前几日，天府新区川发天府上城和东鑫苑如何选的难题还没解决。前天（22日），主城区七盘齐开，四大神盘齐聚。今天，再加上人居东湖长岛预售信息被个别平台曝光，主城区几大神盘齐聚一堂，11区的购房者也将面对这个“打脑壳”的问题。

​

图源：成都房协

​

当然，争议最大、选择最难的楼盘只有五个，品质最好的仁恒滨河湾，单价较低的华润悦玺，东湖旁的人居东湖长岛，以及总价相对较低的华熙528、青秀未遮山。

本篇文章，我也将重要梳理这五个楼盘的产品信息，从地段、产品力、学区、价格差四个维度对比，帮助购房者确定购买优先级。

1仁恒滨河湾

​

基础信息

推售套数：448套

户型面积：145、165、180、187、205、230㎡

推售楼栋：11/13/14/15栋

预售价格：20187-22193元/㎡（含装修）

梯户比：2T2，2T3

容积率：3.28

绿化率：43%

交付时间：现房

物业：5元/平/月

仁恒滨河湾所在的攀成钢片区我就不多介绍了，主城区顶级住宅区之一，在此次拿预售的几个楼盘里，它毫无疑问排第一。

滨河湾这批次推售4栋楼，448套精装房源，算是把剩余房源“all in ”了。也就是说，错过只能买二手房。如果购买二手房，从链家网的成交记录里，二手房成交价区间在33000-36000元/㎡。

​

截图源自链家网

新房二手差价大概在12000-15000元/㎡。

在上批次（今年6月），仁恒滨河湾开盘后，很多业内人士预测其二手房成交量会被“冷藏”，但事实证明了，该楼盘的簇拥者还是很有购买力的。

在学区方面，该楼盘划片

盐道街小学（通桂校区），由于2017年才开始招生，对口初中（多校划片）可参考城师附小汇源校区。主要有以下7所：

师大附中、师大附中外国语、田家炳、三中、七中育才（银杏&汇源校区）。根据搜学网排名，以上大部分中学在锦江区处于中等偏上水平。

毫无疑问，仁恒滨河湾一个极具投资价值和改善自住属性的楼盘。本批次报名尽管有华润悦玺作大量分流，但从上批次万人摇号的情况来看，摇号中签率依然不会太乐观，尤其是普通摇号。

2华润悦玺

​

基础信息

2/4号楼（清水）

推售套数：388套

户型面积：145-245㎡

预售价格：11696-13948元/㎡（清水）

总价：180-320万

梯户比：2T3

3号楼（精装）

推售套数：148套

户型面积：246-402㎡

预售价格：16319-17618元/㎡（含装修）

装修标准：约4083元/㎡

总价：400-666万

梯户比：2T2

容积率：4.0

绿化率：40%

交付时间：2022年

物业：5.2元/平/月

华润悦玺位于东二环边，不管是交通、配套都无可挑剔。悦玺也是24城最高端的一期产品，从户型面积段来说，它很改善，但是它也不得不面对地块小，容积率高的硬性短板。当然，价格来看，清水11696-13948元/㎡，它也是本次预售房源中性价比最高的一个，投资及自住属性极强。不出意外的话，报名人数最多。

华润悦玺划片石室小学，是华润出资为24城业主建设的学校，中学小摇号对口五所。

​

图片出自：家长帮论坛

根据家长帮论坛反馈，成华区石室小学是一所还算不错的小学，但初中水平相较于锦江区或者青羊区整体偏弱。详细讨论可移步家长帮论坛：点击跳转

在二手房市场的表现上，由于华润24城前面7期的产品中，均未达到悦玺的品质，我这里参考品质较好的三期及六期产品。

​

​

截图源链家网

根据链家网的成交记录显示，24城3期、6期成交价格在26000-28000元/㎡较多。

二手房成交价格看似很高，其实仔细研究会发现，这两期产品的户型是一大优势，小户型高赠送，200㎡以上大户型二手房反而不好卖，溢价低。

假如华润悦玺作为二手房上市，它的价格上限肯定很难超过位于攀成钢的绿地锦天府（目前精装28000元/㎡左右）。

​

截图源链家网

综合当下市场判定，我认为清水房的悦玺200㎡以下的二手房估价应该在22000-24000元/㎡。新盘二手差价在8000-12000元/㎡左右。

3青秀未遮山

​

基础信息

推售套数：高层102套，叠拼88套

户型面积：157-167㎡高层；208-234㎡叠拼

推售楼栋：10-20栋

预售价格：高层16600元/㎡（含装修）；叠拼17950元/㎡（清水）

总价：高层260-280万；别墅340-490万

梯户比：3T3

容积率：2.9

绿化率：30%

交付时间：现房

物业：3.5元/平/月

如果没有仁恒滨河湾和悦玺的冲击，青秀未遮山一定是热度极高的楼盘。

价格可谓诚意十足，16600元/㎡的高层均价，包含3400-5000元/㎡的装修标准，总价约254万起。建面208-234㎡的清水叠拼价格约17950元/㎡，总价约348万起。

尽管八里庄版块目前的呈现度不佳，但打造的进度也很快。短短三年时间，区域内土地已平整，如中车共享城等文创大盘落地开建，版块地价已跃升至14000元/㎡。

在教育资源方面，中铁建自身将代建有一所小学与幼儿园（均为公立），据开发商透露，小学已确定为成华小学

（“新五朵金花”之一），就在本批次开盘的二期楼下。但中学教育水平依然是区域短板。

关于这个楼盘，很多购房者会忽略它的别墅产品。从目前主城区二手别墅产品的价格表现来看，即便是叠拼产品，没有七八百万，也很难跨进这个门槛。

从周边二手房的成交价格，可参考招商中央华城，二手房成交价在18000-21000元/㎡左右。青秀未遮山位置虽然不比招商中央华城，但其装修有优势，其二手房价格也会有下限。

4华熙528尚都

​

基础信息

推售套数：208套

户型面积：115㎡、142㎡高层

推售楼栋：2-3栋

预售价格：19800元/㎡（含装修）

总价：230-280万

梯户比：2T4

容积率：3.44

绿化率：45%

交付时间：现房

物业：3.8元/平/月

华熙528尚都，在捂盘3年后，本批次开盘价19800元/㎡，似乎没有太多诚意。

​

如今，就这个价格而言，买在三圣乡到底还有没有购买价值？

其实，三圣乡这三年来，变化的不止是房价，还有区域配套的提档。

商业配套包括卓锦曼购、华熙528LIVE街区开业，盐道街小学528校区开学，地铁13号线规划设站等，都能切切实实地提升区域价值。

教育算是该楼盘一大亮点，盐道街小学528分校在三圣乡落成后，还是吸引了不少对学区有执念的购房者。享受划片红利的楼盘锦江城市花园，房价也被拉高不少。

目前，华熙528二手房价格在20000-21000元/㎡，成交还算活跃。

​

本批次开盘的尚都，均价19800元/㎡包含精装4890元/㎡。并且精装标准却并不包含对赠送空间的改造。也就是说，后期交房，业主还需自费对卧室隔断进行改造。

对比下来，新开的这一批次尚都与二手房几乎没有剪刀差，仅仅赢在一手装修，性价比非常一般。

但是，这个楼盘整体的优势依然存在。由于早期报规的楼盘，在户型赠送上有很大优势。它115㎡的户型做出了四房，餐客厅+景观阳台超过了40个平方，算得上合格的四房。

打个总结

可以报名的4个楼盘中。

地段配套水平：

仁恒滨河湾≥华润悦玺＞华熙528＞青秀未遮山

综合教育水平：

仁恒滨河湾＞华熙528＞华润悦玺＞青秀未遮山

产品力：

仁恒滨河湾＞华润悦玺＞青秀未遮山＞华熙528

剪刀差：

仁恒滨河湾＞华润悦玺＞青秀未遮山＞华熙528

如果对于有购买力的人群而言，仁恒滨河湾一定是本次预售中最值得购买的楼盘，且本批次为最后一批次产品，如果没有抓住，只能购买高价的二手房。

其次为华润悦玺，华润悦玺因为清水房的价格优势，一定也是报名人数最多的楼盘，所以中签率大概率较低。但好在后续还有部分产品未推出，后期大概率还有机会。

前两个楼盘可以筛掉大量投资人群，华熙528和青秀未遮山也会获得相对较高的中签率。两个楼盘相较于周边的二手房价格还是具有一定优势，对于部分追求首套自住的群体，不失为一个机会。

在这两个楼盘里，看重学区和区域配套成熟度

的购房者，我建议忽略掉剪刀差，直接选华熙528，毕竟锦江区的整体教育水平还是要领先成华区很多。

另外，青秀未遮山的优势在于户型设计，四房三卫，双套间，可满足三代同堂居住，功能性较强。其叠拼产品的价格优势是很多人容易忽略的一个点。