1999年初，诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼在一篇讨论亚洲金融危机的文章中，谈到“蒙代尔三角”的问题，他将其称之为“永恒的三角形”(Theeternaltriangle)。
后来，中国现任央行行长易纲将其总结为“蒙代尔一克鲁格曼不可能三角形”，并且提出X+Y+M=2定理，深刻地影响了中国的货币、财政政策。
两位学者共同描述的这个“不可能三角”（Impossibletrinity），是经济学领域一个著名的三元悖论定律，是指经济社会和财政金融政策目标难以同时获得三个方面的最优解。资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可能兼得，这一结论被后人称为“蒙代尔三角”。
1997年的亚洲金融危机，索罗斯之所以能够血洗东南亚，就在于泰国等国家既要采取盯住美元的固定汇率制度，还要拥有一定货币政策独立性和资本自由流动，完全违背了“蒙代尔不可能三角”，在金融大鳄面前败得一塌糊涂。
如果我们反观地产业也会发现，规模、利润和负债同样构成了房企的不可能三角。
规模增长可能依赖低价跑量，薄利多销往往带来利润折让，快速扩张可能难免债务增加，债务过高势必导致风险上升，似乎是房地产行业一个始终难以打破的魔咒。
但在行业进入峰值时代后，这一魔咒正在被少数稳健型的房企打破。
01
这么多年，我们的房地产市场运行规律可以用一句话概括：快了就减速，慢了就加速，有增长但无质量，利润高风险更高。
对房企来说，很难把利润、规模、负债这三个相互矛盾的指标做到均好。
如果一味冲击规模，势必牺牲利润。比如融创中国，2018年实现销售额近5000亿，位列销售额排行榜前列，但净利润只有不到200亿，不到销售额只有其2/3的中海地产净利润的一半。
如果规模高增长的同时还要利润节节高升，那么必须靠加大负债提高杆杆率来驱动。比如中国恒大，去年销售额超5000亿，净利润行业领先，但净负债率超过150%。
如果要实现高利润还想保持低负债，在规模上就难免掉队。蝉联中国房地产行业利润领先者称号多年，却在规模上逐渐落后的中海地产，就是最典型的例子。
所以可以看到，正在进行时的房企半年报季，规模小的房企狂吹利润，负债高的房企大秀规模，增长弱的房企炫耀安全……大家都在选择性说话，希望给外界留下“某个局部”的靓丽，但企业发展的全局情况，很多房企其实不敢晒在阳光下。
但房地产行业走到今天，靠着高杠杆、高周转这一招鲜吃遍天下的时代早就过去了，稳健、均衡才是优秀房企的必修课。尤其是今年房地产调控收紧、房企普遍面临“融资难”的情况下，财务状况的安全与稳健更是重中之重。
在“规模、利润、债务”这三点上或多或少存在一些问题的房企，行情好的时候缺陷或可掩盖，但一旦遇到调控收紧、市场下行、融资不畅的时候，只要稍有疏忽，就会放大短板甚至引爆风险，付出惨痛的代价。
哪怕是行业三巨头，今天依然还在不断修复这三者中的短板。它们中，一家还在修复规模高速增长中的产品质量短板，一家还在修复规模效益双轨道中的高负债率短板，还有一家还在修复战略转型中规模相对追赶者掉队的短板。
如果有这样一家房企，规模快速增长，利润持续增长，负债反而降低，安全稳健，那这家成功打破““规模、利润、债务”不可能三角的房企，一定会成为全行业关注的焦点和重点的研究学习目标。
02
近日率先披露半年报的保利发展成绩单显示，其在销售高速增长的同时财务持续稳健，保持着规模、负债和利润三者间的均衡。
从规模看，在龙头房企销售增速普遍下滑、大面积房企未能完成销售过半的上半年，保利发展表现出了其强大的逆周期能力，在高基数下实现签约金额连续六个月同比增长，成为龙头中唯一的持续稳健增长的房企。
半年报显示，2019年上半年，保利发展实现签约金额2526.24亿元，同比增长17.33%；实现签约面积1636.47万平方米，同比增长12.56%。
从利润看，在保持规模逆势增长的同时，保利发展的营收、净利润均实现稳健增长，且利润的增长大幅高于营收的增长。
半年报显示，今年上半年，保利发展营业总收入为711.41亿元，同比增长19.48%；归属于上市公司股东的净利润为99.55亿元，同比增长53.28%。一般认为，利润的增长高于营收的增长意味着整体竞争力的提升。
从负债看，标准地产研究院的研究结果显示，保利发展的利息保障倍数、负债安全性和信用安全等多个指标是头部房企中最高的。
截至2019年上半年，保利发展的有息负债综合成本仅约4.99%。今年上半年，保利发展成功发行15亿元一般中期票据，票面利率仅3.6%。
较高的增长质量、合理的负债和较强的盈利能力，成为保利稳健发展的“铁三角”。
保利发展用扎扎实实的销售业绩和稳健均衡的财务数据证明，真正有质量的增长，一定不能牺牲产品和服务的质量，不能放弃财务的安全，更不能损害品牌的美誉度，只有这样，才能将“规模、利润、负债”的不可能三角变为可能。
保利发展的“铁三角”总结起来有三点：
1、战略稳健发展，创造长期价值
成立27年以来，保利发展一直以长跑者的稳健姿态著称。特别是2006年上市以来，保利发展保持快速、稳健、均衡的发展，销售业绩规模从84亿到突破4000亿大关，12年里销售规模扩大47倍，实现12年38%的复合增长率，是中国龙头房企种名副其实的“优等生”。
在地产主业上，保利发展坚持全国化战略布局，并聚焦一二线城市，布局经济更强、人口素质更高的核心城市群，保持着清晰的逻辑和准确的节奏。
今年上半年，保利发展一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超 75%，其中在珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达 27%和 22%。深耕城市销售保持稳定，1-6 月，广州实现签约金额超 200 亿元，佛山、北京、成都、杭州超 100 亿元，武汉、南京等 17 个城市超 50 亿元。
在多元化业务上，保利发展长期保持着全局连续性的战略规划，一方面坚守主航道，长期看好房地产市场，专注于地产主业基础上的相关多元化，不受市场投机性机会的诱惑；一方面加大对两翼业务的战略性投入，培育未来的主营赛道。
2、穿越周期，和时代同频共振
长期以来，房地产作为我国的支柱型产业，也是面对调控最多的行业之一。保利发展作为央企龙头，战略与经营方向选择始终与国家政策导向和国家社会需求高度同步，这让保利发展能够从容穿越周期，成为时间的朋友。
例如，十九大提出 “房住不炒”的改革目标，保利发展做出不动产生态发展平台的战略选择，通过发力长租公寓和保障住房等业务进行市场供给侧改革，通过两翼中的金融业务为市场提供更多的相关投资渠道分流资金压力，与国家战略实现了同频共振。
3、品牌升级，做美好生活同行者
随着社会矛盾发生转变，美好生活需求更加多元，2018年9月13日，保利地产宣布正式升级为保利发展，并进行了相应的品牌升位。
秉承“美好生活同行者”的品牌愿景，保利发展致力于打造“不动产生态发展平台”，在美好生活的蓝图中，以不动产投资开发为原点立体延展出“不动产生态”，通过人才、资本、科技、信息的链接，提供基于行业生态系统的综合服务，形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。
以物业板块为例，保利物业目前已形成住宅物业、商业物业、办公物业、学校物业、产业园区物业、医院物业、公众物业等多元化物业服务产品结构，是行业内少数几个具备多业态服务的公司。同时，保利物业借助“和生态圈”的资源链接，将社区服务、社区消费、社区养老、社区教育、社区金融的创新服务聚集，构建了一个完整庞大的生态链条，实现了全业态管理、全生活场景、全生命周期的服务覆盖。
閱讀更多 樓市那點事 的文章
