昨天一篇《江北，还能撑多久？》，后台就有买房人留言：询问我楼盘优惠名单，最近有哪些楼盘在降价维权？深聊之后，对方透露自己真实想法，趁降价：
- 捡漏+抄底！
有些诧异，一般看一个板块冷下去，大多数人会选择观望或逃离，很少有人选择抄底，毕竟一个楼盘卖不好，避之不及，怎么还会再入手呢？
这位老兄不按常理出牌，有点像投资书里说的“当你们贪婪时，我恐惧；当你们恐惧时，我选择贪婪”。
我最近和一位同行交流，对方说：最近有个指标叫，什么时候售楼处被砸了，什么时候降价到位了。换之来说，楼盘越维权、越难卖，最容易谈价格。
不得不说：勇气可嘉。
01
降价，这把“卖房利器”屡试不爽，但风险依旧挺大。
比如：近日，武夷凌云公馆前期业主投诉，武夷凌云公馆以特价房名义，大幅降价出售。原本销许均价26280元/㎡，最近降到了2万/㎡！
降幅达到了6000元/㎡！
特价房放出后，看看去化：
10月18日前后，有武夷凌云公馆的业主投诉楼盘特价房名义降价卖房。10月18日，南京网上房地产数据显示，武夷凌云公馆还剩余194套；10月24日，房源只剩161套，5天卖了33套。有人算过一笔账，以最小45平米计算，买房至少损失23万，还没交付就亏。
降价是技术活，南京维权可能还是停留在文斗，投诉、撰文维权，洋洋洒洒千字篇，但不敌山东人的武斗。
比如，近日山东济南有购房业主发现楼盘大幅降价。有业主称当时买房时1.8万买入，现降至1.4万。
售楼处一度失控，有人怒砸售楼处。
画面很刺激；
业主很激动；
后果很严重...
少了许多中间环节，穿上小背心，抡椅子就上了，山东人很彪悍不含糊。之前在南京，砸沙盘是要赔钱的，甚至触发法律。
有些事做得，有些事做不得。
02
降价维权这事儿要怎么看？
有的开发商很淡定。甚至有开发商把业主维权的视频发到朋友圈说售楼处很热闹，美曰：各取所需！
中国式降价维权内因不过5种：
1、房价“只涨不跌”的老传统，让业主不愿意相信和降价的事实；2、掏光六个钱包的痛苦，他们忍受不了财产贬值；3、大闹大解决，不闹不解决，给足业主勇气；4、房价不会跌的“思想灌输”；5、我们是一个team，防降价“联盟”。中国的买房人不成熟或者是压根不愿意成熟。涨了，也没给开发商和售楼员发红包。但跌了，就怒了。这也算是“人之常情”。
何止开发商新房降价，小区如果有人试图挂低价，也会被整个小区怼。
低价让人唾弃，高价才景仰：
每一场降价维权的标语都会大致相同：开发商降价，刚需买房不易，资产缩水...只是毕竟当初的购房合同，开发商也没有承诺：只涨不跌。
03
有一个真相：85%的买房人不是刚需。
去年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。
报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。
刚需为什么买房越来越难？
高房价只是表象，深层次是买房人中85%不是刚需。在南京，真正的刚需只会被挤压到：主城老破小无学区二手房，江宁、江北等偏远地区。
而一些少有的低价房，单价1字头内的楼盘，一旦是笋盘就会惹来嗅觉灵敏的投资客。15%的刚需和85%的非刚需一起摇号世茂梦享家，谁赢谁输？
当然，投资客不会承认自己是投资客，投资客也会说自己是刚需或刚需+投资。
话也没错，投资=不让房产贬值，这种需求也是“刚性”。
04
南京，显然是长三角中比较特殊的一座城市。这座城市很温和，没有山东、广东人彪悍，动不动就上演售楼处被砸的场面！
如果售楼处被维权了，说明开发商的短板已经无法用房价来遮掩了。
试想一下，楼盘房价持续上涨，谁还有空去维权。涨房价是解决一切问题的终极法宝。什么高架、噪音、变电站、物业，在房价持续上涨的利好下，都是小事儿。真的难卖的楼盘，第四季度会更疯狂。毕竟到了年底，再不卖房回款，指标第一重要。
有网友打趣：南京的售楼处看哪家先被砸，砸了说明房价真降到底了。
小范围，特殊房源的降价可能会买房人认为是短期刺激，小甜点吃多了就会发齁，一家楼盘如果长期都有“降价跑量”的习惯。
一时的房子卖得爽，口碑就被糟蹋了。
下一次开盘，买房人就会认为：“这家开发商经常降价，不能早买” 。
05
“当你们贪婪时，我恐惧；当你们恐惧时，我选择贪婪”。
很有道理，对不对？
事实上也确实基本上是真理。然而，问题在于你怎么判断什么时候大众是恐惧还是贪婪？
因此，售楼处被砸被理解为一种“大众恐惧”，从而触发了信号，楼市下行、万念俱籁、悲观氛围，也就让一小部分人“有了贪婪的想法”。
我觉得这个思路没错。
只是问题在于，现在的“售楼处被砸”就一定能成为触发信号？
现在是调控常态化的大背景。再也不可能整体的调控全部消除，不会出现像2009/2012/2015年那样明显的时间点，等于在告诉投资者：喂，醒醒，可以买房了。
我们看历史：2014年7月15日，常州日报 头条：我市目前已到购房好时机。
当时的社会反应是：对此，人民网记者在多家网站转载的新闻后跟帖中发现，常州日报此文观点并没有获得大多数的网民认同。其中，腾讯网友在该原文后的评论达到近2000次，有网友评论称“ 让市场说话，做个冷静的购房人”，也有网友质疑该文观点，并反问“如果购房时机到了，为何成交量还是上不来？”。而少部分网友则质疑该文的动机，认为是“常州地方政府变相救市，号召大家买房”。
但事实呢？
事实就是，“常州日报”的头条文章，符合后来发生的事实。常州房价在之后大涨，狠涨，均价整体翻了一倍。
我们大众呢，是这样的群体。深处历史当中，却根本不知道正在发生的是什么。不要以为房产投资是一个很简单的事，也不要以为“逆人性操作”是很容易的，事实就是，当周边环境都是如此，都很恐惧，其实，你也会被感染、怀疑、不自信，这个时候，胆子都吓破了，却还装腔作势：我很理性，我很理性，我很理性。
然后，市场行情逆转，一发而不可收拾——然后，大众醒悟，慢慢的去抢房……
嗯，我说的就是房产投资中的人性。
其实，在南京，如果理性而言，从城市价值着眼，以发展的视角去看待房地产与楼市行情，很宏观，也很微妙具像，描摹人性。
一个朋友评价：你像鸡一样热热闹闹。
好吧，就算是公鸡，
如果公鸡闭嘴，是不是天就不亮了？想明白这个道理，就知道人性与房产投资的“逆人性”是多难。
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