集體用地租賃房或將成為未來房地產發展趨勢 萬科樣本亮相

在高立莊社區，萬科力圖為年輕人打造集時尚潮流和便捷生活體驗於一體的新型共享複合社區，包含辦公、酒店、商業、公寓等多種功能。萬科供圖

隨著租購併舉政策的實施，北京集體租賃住房項目正在加速建設中，有望在明年入市。據瞭解，包括成壽寺、高立莊等最早一批由房企建設、運營的集體租賃住房項目已經啟動預租，預計明年將正式對外營業。

房企試水集體土地建設租賃住房，不僅將提升租賃房的品質，還將實現專業化運營。作為走在全國集體土地入市以及建設租賃住房前列的北京，在政企合作、企業參與建設、運營、資本化操作方面有望提供經驗和借鑑。

1 北京啟動68個集體租賃項目

北京是最早啟動集體建設用地改革以及集體土地建設租賃住房的城市之一。早在2015年2月，北京市大興區等33縣（市、區）就被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。

在租購併舉的政策導向下，2017年11月16日上午，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，確定了未來五年北京集體用地建設租賃住房的供應計劃。

根據規劃，北京市計劃於2017年至2021年的5年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。測算下來，未來五年將有40萬套的市場租賃住房供應可期，平均每年的住房供應量約8萬套。

今年9月份，在北京市人民政府新聞辦公室舉行的北京市慶祝中華人民共和國成立70週年系列主題新聞發佈會上，北京市住房和城鄉建設委員會副主任李榮慶透露，截至目前，全市共確定68個集體土地租賃住房試點項目，已開工21個，可提供房源約2.7萬套。

值得關注的是，房企成為北京集體土地建設租賃住房的一股重要力量。2018年3月，北京集體租賃住房項目首次出現房企身影，目前已經有包括萬科、天恆、首創、願景集團等企業通過協議入股方式參與到集體租賃住房項目的建設和運營中來。

在業內人士看來，未來大批量集體租賃住房項目的陸續入市，將有序緩解北京租賃市場供應緊張的局面，穩定租金水平。數據顯示，2017年-2018年，北京集體用地供應約320萬平方米，其中已形成成熟市場化運營方案項目的約130萬平方米，預計可形成供應約3萬-4萬間租賃住房，且將持續增加。

更為重要的是，擅長開發以及公寓運營的企業參與進來，不僅將能夠提升租賃住房品質，還將提高管理安全管理水平。據瞭解，在已經開工的集體租賃住房項目中，從不同層面提升居住品質和體驗，有的項目定位為高品質活力社區，瞄準市場青年群體需求；有的項目則鎖定為城市藍領、新畢業大學生和雙創人員等人群，著力解決創業人群居住需求；有的項目還應用海綿城市等綠色智能城市技術，提升租戶多樣化居住感受。

2 萬科打造高立莊、成壽寺項目

據瞭解，成壽寺、高立莊集體租賃住房項目的建設和運營團隊是北京萬科。而北京萬科也是最早爆出參與到北京集體土地建設租賃住房的房企之一。去年4月份，北京萬科天恆產城建設有限公司15.86億元入股位於大興區瀛海鎮租賃住房地塊，持股比例佔49%，另51%股份由北京匯瀛恆業有限公司持有，其以土地持有的方式入股。信息顯示，北京萬科天恆產城建設有限公司由萬科和天恆建設兩家公司共同出資組成，萬科佔比70%，天恆建設佔比30%。

截至目前，北京已經獲取了6個集體租賃住房項目，總建築面積75萬平方米，提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。在未來三年，北京萬科每年計劃新增約7000間租賃住房項目開業。

北京萬科相關負責人告訴記者，成壽寺、高立莊項目將於年底完工，高立莊項目目前已開放城市展廳部分，開始向周邊企業和個人預租，預計2019年1季度末，2季度初正式開業上市。其他四個位於草橋、瀛海、大興舊宮、臺湖的項目也將會在今年開工，預計在2021-2022年陸續上市開業。

3 建立複合型、智能綠色社區

集體租賃住房項目到底長什麼樣？近日，記者實地探查高立莊項目。據瞭解，高立莊項目由萬科旗下的長租公寓品牌泊寓來經營，是北京萬科打造的第11座泊寓產品。項目是一個超大的複合性社區，建築控制規模為地上13.5萬平方米，包含辦公、酒店、商業、公寓等多種功能。其中公寓部分共三棟樓，首批入市700多套，大部分為開間，其餘為一居室、兩居室。項目工作人員表示，租金在3000-5000元/月，預租期間享有優惠，最低可達8折。

北京萬科泊寓的相關負責人表示，項目周邊大多都是原來傳統的村裡的板房，使用效率低。由於原始工場及廠房的轉移，周邊現有產業人口大多以科技和新白領為主。佔據優質的地理資源，租金高，但並沒有真正與周邊租金所匹配的適合居住空間，業態規劃單一、街道形象冷漠、社區關係孤立、市井生活缺乏；新型的租賃居住社區並不應該是這樣的，而應該是全新的“共享複合社區”。以高立莊租賃住房項目為例，實現了產業園區從簡單企業聚集V1.0，到產業集群V2.0，再到創新集群V3.0的蛻變。在高立莊社區，堅持著以產業、研發為主，以城市功能為輔，力圖為年輕人打造集時尚潮流和便捷生活體驗於一體的新型共享複合社區。

高立莊項目還進行科技賦能，諸如綠色科技社區管理系統，智能調節路燈、空調、電梯運營狀態，以及安全人員管理體系等。

4 試水REITs形成閉環

集體土地建設租賃住房為企業進入打開端口，但是50-70年的運營年限也增加了企業的運營壓力、風險，如何完善退出機制、形成行業進入-退出的完整閉環呢？

REITs或許能夠成為突破口。早在去年5月份，中國證監會、住建部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。《通知》指出，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，引導社會資金參與住房租賃市場建設，有利於降低住房租賃企業的槓桿率，豐富資本市場產品供給等。

據北京萬科相關負責人表示，目前央行正式對外尋找首批公募股權REITs項目，此政策正好可以保障集體租賃住房項目正常退出。而萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設用地公開上市流轉的試點項目，屬於央行重點支持範圍，目前已提交完整申請材料，等待政策明確後的審批意見。