從2019年10月開始，以麥島的海信君瀾開放樣板間，山東頭的玖璽城正式開盤和金家嶺的佳源華府裝修升級為標誌，青島嶗山區的前海的三大豪宅進入全面展示肌肉和直接競爭狀態。
1、 三大豪宅的差異化競爭格局
今年以來，不斷有大款向百忍老師問起這三個盤，不管是業內的高管，還是業外的土豪，大家的關注度確實很高，實在是因為過去幾年青島可以換房的地方很少，忽然出了這麼多大盤，自然讓大家興趣大增，躍躍欲試。所以這次不妨全面綜合的來談談這幾個盤的價格和產品體系。
隨著高端客戶奔向嶗山，一江春水向東流之後，市南的房子的壓力就變大了，比如海逸天成又特價房了。市南有點垂垂老矣，顯然比不上嶗山區的青春勃發。
就佳源華府的實際情況來，目前已開的1到4號樓座，共計417套，三個樓座是126-148平的套三和套四的小戶型，各佔一半。只有一個樓座是151-169㎡套三套四大戶型，也是大約各佔一半。這四個戶型從總價上來說，基本上是580萬、680萬、700萬和780萬上下，也就是說總價區間在600到800萬之間。就目前的市場來說，這是一個高性價比的豪宅的戶型和總價。
而銀豐玖璽城目前開出來的均價不低，價格區間比較大，因為戶型更大，所以總價區間基本是在800到1200萬之間。
海信君瀾最小戶型173平，主力戶型在220到230左右，目前均價超過7萬，基本上起價就在1300萬起，主力價格在1600萬左右。
這樣分析下來，差異化就很明晰了，你有多少預算，要買那個盤就十分明確了。當然客戶除了價格，還有地段、戶型、配套、產品等多個方面的挑剔。既然花了這麼大的價錢，自然在各個方面的要求都不會低，所以，市場不是那麼容易拿下。
從目前市場現實來看，確實是大戶型和價格貴的房源好賣，土豪們更在乎各種支撐條件，而不是僅僅看價格。
這在佳源華府也是同樣如此，很多客戶更注重舒適感，因此，二期加推過程中，佳源華府以 大戶型作為主推方向，引導客戶向上做終極改善。
為什麼要選擇一條爬坡向上的路呢？
2、嶗山樓市的南北邊界線
嶗山區樓市有條線，就是遼陽東路，這個路南和路北，差別巨大。這個在浮山後部分幾乎看不出來，但是因為中韓街道的拆遷難以進行，所以導致遼陽路北和路南的金家嶺街道幾乎是兩個世界。好在靠近海爾路這邊還不錯，所以青鐵華潤城就佔了光，而人家也知道北邊支撐弱，所以做成了主力小戶型，兩年持續賣了100億，成就了獨霸青島中產改善市場的輝煌。
其他樓盤就沒這麼幸運了，明顯戶型做大了，價格拉到了500萬之後，速度就跟不上了。
海爾波爾多小鎮地處山中，周邊山體綠化環境不錯，目前交通尚且不便，配套不足。目前在售的洋房，基本以165和185兩種戶型為主，均價3萬3左右，基本都在500萬以上。
李滄與嶗山交界處的翡翠雲城的小高層單價也在30000以上，大戶型也在500到600萬了。而翡翠雲城的洋房直接採用232一個大戶型，單價35000，總價800萬開外。
位置較偏的恩馬墅院還剩了172和225的高層大戶型，單價36000，總價600萬起。
魯商藍岸麗舍的洋房目前均價46000，戶型在150到180平，總價起步在700多萬。
這些樓盤的特點就是給青鐵華潤城做了鋪墊和映襯，基本上速度都比較慢，如今翡翠雲城也調整方向往下走，改為主推高層小戶型了，甚至連89平的兩房戶型都出來了。
試圖改變市場規則的靜山悅園非要往上走，強行拉高定位。150平起步，主力170到200平，而起價就是50000，總價基本在千萬以上。但是周邊環境甚至連基本道路都不支撐，結果就陷在那裡了。
佳源華府離海岸線恰好1.5公里，不遠不近，躲開海邊的溼氣。正好在金家嶺街道的中線位置，與旁邊的會展中心等各類配套連為一體。
這樣的地段操盤，可以有兩種路線，一種是輕裝上陣，和嶗山區北邊的其他盤打，拿走他們的頂端客戶，這個就必須降低身價，比如戶型變小、裝修降低等，但如此一來，容易陷入苦戰，檔次也拉不上去。
所以他們選了另一條道路，就是做加法，提高性價比，讓新老客戶都能感受到豪宅的舒適感，提高整個樓盤的檔次和標準。
畢竟有著金家嶺中心地段，百萬平米的豪宅大社區，還是要立足長遠才行，這樣才能做好產品和服務，時間一長，自然就會有口碑，而後期的房子才會越買越順。
3、打動人心真的要靠細節
佳源華府這個十月也在緊鑼密鼓工作中， 回遷房部分已經接近封頂，商品房部分已經接近20層，兩大樓群高高聳立在午山之旁，頗有氣勢。極大的改變了松嶺路的天際線，和原來的破舊村莊比，初顯舊貌變新顏的輪廓，商品房部分和後邊的青島科技大學等連成一線。就便是回遷房部分，也和前面嶄新的金家嶺學校開始融為一體了。
除了基礎工程走在了前面，他們還針對市場做出了反擊之戰，花重金把自己的產品再次優化，實現了裝修的重大升級，這個升級當然也包括前幾個月來認購已超過推出總房源三分之二的老客戶們，大家交房的時候，享受的標準是一致的。
這次裝修升級請的是全國最具影響力的家居設計機構之一的全築集團，由獲得華鼎空間金獎的著名設計師應懿純親自操刀，採用高級定製的方式，升級了眾多名牌的材質和部件，尤其是把很多裝修的細節加大了投入，最終總的實打實的投入每平米達到了5000元每平。如此耗資和用心，為得就是在交房之後，為業主帶來更加舒適的質感和體驗。
升級的成本可是不低， 這是佳源主動的作為。目前馬上要主推的169和191的大戶型，客戶再升級，而最大戶型總價已經達到千萬級別，競爭對手已然發生改變。而這些房源主要是終極換房者，很多是附近海大、青科大的院士博導和教授專家，及附近山水名園等高端小區的換房者，他們的整體文化素質和審美能力非常高，對產品的質量和服務更加挑剔，佳源發現，要征服這樣的高素質客戶，必須靠真材實料的品牌和魔鬼細節的做工。
根據目前的蓄客和認籌情況，這次佳源華府的大戶型的尺度和裝修的升級得到了眾多客戶的高度認可，紛紛定下自己喜歡的房源，尤其是191的大戶型所剩不多了。
這是一個很好的啟示：在目前普遍的以價換量和做減法的時代，其實更多是剛需和剛改市場，在豪宅市場，購房者是不差錢的，他們要的是真金白銀換來的過硬產品和真情服務，只有如此，才能立於不敗之地。
佳源華府操盤者正是認識清楚了這一點，才選擇了做加法。其實佳源的這次操作，讓嶗山豪宅市場的競爭更加激烈，購房者能夠更加比較幾個豪宅的產品和質量，從而做出終極選擇。
佳源華府的高級定製主義實際上告訴我們，加法也是房企穩步前行的一種選擇，甚至可能是更科學更可持續的一種選擇。開發商會算賬，消費者心頭更有一本賬，兩本賬對得上，買賣雙方才能攜手共贏。
在樣板間裡，你可以看到，除了著名的德國唯寶潔具之外，還能看到柏麗、鉑浪高、羅格朗等在歐洲市場佔有率都名列前茅的高端品牌。
在裝修升級中，我們還會看到很多很多以前都沒注意到的有關生活幸福感的細節：
比如衛生間頂層採用陰角槽工藝，增加金屬凹槽，防黴防潮；
比如玄關櫃提升為懸空櫃體，增加了拖鞋空間，使用更為便捷舒適；
比如衛生間淋浴房大理石地面採用拉槽處理，可防滑可排水，更加安全；
比如所有踢腳線提升為金屬不鏽鋼踢腳線，使用更長久更精；
比如廚房門洞拓寬，四開扇金屬玻璃大移門，更為大氣、便捷。
價格不變，成本增加，受益者是業主們，這是一種價值戰。佳源華府給在價格戰中苦苦掙扎的大小開發商們提供了另一種競爭模式，這是目前市場格局下，更大的意義所在。
目前佳源青島(山東)集團已經成立，以佳源華府為龍頭標杆項目，以青島為區域總部和根據地，深耕青島其他區市，並積極進入半島及濟南等城市，輻射整個山東。這也表明了佳源集團已經將山東作為未來全國業務的主要拓展區，前景不可限量。
做好細節，提升價值，讓客戶有驚喜。佳源華府操盤者認為，你如果真讓客戶滿意了，他自然會用口碑回報你。這個十月的嶗山前海大戰中，目前佳源華府大戶型產品認可度很大，若有興趣，不妨親自來看看。
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