土拍市场火热，南宁“地王”频现。
伴随一二线城市释放回暖信号，改善换房群体越发焦虑。
老驴在后台经常收到私信：“现在是不是换房时机？”、“今年房价会不会暴涨？”、“什么时候卖房合适？”……
大家焦虑的是，现在虽然有房，但涉及到“一买一卖”，唯恐在这波行情躁动期，卖低买高。
\今年是不是置换时机？
驴哥认为，这个时机其实从去年就已开始。但没关系，今年还有机会。
简单阐明一下原因。南宁房价经过2016~2017年报复性上涨之后，目前整体走势相对平稳，以每年不超过10%的增幅平稳上涨。
2019年全国楼市大基调就是一个字“稳”。
在中央坚持“房住不抄”的前提下，房价出现暴涨行情不太可能。
但“因城施策”的政策，又给地方政府留了一道“后门”。所以，会出现有些城市回暖，有些城市收紧的现象。
2019中国楼市只允许“春天”。其中的含义，各位自己体会。
4月份时，驴哥已对全国市场和南宁市场做过分析。详情点击：别怂，南宁的房奴们！
回到南宁市场。
今年初以来，从新供土地不限价，到预售价红线放松，南宁“限价”正悄然松动。
这是一个信号。一旦“限价”全面放开，目前被压抑的高素质楼盘，价格必然反弹。
所以，现在市场尚存的一些被限价、不外收的高素质楼盘，就是你置换的重点目标。
\先买后卖，还是先卖后买？
换房的需求无非分为三类：
1、置换更好的区域： 传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。
2、置换更好的学区：虎妈越来越多，很多人换房就是为了孩子，上一所名校。
3、置换更多的房间、更好生活体验的房子：两房换三房、四房，或置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。
驴哥认为，置换是值得鼓励的。
如果改善自住，即使成本高一点，通过原有的房子，再撬动一点杠杆，可以置换更好居住品质的房子，是值得的。毕竟住得好，才能更好地享受生活。
如果是投资性房产置换，除非有特别好的投资选择，否则别瞎折腾。 目前首付门槛和房贷利率都不低。
3月份，驴哥曾对南宁商品房贷款利率做过统计，供参考：南宁房贷利率降了！但买不买房，账得这么算
另一种非常有必要置换的是“老破小”，绑定顶级学区房的除外。
“老破小”不符合未来的90后、00后居住要求的房子，未来是要被抛弃的。
毕竟，好产品才配谈地段。
关于“先买后卖”还是“先卖后买”这个问题。
牛市里，建议先买后卖，因为房价向上走，你占了两套房子都在上涨的红利，也不至于卖了房子又买不到合适的。
熊市里，建议你先卖后买，在卖家被动的行情，“有钱才是爷”，只要你手里握着钱，哪的房子不是随你挑！
落地南宁实操的话，驴哥建议你同步进行。
一边把老房挂出去卖，一边寻觅合适的新房。从挂出去开始到你拿到首付款，一般需要3个月到半年的时间。
\二手房如何卖高价？
二手房如果不是顶级学区房，基本都是要看品相。
如何提高你房子的品相，就学学开发商用装饰华丽的样板间的套路。
高端玩家是“凤变冰”，二次装修之后卖出高溢价。普通玩家基本都是请个保洁阿姨，来做一次深度清洁。
如果房子不是自己住，房租没有高到离谱，我认为在你挂牌卖房时，最好还是不要带租约比较好。
租客住在里面，看房不方便不说，然后再在买家来看房时不配合的话，你这房子基本挺难卖，而且租客爱整洁还好，如果不是，很容易被买家压价。
卖房一般要准备两个价格，一个是给中介的报价，一个是你愿意承受的底价。
这个中介报价一般都是预留了砍价空间的，在目前企稳的行情中，可参考同小区报价适当上浮一点。
关于中介，一般都是挂牌多个中介。以前流行的独家代理，现在基本都不适用了，毕竟广撒网才能快速找到更多意向客户，缩短交易周期。
\怎么挑“硬核”新房？
地铁、学区、综合体。
围绕这三大要素，基本不会瞎。
在这里，我更想强调的是，在未来房价越来越高的时代，品质感和得房率是两个要重点关注的指标。
例如，相同的地段、相同的配套，品牌开发商和非品牌开发商，未来二手房价，会相差上千元每平。
例如，南宁130万的三房一厅、无小区绿化、有人车分流和130万四房两厅、有小区、有人车分流，后者显然要比前者更有升值空间。毕竟房价不低，差一个房间就是几十万，真的不是所有人都能置换得起的。
南宁二胎家庭非常普遍，多一个房间，未来溢价空间更高。
写在最后
置换，是对前一次买房的纠错和改进。
趁现在有机会，要换的抓紧时间。
毕竟这种企稳的行情，不是那么容易遇到。
给你时间卖高价，又给你时间淘笋盘。
换个自己喜欢的房子。
换个上涨动能更强的房子。
最后，祝各位老铁早日换新房！
／End.
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