年以來的熱點；而灃西新城不僅是“絲路經濟帶重要支點”，也被譽為“金融、科技、能源”產業的金三角，更是產城一體的品質增量區。

房企扎堆佈局灃西新城，是盲目跟進還是另有玄機？大西安“一路向西”的“西引力”法則是什麼？業內人士分析，品牌房企的進入及開發，為灃西新城注入了新的活力和更多的區域配套，首先起決定作用的是住宅用地的大量供應，其次是區域利好政策帶來的人才和產業的紛紛進入，最後是不限購、不限價，變相促進了購房者對於區域的關注度；而灃西新城從一開始就高起點、高標準的城市規劃建設，也勢必促使區域內房地產企業朝著高質量的方向發展。

樓盤多為大平層 改善產品佔主力

目前灃西新城聚合了多家品牌房企及樓盤，例如招商·雍景灣、紫薇·萬科大都會、藍光雍錦灣、中國鐵建·西派時代、紫薇·鉑樾府、金科世界城、灃水雲嶺等。

記者踩盤瞭解到，招商·雍景灣，2019年5月首次開盤，產品以低密精裝修高品質住宅為主，主力戶型139、159平方米，均價18000元/平方米，自首開以來，去化率並不是很樂觀；而諸如紫薇·萬科大都會，金科世界城、藍光雍錦灣等均價在11000元/平方米左右的樓盤，銷售去化則比較高，屢次開盤去化率均接近100%。

從產品的定位來看，灃西新城的上述樓盤多為大平層產品，依託灃河沿岸的自然生態景觀，走改善路線。

中國鐵建·西派時代作為2019年新進入灃西新城的樓盤，上月剛剛舉辦過產品發佈，中國鐵建地產華中區域營銷負責人唐學源在其品牌發佈會上介紹，西派時代將從光照、空氣、引水、靜音、運動等各個維度，洞察時代人居訴求，以高精尖技術完成7x24小時的健康生活解決方案，打造西安市場中理念領先、設計領先、文化領先、美學領先、功能領先的標杆項目，開啟大西安新中軸，灃西新城之上的全新人居體驗。

據瞭解，西派時代也是中國鐵建在西安的TOP系產品，而從其“7.55米寬，約62平超大方廳將起居室+書房+餐廳+西廚連通”的設計規劃上不難發現，中國鐵建·西派時代未來呈現的必將是改善性質的大戶型產品。

住宅用地大量供應 項目均價超過萬元/㎡

美城股份市場總監沈瑋分析，數據顯示，灃西新城遠超其他區域，大量的住宅用地供應成為開發商紛紛進駐的最本質原因，哪裡有地哪裡就是房企進駐的方向和區域。據瞭解，2018年2月，灃西新城30宗土地被搶單，除了24宗土地被底價摘走之外，其餘6宗土地引發各大房企出手，正榮、中海、金地、萬科、雅居樂、旭輝、碧桂園等房地產企業均加入到這次“搶地”大戰中，最終成都興城人居地產投資集團有限公司和紫薇地產等，以接近300%的高溢價率在當時拍下心儀地塊，樓面價超4000元/平方米，創下灃西新城有史以來最高地價，追平主城區地價。

看似“瘋狂”的搶地模式，實則暗流湧動。業內人士分析，首先，過去灃西新城土地價格與咸陽相差無幾，大致在150-200萬/畝，如今直接晉級800萬/畝，樓面價約4000元/平方米，幾乎與三環內滻灞的普通地段相仿，可見政府對於存量市場的關注，灃西自此成為房地產開發的重點板塊；大牌房企齊上陣，紛紛看好灃西，說明了房企對於灃西持樂觀態度，灃西新城房價破萬在那時就已成定局，而如今灃西新城多個在售項目均價超過11000元/平方米也驗證了這一點。

西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱鬱表示，從土地供應層面已不難看出西安樓市格局——未來高供應和資源傾斜的重點區域中，灃西將成為亮點和特色引領板塊。

房地產資深從業者王濤分析，西安主城區土地越來越稀缺，土地市場需求必然向城市外圍轉移，而2017年開始西鹹新區交由西安代管，西鹹新區便成為投資熱土。在西鹹新區五個新城中，灃東新城、灃西新城相對來說是城市配套、產業落地速度最快的兩個新城，當時在灃東新城地價已高的情況下，灃西新城的地價還比較低，停留在200萬元/畝左右，所以大牌地產企業湧入拍地。

區域利好是核心競爭力 板塊兼具五大優勢

對於開發企業而言，土地是牽引，而除此之外，對於區域發展規劃的信心更是產品能快速落地的核心要素。

中國鐵建地產營銷總監劉斌表示，灃西新城是西鹹新區唯一兼具五大優勢的板塊，代表了大西安未來的先進生活方式。首先是宜居，中央公園、灃河景區環繞無可比擬；其次是教育，灃西新城目前是大西安優質教育資源最集中的板塊，多個名校今年開學；第三是配套的落地，如吾悅廣場、多家三甲醫院，現有成熟生活配套，是西鹹新區生活配套最完善板塊；第四是硬科技，灃西新城緊鄰大西安總部經濟中軸，高科技產業落地+高素質人才導入，構築了板塊快速發展的基石，未來3-5年將導入高知高智人才18萬人；第五是交通，灃西新城擁有2大高鐵站（秦都+西成），4條地鐵線的規劃，加之板塊城市主路均已開通，構建了無憂立體強交通網絡。

中國城市規劃設計研究院深圳分院規劃四所所長孫昊認為，灃河區域在產業創新基礎方面已經有了積累。2009年6月，國務院批准《關中-天水經濟區發展規劃》，明確提出要加快推進西鹹一體化建設，著力打造西安國際化大都市。十年間，形成以中央創新區、西安科學城和由交大為主導的西安西部科技港等主導科技創新的灃河區域。

朱鬱認為，政策紅利的導引，包含招商引資，重點項目建設、重大工程等，亦涉及改善民生、增強區域配套功能、優化區域環境、聚集產業孵化等，對區域的均好性發展及未來空間預期產生了促進作用。

王濤表示，灃西新城自身的城市規劃、產業優勢，決定了未來的發展潛力。從城市規劃角度來講，灃西新城是率先打造海綿城市的區域，城市規劃理念更為先進，區域未來宜居性更強。從產業角度來講，灃西新城主要發展的是信息技術、科教、生物製藥等戰略新興產業，聚集的是高端人才，未來的產業發展潛力也比較看好；而灃西新城目前的優勢主要體現在產業聚集度，以及城市配套完善速度。可以看出，包括地鐵、商業、教育等配套，灃西都走在了前列，配套與城市發展同步，在西鹹5個新城中也是走在前列的。

限購政策“豁免” 提升區域熱度

2018年初開始，在西安主城區開始限購的情況下，灃西新城不限購的優勢凸顯。

以臨潼為例，目前匯聚的中海、新城、融創等知名房企，在“6·20”政策之前，是購房者熱點關注的區域，正是憑藉著不限購的優勢，各項目開盤去化一直比較高，同樣的產品、同樣的位置、同樣的價格，被限購之後，開盤頓時“涼涼”。

創典全程信息部部長劉蘭蘭分析，灃西新城土地資源豐富，且擁有渭河、灃河兩水交織的得天獨厚的生態環境資源，且地價相對較低，不受限購、限價等，因此快速吸引了萬科、招商、綠城、藍光等諸多品牌房企前來拿地開發。由於限購，被侷限的購房者自然而然將轉移到不限購區。目前西安不限購的區域中，灃西新城緊鄰咸陽主城區，西臨渭河，而渭河以西是咸陽高新區，是咸陽重要的產業基地，也是興平市和咸陽西部的門戶，無論從經濟、產業、還是城市發展的角度看，灃西新城都是“西鹹一體化”真正實現大融合的重要區域，也必然成為不限購區域中置業熱度最高的區域。

“西安樓市整體市場現在在轉涼，而對於外圍區域，應該是轉涼得更快的。限購政策在6月20日剛剛升級的時候，確實在一開始的三個月，對非限購區域是有外溢影響，外溢人群心態還是比較熱乎，可能會去選擇一些非限購的區域，先買一套房子再說，但是隨著市場慢慢轉涼了之後，購房者也是會去持幣觀望，非限購區域的影響更大，而且類似灃西新城這種越不限購、越不限價說明了需求沒有那麼旺，因此不需要限購，同時也和政府對於土地供應的政策和導向有關。”沈瑋這樣表示。

高質量發展將是方向 成為西安經濟增長新引擎

區域的整體發展首先是產業、配套先行，帶動人氣，進而促使區域整體發展。而房地產企業在這過程中，承擔了“墾荒”的工作，同時不斷引進各方相關配套，以滿足業主的需求，灃西新城的發展也是如此。而承擔使命的房地產在灃西新城未來前景如何？將在區域的逐步發展中扮演什麼樣的角色？

劉蘭蘭認為，伴隨著產業的落地、成熟，灃西有望緊隨高新之後成為西安經濟增長新引擎。區域同時也將迎來城市配套提升，大量人才進駐等諸多城市發展利好，從而刺激房地產市場高質量、快速發展。

“區域內高端人才聚集，灃河、大西安中央公園等生態環境，再加上在地產開發方面西鹹新區對於住宅品質各項指標的規定，註定灃西新城未來的地產開發會以改善盤、高端盤為主，整體品質會更高一些。同時，正是由於灃西新城建設起步晚、先進的規劃理念、對於地產開發各項指標的嚴格要求，從一開始就高起點、高標準的城市規劃建設，意味著整個灃西新城的城市規劃建築品質、整體環境會更加優美。”王濤表示。

沈瑋認為，房企與新城的發展是相輔相成，任何一個新區發展皆因房地產而起，這些新區也藉助房地產的力量，完善更多的企業引進和配套建設，也希望這些產業引進、配套建設會逐漸完善這個區域，從而再去反哺房地產的長遠發展，促進整個灃西新城價值能夠真正兌現。

同時，沈瑋建議，目前已經進入灃西新城的房地產企業，一定要去評估成本價，特別是整個大西安市場如果進入到橫盤週期之後，成本對於房地產的影響是最大的。而對於購房者來說，如果是自住，只要生活便利就可以，但如果是在灃西新城投資，就需要有明顯的低價優勢，這樣才能夠熬得過週期的發展。

華商報記者 狄芳