1999年初，諾貝爾經濟學獎得主保羅·克魯格曼在一篇討論亞洲金融危機的文章中，談到“蒙代爾三角”的問題，他將其稱之為“永恆的三角形”(Theeternaltriangle)。
後來，中國現任央行行長易綱將其總結為“蒙代爾一克魯格曼不可能三角形”，並且提出X+Y+M=2定理，深刻地影響了中國的貨幣、財政政策。
兩位學者共同描述的這個“不可能三角”（Impossibletrinity），是經濟學領域一個著名的三元悖論定律，是指經濟社會和財政金融政策目標難以同時獲得三個方面的最優解。資本自由流動、匯率穩定和貨幣政策獨立性三者不可能兼得，這一結論被後人稱為“蒙代爾三角”。
1997年的亞洲金融危機，索羅斯之所以能夠血洗東南亞，就在於泰國等國家既要採取盯住美元的固定匯率制度，還要擁有一定貨幣政策獨立性和資本自由流動，完全違背了“蒙代爾不可能三角”，在金融大鱷面前敗得一塌糊塗。
如果我們反觀地產業也會發現，規模、利潤和負債同樣構成了房企的不可能三角。
規模增長可能依賴低價跑量，薄利多銷往往帶來利潤折讓，快速擴張可能難免債務增加，債務過高勢必導致風險上升，似乎是房地產行業一個始終難以打破的魔咒。
但在行業進入峰值時代後，這一魔咒正在被少數穩健型的房企打破。
01
這麼多年，我們的房地產市場運行規律可以用一句話概括：快了就減速，慢了就加速，有增長但無質量，利潤高風險更高。
對房企來說，很難把利潤、規模、負債這三個相互矛盾的指標做到均好。
如果一味衝擊規模，勢必犧牲利潤。比如融創中國，2018年實現銷售額近5000億，位列銷售額排行榜前列，但淨利潤只有不到200億，不到銷售額只有其2/3的中海地產淨利潤的一半。
如果規模高增長的同時還要利潤節節高升，那麼必須靠加大負債提高杆杆率來驅動。比如中國恆大，去年銷售額超5000億，淨利潤行業領先，但淨負債率超過150%。
如果要實現高利潤還想保持低負債，在規模上就難免掉隊。蟬聯中國房地產行業利潤領先者稱號多年，卻在規模上逐漸落後的中海地產，就是最典型的例子。
所以可以看到，正在進行時的房企半年報季，規模小的房企狂吹利潤，負債高的房企大秀規模，增長弱的房企炫耀安全……大家都在選擇性說話，希望給外界留下“某個局部”的靚麗，但企業發展的全局情況，很多房企其實不敢曬在陽光下。
但房地產行業走到今天，靠著高槓杆、高週轉這一招鮮吃遍天下的時代早就過去了，穩健、均衡才是優秀房企的必修課。尤其是今年房地產調控收緊、房企普遍面臨“融資難”的情況下，財務狀況的安全與穩健更是重中之重。
在“規模、利潤、債務”這三點上或多或少存在一些問題的房企，行情好的時候缺陷或可掩蓋，但一旦遇到調控收緊、市場下行、融資不暢的時候，只要稍有疏忽，就會放大短板甚至引爆風險，付出慘痛的代價。
哪怕是行業三巨頭，今天依然還在不斷修復這三者中的短板。它們中，一家還在修復規模高速增長中的產品質量短板，一家還在修復規模效益雙軌道中的高負債率短板，還有一家還在修復戰略轉型中規模相對追趕者掉隊的短板。
如果有這樣一家房企，規模快速增長，利潤持續增長，負債反而降低，安全穩健，那這家成功打破““規模、利潤、債務”不可能三角的房企，一定會成為全行業關注的焦點和重點的研究學習目標。
02
近日率先披露半年報的保利發展成績單顯示，其在銷售高速增長的同時財務持續穩健，保持著規模、負債和利潤三者間的均衡。
從規模看，在龍頭房企銷售增速普遍下滑、大面積房企未能完成銷售過半的上半年，保利發展表現出了其強大的逆週期能力，在高基數下實現簽約金額連續六個月同比增長，成為龍頭中唯一的持續穩健增長的房企。
半年報顯示，2019年上半年，保利發展實現簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%；實現簽約面積1636.47萬平方米，同比增長12.56%。
從利潤看，在保持規模逆勢增長的同時，保利發展的營收、淨利潤均實現穩健增長，且利潤的增長大幅高於營收的增長。
半年報顯示，今年上半年，保利發展營業總收入為711.41億元，同比增長19.48%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為99.55億元，同比增長53.28%。一般認為，利潤的增長高於營收的增長意味著整體競爭力的提升。
從負債看，標準地產研究院的研究結果顯示，保利發展的利息保障倍數、負債安全性和信用安全等多個指標是頭部房企中最高的。
截至2019年上半年，保利發展的有息負債綜合成本僅約4.99%。今年上半年，保利發展成功發行15億元一般中期票據，票面利率僅3.6%。
較高的增長質量、合理的負債和較強的盈利能力，成為保利穩健發展的“鐵三角”。
保利發展用紮紮實實的銷售業績和穩健均衡的財務數據證明，真正有質量的增長，一定不能犧牲產品和服務的質量，不能放棄財務的安全，更不能損害品牌的美譽度，只有這樣，才能將“規模、利潤、負債”的不可能三角變為可能。
保利發展的“鐵三角”總結起來有三點：
1、戰略穩健發展，創造長期價值
成立27年以來，保利發展一直以長跑者的穩健姿態著稱。特別是2006年上市以來，保利發展保持快速、穩健、均衡的發展，銷售業績規模從84億到突破4000億大關，12年裡銷售規模擴大47倍，實現12年38%的複合增長率，是中國龍頭房企種名副其實的“優等生”。
在地產主業上，保利發展堅持全國化戰略佈局，並聚焦一二線城市，佈局經濟更強、人口素質更高的核心城市群，保持著清晰的邏輯和準確的節奏。
今年上半年，保利發展一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均超 75%，其中在珠三角和長三角兩大核心城市群分別佔比達 27%和 22%。深耕城市銷售保持穩定，1-6 月，廣州實現簽約金額超 200 億元，佛山、北京、成都、杭州超 100 億元，武漢、南京等 17 個城市超 50 億元。
在多元化業務上，保利發展長期保持著全局連續性的戰略規劃，一方面堅守主航道，長期看好房地產市場，專注於地產主業基礎上的相關多元化，不受市場投機性機會的誘惑；一方面加大對兩翼業務的戰略性投入，培育未來的主營賽道。
2、穿越週期，和時代同頻共振
長期以來，房地產作為我國的支柱型產業，也是面對調控最多的行業之一。保利發展作為央企龍頭，戰略與經營方向選擇始終與國家政策導向和國家社會需求高度同步，這讓保利發展能夠從容穿越週期，成為時間的朋友。
例如，十九大提出 “房住不炒”的改革目標，保利發展做出不動產生態發展平臺的戰略選擇，通過發力長租公寓和保障住房等業務進行市場供給側改革，通過兩翼中的金融業務為市場提供更多的相關投資渠道分流資金壓力，與國家戰略實現了同頻共振。
3、品牌升級，做美好生活同行者
隨著社會矛盾發生轉變，美好生活需求更加多元，2018年9月13日，保利地產宣佈正式升級為保利發展，並進行了相應的品牌升位。
秉承“美好生活同行者”的品牌願景，保利發展致力於打造“不動產生態發展平臺”，在美好生活的藍圖中，以不動產投資開發為原點立體延展出“不動產生態”，通過人才、資本、科技、信息的鏈接，提供基於行業生態系統的綜合服務，形成了一個共生共榮、和諧發展的有機系統。
以物業板塊為例，保利物業目前已形成住宅物業、商業物業、辦公物業、學校物業、產業園區物業、醫院物業、公眾物業等多元化物業服務產品結構，是行業內少數幾個具備多業態服務的公司。同時，保利物業藉助“和生態圈”的資源鏈接，將社區服務、社區消費、社區養老、社區教育、社區金融的創新服務聚集，構建了一個完整龐大的生態鏈條，實現了全業態管理、全生活場景、全生命週期的服務覆蓋。
閱讀更多 樓市那點事 的文章
